出來混遲早要還一個(gè)房管副局長的土地權(quán)力史

文/伏昕 田新杰 陳小瑩

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出來混遲早要還一個(gè)房管副局長的土地權(quán)力史

陶校興的三次簽字，幫助帝景苑的總建筑面積從64124平方米增至90297平方米。僅此，開發(fā)商獲利數(shù)億元。

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10月14日，新華社發(fā)布消息稱，上海市住房保障和房屋管理局（簡稱房管局）第一副局長陶校興因涉嫌違紀(jì)接受上海紀(jì)檢部門調(diào)查。這是該局近年來“落馬”的第三名處級(jí)以上官員。

10月14日，上海市房管局第一副局長陶校興因?yàn)樯嫦訃?yán)重違紀(jì)，接受上海市紀(jì)檢部門調(diào)查。隨后，進(jìn)一步消息證實(shí)，陶校興已經(jīng)被“雙規(guī)”。此前，陶的老同事、上海房管局原副局長殷國元在上海社保案中“落馬”，其直接下屬、有著“上海土地第一處”之稱的土地處原處長朱文錦也因受賄被查，分別被判死緩和有期徒刑15年。

陶校興在職10年，長期分管土地。2008年殷案結(jié)束后不久，上海市房地局被拆分為上海市規(guī)劃和國土資源管理局（簡稱“規(guī)土局”）和上海市房管局。其中，房地局的土地主管職能劃撥前者，陶校興則改為“分管行政法規(guī)和人事”。

陶被調(diào)查的問題目前尚不完全清楚，但據(jù)上海房管局人士稱，陶被查出有多處房產(chǎn)，上海社保案之后就基本不大管事了。而熟悉陶校興的一位上海土地協(xié)會(huì)人士稱，自社保案后，陶近幾年來已多次協(xié)助調(diào)查，此次被查估計(jì)與帝景苑項(xiàng)目有關(guān)。該項(xiàng)目曾引爆上海部分官員低價(jià)買房名單，引起輿論震動(dòng)。

他今年59歲。

權(quán)力

“以房地系統(tǒng)的角度看，陶校興是房地局的‘外來和尚’?！币晃皇煜ぬ招Ｅd的上海房管局內(nèi)部人士說。在就職上海市房地局副局長前，陶校興曾官至上海市松江縣縣長，副局級(jí)，進(jìn)入房地局有些偶然。

2000年左右，松江撤縣建區(qū)，時(shí)任縣長的陶校興照理應(yīng)順勢成為區(qū)長（正局級(jí)），但根據(jù)上海官員升級(jí)的規(guī)定，副局級(jí)升為正局級(jí)至少需要任期滿4年，當(dāng)時(shí)陶任縣長僅兩三年時(shí)間，未能滿足條件。

2000年7月，上海市房屋土地管理局與上海市地質(zhì)礦產(chǎn)局合并，組建成立上海市房屋土地資源管理局，即新的房地局。陶被平級(jí)調(diào)動(dòng)繼續(xù)擔(dān)任副局級(jí)干部，一直至今。這次平調(diào)，成為陶校興官場生涯的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

同年出任上海市房地局副局長的殷國元，早在1995年就擔(dān)任原上海房屋土地局管理局的副局長，是一位房地局“老人”。

陶校興這位“外來和尚”很快融入房地系統(tǒng)。2002年分管土地的殷國元因一些原因被轉(zhuǎn)為分管拆遷，陶校興接任殷開始分管土地工作，其中包括土地利用處，成為土地利用處原處長朱文錦的直接上級(jí)。

至此，殷—陶—朱構(gòu)成了上海土地系統(tǒng)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2007年殷國元案發(fā)時(shí)，上海市政府房地系統(tǒng)的一位人士透露，紀(jì)檢部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域反腐，就是要嚴(yán)查整個(gè)上海的“土地關(guān)系網(wǎng)”，順藤摸瓜，嚴(yán)懲這些關(guān)系網(wǎng)上的“節(jié)點(diǎn)”機(jī)構(gòu)及關(guān)鍵人物，打擊各類權(quán)錢交易的“土地中介”行為，“殷國元受調(diào)查只是個(gè)開始”。

與陶校興有過接觸的一些學(xué)者和地產(chǎn)商指出，其平日為人行事一貫低調(diào)。但是這位長期分管土地的副局級(jí)干部的權(quán)力卻不小。

“雖然各個(gè)環(huán)節(jié)都有一定的決議程序，但是作為分管土地的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力巨大，例如土地批租，批給誰，領(lǐng)導(dǎo)自然可以拍板。”一位房地局內(nèi)部人士承認(rèn)，房地局在土地出讓、對(duì)閑置土地處理（如哪些收回，哪些延期開發(fā)）、容積率改變等各個(gè)環(huán)節(jié)都具有巨大話語權(quán)。

以當(dāng)時(shí)所處之職位和權(quán)力，陶不僅在地產(chǎn)商中炙手可熱，在區(qū)縣一級(jí)政府中也被奉為上賓，非極力討好不可。所謂官商都極吃得開。

上海一區(qū)縣房管局內(nèi)部人士透露，2008年之前，許多區(qū)縣主要領(lǐng)導(dǎo)均需與陶保持好關(guān)系，上海每年建設(shè)用地土地指標(biāo)分配，均通過其手。

國家為保護(hù)農(nóng)地及耕地，每年由國土部下發(fā)地方一定農(nóng)轉(zhuǎn)用等土地指標(biāo)，其為地方政府每年新增建設(shè)用地的主要來源，也是地方政府領(lǐng)導(dǎo)人極為關(guān)注并極力爭取的指標(biāo)數(shù)目。

從上海規(guī)土局可查證的數(shù)據(jù)看，2005年以來，國土部下達(dá)上海的新增建設(shè)用地指標(biāo)在4500～5000公頃左右，其中一部分留用市級(jí)及國家在上海的大項(xiàng)目，每年，約有半數(shù)的土地指標(biāo)下派給區(qū)縣利用。

擁有這一發(fā)配權(quán)力的陶校興，即為上海區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)人及大項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亟須敬奉的“土地爺”。而當(dāng)時(shí)，陶對(duì)外也相當(dāng)高調(diào)。

一次金山區(qū)區(qū)委書記跟他說土地沒啦，陶當(dāng)即對(duì)他說，你們有很多存量土地啊，“撤掉批文的集中到工業(yè)區(qū)的土地就有400公頃，一個(gè)區(qū)啊，400公頃什么概念?！?/p>

或?yàn)榱藨?yīng)付各區(qū)縣對(duì)土地指標(biāo)的爭奪，原本是“外來和尚”的陶校興，對(duì)上海各區(qū)縣的土地指標(biāo)之存量相當(dāng)熟稔。

2005年，上海約有3600公頃閑置土地，外圍的2000多公頃由各個(gè)區(qū)縣處理掉之后，陶采取了另外兩個(gè)手段管控土地指標(biāo)，一個(gè)是通過控增量逼存量，另一個(gè)實(shí)行“批項(xiàng)目、核土地”的制度。

“區(qū)縣已有存量的，我就不給你了，否則你存量又放著，新的又要，那我哪有這么多土地，所以對(duì)不起，你把存量先消化掉，再來找我爭取指標(biāo)吧?！逼溲云湫校梢娞掌鋾r(shí)之炙手可熱。

關(guān)鍵詞 帝景苑

帝景苑項(xiàng)目這個(gè)“黑匣子”或因陶被查而徹底破譯。此前帝景苑已曝出朱文錦等多位官員涉嫌違規(guī)低價(jià)購房。資料顯示，尚有多位目前仍在位的官員涉嫌低價(jià)購房。

命途多舛的帝景苑項(xiàng)目所在地塊，在開發(fā)過程中曾先后四次遭遇土地使用權(quán)出讓合同的變更。而每次變更都由陶校興簽名落實(shí)，也造就了陶校興與帝景苑項(xiàng)目的“不解之緣”。

帝景苑項(xiàng)目最早由印尼商人黃進(jìn)益旗下的香港榮福置業(yè)有限公司與上海無線電四廠自1993年起合作開發(fā)，1997年金融危機(jī)時(shí)因資金問題而導(dǎo)致項(xiàng)目擱置。1999年，陶校興初由松江縣縣長轉(zhuǎn)戰(zhàn)市房屋土地管理局之時(shí)，帝景苑項(xiàng)目也迎來了其發(fā)展的轉(zhuǎn)機(jī)。

同年，臺(tái)商蔡青峰與黃進(jìn)益等簽署《合作開發(fā)協(xié)議》，重啟帝景苑開發(fā)，并成為帝景苑項(xiàng)目的實(shí)際控制人。蔡氏入主之后的一大動(dòng)作，便是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑由外銷改為內(nèi)銷，盤回巨額土地出讓金。

陶校興

當(dāng)年6月，市房地局與榮福置業(yè)有限公司等三方股東重新簽署了國有土地使用權(quán)出讓合同，土地出讓金額由原來的1396.6萬美元，下調(diào)到了1683.3萬元人民幣，蔡氏輕松從房地局拿回近億元資金，能量之大可見一斑。

根據(jù)公開資料，并沒有證據(jù)證實(shí)當(dāng)時(shí)陶校興已經(jīng)開始分管土地工作，而他卻是這份“外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的土地出讓合同的簽署人。

2002年，國土部開始推行經(jīng)營性用地通過招拍掛方式出讓，當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始分管土地工作的陶也開始參與上海的土地出讓程序規(guī)范化。而恰在此時(shí)，陶又代表市房地局與榮福地產(chǎn)等簽訂了一份補(bǔ)充合同，上調(diào)帝景苑項(xiàng)目的總建筑面積為不得超過82778平方米，而1999年合同約定的建筑面積是64124平方米。由此補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金200余萬元。

帝景苑所在的肇嘉浜路1001號(hào)地塊總面積為1.6萬平方米，此次上調(diào)建筑面積后，該項(xiàng)目的容積率達(dá)到了5。而在1994年10月至2003年11月期間施行的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確要求，位于內(nèi)環(huán)的居住建筑的容積率應(yīng)控制在4以內(nèi)。

隨后的2004年1月及6月，陶又先后代表市房地局與榮福地產(chǎn)簽訂了兩份補(bǔ)充合同，使得項(xiàng)目的最終建筑面積增至90297平方米，容積率也接近6。

這完全突破了相關(guān)規(guī)定的上限。早在2003年，新版《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已開始生效，其對(duì)內(nèi)環(huán)高層居住建筑的容積率要求為不大于2.5。

容積率不斷增加，但要求補(bǔ)繳的土地出讓金卻一降再降。在上述兩次補(bǔ)充合同簽訂過程中，上海市房地局要求榮福地產(chǎn)方面補(bǔ)繳的出讓金數(shù)字也一再下降，由第一次的200余萬元，下降到178萬，到最后一次補(bǔ)充合同時(shí)，只要求補(bǔ)繳土地出讓金70余萬元。而當(dāng)時(shí)的上海房價(jià)已進(jìn)入上漲通道。

在陶校興的“幫助”下，開發(fā)商依靠帝景苑獲利數(shù)億元。

通過三次提高容積率，帝景苑項(xiàng)目實(shí)際增加建筑面積2.6萬余平方米。而根據(jù)帝景苑銷售資料顯示，帝景苑的銷售底價(jià)平均約1.1萬元/平方米，則僅依靠此項(xiàng)，帝景苑項(xiàng)目獲利逾2億。

更令人吃驚的是，這個(gè)由陶校興一路綠燈放行的帝景苑項(xiàng)目，其背后還深藏著開發(fā)商與官員互相勾結(jié)牟利的隱秘鏈條。這個(gè)鏈條最主要的一環(huán)，是相關(guān)官員低價(jià)享受帝景苑的高折扣房。

此前被查處的朱文錦事發(fā)之前，曾以妻女之名在帝景苑買入一套157.89平方米的住房，合同價(jià)357萬元，無銀行按揭，有傳言他并未付購房款。與朱相比，更多在帝景苑購房的官員則享受到了最高達(dá)七成的折扣。

更多享受折扣房的官員名單外泄，緣于帝景苑項(xiàng)目股東間的糾紛爆發(fā)。

2009年2月，帝景苑項(xiàng)目股東方之一的黃進(jìn)益因利益糾紛，起訴合伙股東蔡青峰。該案第一次開庭后，黃進(jìn)益方面又提交了一份追加被告的起訴狀，追加8位在買房時(shí)獲得較大折扣的干部或其家屬為被告，由此揭開了多位在職官員在帝景苑低價(jià)買房的內(nèi)幕。

訴狀顯示，現(xiàn)任上海市公安局特警總隊(duì)負(fù)責(zé)人李某在2005年1月以其子的名義，在帝景苑購買了一套154.26平方米的住宅，每平方米的價(jià)格為7000元，而當(dāng)時(shí)的市場價(jià)為23000元，折扣率為69.57%，而當(dāng)時(shí)其子仍在大學(xué)就讀。

訴狀還顯示，現(xiàn)任上海工商局總經(jīng)濟(jì)師杜某也在2002年12月以其妻韓敏芳的名義在帝景苑購房，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià)是9350元/平方米，韓敏芳的實(shí)際購買單價(jià)為6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾擔(dān)任上海市工商局外資處處長，上海榮福地產(chǎn)公司正是其當(dāng)時(shí)的監(jiān)管對(duì)象。

除此之外，錦江國際實(shí)業(yè)投資股份有限公司首席執(zhí)行官楊某2005年1月在帝景苑購得的住房價(jià)格僅每平方米5000元，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià)為2 3 0 0 0元/平方米，折扣率高達(dá)78.26%。2005年時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率約在35%左右，折扣率超過70%。

關(guān)鍵詞 配套住房工程

帝景苑舊賬，或許只是冰山一角，最新情況顯示，陶校興及跟隨他的“利益團(tuán)體”，在過去的多年中，扮演了上海配套房建設(shè)這一龐大系統(tǒng)工程的“糧倉老鼠”角色。

上海房管局在最近一次的內(nèi)部工作會(huì)議上進(jìn)一步通報(bào)了陶案進(jìn)展，陶校興已經(jīng)開口交代相關(guān)事情，目前調(diào)查的重點(diǎn)鎖定在其任職期間，利用職權(quán)將上海市配套房建設(shè)項(xiàng)目工程“打包給其親戚名下的公司操作”。

“這顯然是比帝景苑項(xiàng)目上的問題更具有想象力的領(lǐng)域，上海市配套房項(xiàng)目多年以來的規(guī)模非常巨大，而運(yùn)作、主管、審批這些項(xiàng)目的利益鏈條中，僅工程建設(shè)招投標(biāo)這一個(gè)環(huán)節(jié)，就有巨大的利益?！眱?nèi)部知情人士透露。

上海房管局的數(shù)據(jù)顯示，上海市配套商品房建設(shè)實(shí)施以來，累積為約25萬戶各類動(dòng)遷家庭提供了政策性商品房源，市屬配套商品房基地涉及寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、南匯、浦東等7個(gè)區(qū)共15個(gè)基地，規(guī)劃總用地面積約21平方公里，規(guī)劃總建筑面積約2132萬平方米。有曾參與過上海市相關(guān)保障性房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)商人士說，盡管在政策法規(guī)、具體運(yùn)作等多個(gè)層面，上海政策性住房項(xiàng)目建設(shè)的透明度持續(xù)提高，但在這一過程中，不可避免存在以權(quán)謀私的空間。

據(jù)了解，陶校興實(shí)現(xiàn)將有關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)工程“打包給其親戚名下的公司操作”，主要是通過插手這些項(xiàng)目的招投標(biāo)環(huán)節(jié)為主要方式實(shí)現(xiàn)的。

“要插手一些配套房工程建設(shè)的招投標(biāo)環(huán)節(jié)，對(duì)陶當(dāng)時(shí)的權(quán)力來說，輕而易舉?！鄙鲜鲋槿耸刻寡?。

上海本地一位資深開發(fā)商人士透露配套房等保障性住房建設(shè)工程項(xiàng)目“看似利潤很薄，實(shí)則利潤豐厚且?guī)缀鯖]有風(fēng)險(xiǎn)”，這一直是公開的秘密，雖然利潤率水平一般，但和普通的商品房項(xiàng)目相比，屬于穩(wěn)賺不賠的“買賣”?！皩?duì)于這塊肥肉，很多企業(yè)都垂涎已久，但多年來，沒有關(guān)系的企業(yè)根本無法涉足，在具體的招投標(biāo)過程中，‘外人’很難拿到?！?/p>

陶校興的權(quán)力最終又是通過哪個(gè)途徑變成實(shí)實(shí)在在的個(gè)體利益？

陶校興弟弟陶校林，上海舟波建筑裝飾工程有限公司的法定代表人，公司另一個(gè)股東名叫陶畔舟（女），據(jù)公開信息，陶畔舟在2004年前后任松江區(qū)旅游事業(yè)管理委員會(huì)宣傳推介科科員。

據(jù)悉，陶校林系陶校興親弟弟，在上海建筑裝飾工程領(lǐng)域“混了很多年”。而陶畔舟和陶校興的關(guān)系，尚未得到求證。

雖然其弟陶校林名下的公司并未出現(xiàn)直接與陶校興及相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的具體信息，但知情人士表示:“陶校興打包相關(guān)項(xiàng)目工程給親戚名下的公司做，主要應(yīng)該就是其弟，以及其他一些尚未浮出水面的相關(guān)人員?！?/p>

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