產(chǎn)權(quán)歸屬與民國(guó)建筑保護(hù)

黃 瑛 張 偉

有學(xué)者認(rèn)為，“從某種意義上來說，我們生活的南京，不是六朝留給我們的，也不是明朝留下的，而是民國(guó)時(shí)期留下的”。雖然大家已普遍認(rèn)識(shí)到對(duì)南京民國(guó)建筑保護(hù)的重要?dú)v史價(jià)值，然而受建筑年限的限制，南京的民國(guó)建筑中除少數(shù)具有革命歷史意義的如梅園紀(jì)念館，中山陵等被列為文物，其余均不夠文物標(biāo)準(zhǔn)，因此，文物法的保護(hù)方法與手段無法適用于對(duì)其妥善的保護(hù)和利用，其中，以居住功能為主的建筑更是不適合采用文物法規(guī)定的完全原樣不動(dòng)的保護(hù)方式。

南京現(xiàn)存遺留的民國(guó)建筑中，很大一部分是居住建筑，其中，頤和路地區(qū)保留了南京最大也是最集中的民國(guó)居住建筑別墅群，這里曾居住過民國(guó)要員，坐落著著名的汪公館，更多散落著的則是說不清來歷的宅院。按照新的規(guī)劃，這里將被打造成500強(qiáng)企業(yè)總部，希望由此重塑昔日的顯赫與華貴，古老的外殼能逐漸填充最新的內(nèi)容。

然而，對(duì)于南京民國(guó)居住建筑保護(hù)不力的深層次原因的探索與分析除了保護(hù)意識(shí)薄弱外，更深層次的原因是什么呢?筆者認(rèn)為還應(yīng)正視產(chǎn)權(quán)歸屬與保護(hù)之間的密切聯(lián)系，并借鑒國(guó)外相關(guān)的保護(hù)經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)施產(chǎn)權(quán)歸屬與保護(hù)維護(hù)相對(duì)分離的措施切實(shí)保護(hù)南京的民國(guó)建筑。

頤和路地區(qū)民國(guó)居住建筑的現(xiàn)狀

頤和路地區(qū)仍保留著的200多棟民國(guó)時(shí)期的使館和別墅，現(xiàn)階段主要承擔(dān)居住功能，其濃郁的文化底蘊(yùn)形成了城市中獨(dú)特的歷史與現(xiàn)狀彼此交融的居住文化。然而令人惋惜的是，目前這些民國(guó)居住建筑的保護(hù)和維護(hù)現(xiàn)狀卻并不盡如人意。

大多建筑年久失修，無人問津。按照《南京市重要近現(xiàn)代建筑和近現(xiàn)代建筑風(fēng)貌區(qū)保護(hù)條例》中對(duì)民國(guó)建筑保護(hù)提出的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，筆者在對(duì)地區(qū)的49棟民國(guó)居住建筑調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，超過一半的民國(guó)居住建筑年久失修，保護(hù)狀況不盡如人意。其中不乏近30年來無人問津從未經(jīng)過維修的建筑，一些已屆“古稀”的老房子未能得到及時(shí)整修，個(gè)別建筑墻體開裂，樓梯松動(dòng)，管線老化，甚至已成為危房。

由于長(zhǎng)時(shí)間缺乏應(yīng)有的關(guān)注，該地區(qū)歷史遺留下來的違建，重建建筑比比皆是，甚至部分地段還出現(xiàn)了臨街破墻開店的現(xiàn)象。2006年9月起，有關(guān)部門曾拆除了該地區(qū)內(nèi)插建、違建建筑1萬2千多平米，關(guān)停數(shù)十問門面房。然而由于違建，重建數(shù)量龐大，情況復(fù)雜，在相關(guān)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)仍有近一半的民國(guó)建筑本身或周邊存在違建、重建或新建建筑。

目前頤和路公館區(qū)內(nèi)率先啟動(dòng)開發(fā)的是編號(hào)第12地塊，改造的原則是“拆除為主、建設(shè)為輔”。有關(guān)部門希望能在此引進(jìn)一些500強(qiáng)企業(yè)的總部，打造所謂的“總部經(jīng)濟(jì)”，以此重塑地段昔日的顯赫與華貴。然而對(duì)舊有建筑的大手筆改造、重建，以及在部分空地“鑲建”的多幢所謂“與風(fēng)貌區(qū)協(xié)調(diào)的建筑”，引起了眾多學(xué)者專家，甚至普通居民的失望和扼腕嘆息。更多的公眾希望能保留當(dāng)?shù)氐木幼」δ?，維持原有的歷史生動(dòng)性和生活本真性，繼續(xù)沉淀它在城市居民心中的歷史感與神秘感。

產(chǎn)權(quán)歸屬多樣模糊

根據(jù)實(shí)地調(diào)查，頤和路民國(guó)居住建筑產(chǎn)權(quán)歸屬情況復(fù)雜，公有、私有，公私合有、產(chǎn)權(quán)不明的情況均存在。其中，在調(diào)查的49棟居住建筑中，私人擁有產(chǎn)權(quán)的有2棟，建筑中部分房屋產(chǎn)權(quán)私有、部分不明的有5棟，產(chǎn)權(quán)歸屬不明暫由相關(guān)部門管理的有42棟。其中，既有軍區(qū)代管，又有地方政府或相關(guān)部門代管，還有部分屬于相關(guān)企業(yè)單位代管。產(chǎn)權(quán)歸屬具有多樣性，使得地區(qū)建筑的系統(tǒng)保護(hù)，整體環(huán)境的有效保存都困難重重。

由于絕大部分建筑的產(chǎn)權(quán)由集體代管，集體再通過單位分配、市場(chǎng)租賃等方式將使用權(quán)交至住戶，所以許多住戶甚至連房屋真正的產(chǎn)權(quán)所有人是誰都不清楚。在我們調(diào)查的100戶居民中，能明確指出自己居住房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的居民有3戶。占38％，另有62％的住戶則對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬了解不是很清楚。大多數(shù)居民認(rèn)為此處僅是暫時(shí)的棲身之處，沒必要關(guān)注維護(hù)問題，或是持誰收取租金獲益就應(yīng)由誰主動(dòng)進(jìn)行維修觀點(diǎn)的住戶比比皆是。

幾十年前的戰(zhàn)火中，該地區(qū)許多建筑的主人紛紛逃往海外，將一棟棟粉墻灰瓦的房屋遺棄。雖然他們主動(dòng)放棄了這些歷史的見證，但是出于對(duì)歷史的尊重，對(duì)他們回歸的歡迎，有關(guān)規(guī)定指出：現(xiàn)狀有關(guān)部門只是對(duì)這些建筑暫時(shí)代為管理，在可靠材料證明下，屋主仍可以通過法律的途徑從政府相關(guān)部門手中合法獲得房屋的所有權(quán)。

產(chǎn)權(quán)單一才能有效保護(hù)?

有學(xué)者認(rèn)為單一的歷史建筑產(chǎn)權(quán)歸屬有利于對(duì)歷史建筑的保護(hù)和再利甩私有化的產(chǎn)權(quán)能將保護(hù)、利用與市場(chǎng)化運(yùn)作結(jié)合，發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益。然而這一觀點(diǎn)的科學(xué)性與合理性受到了普遍質(zhì)疑，從效率與社會(huì)公平角度出發(fā)，私有產(chǎn)權(quán)不能且不應(yīng)該成為歷史建筑保護(hù)的“良藥”?！岸鄻踊钡漠a(chǎn)權(quán)歸屬是有利于歷史建筑的保護(hù)和改造再利用的。但是，如何將多樣化的產(chǎn)權(quán)歸屬與合理有效的保護(hù)方式相結(jié)合，在復(fù)雜的歷史建筑保護(hù)中得以切實(shí)落實(shí)，還是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

個(gè)人意愿主導(dǎo)下的積極維護(hù)私人擁有民國(guó)建筑產(chǎn)權(quán)的業(yè)主往往對(duì)自己擁有房屋的維護(hù)和整修持較高的熱情并愿意主動(dòng)地投入資金與人力、物力。然而維護(hù)的過程中，往往以個(gè)人意愿為主導(dǎo)，從內(nèi)部結(jié)構(gòu)的改變到外觀的重新粉飾，既不需要向任何部門登記備案，也沒有相關(guān)部門和人員對(duì)維護(hù)工程給予專業(yè)的指導(dǎo)與幫助。從表面看，建筑的外觀更新，框架更牢固，但同時(shí)許多值得保留的具有歷史價(jià)值的設(shè)計(jì)與內(nèi)容也遭受了嚴(yán)重的破壞。

對(duì)于只擁有某棟民國(guó)建筑的部分產(chǎn)權(quán)的居民，則往往在維護(hù)與不維護(hù)，改造與不改造之間左右搖擺。最后導(dǎo)致的直接后果是；一種是業(yè)主僅對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)的建筑部分進(jìn)行維修，其余仍保持原樣，呈現(xiàn)“一棟建筑兩張臉”的奇怪現(xiàn)象；另一種是業(yè)主舉棋不定，無從下手，放棄了對(duì)建筑的維護(hù)。

從現(xiàn)狀看，頤和路地區(qū)大多民國(guó)居住建筑產(chǎn)權(quán)歸屬不明，暫由相關(guān)部門管理，而其中很大部分缺乏必要的維護(hù)，處于瀕危狀態(tài)。集體代管的形式并沒能對(duì)歷史建筑的保護(hù)起到應(yīng)有的作用，反而更多呈現(xiàn)的是保護(hù)不力的一面。對(duì)于居住在此的一般居民，由于沒有建筑的產(chǎn)權(quán)，因而也不可能自發(fā)地投入到有效維護(hù)的行列中來。產(chǎn)權(quán)的缺失，意味著他們并沒有真正意義上擁有該建筑，因此，也無意于花費(fèi)資本與人力進(jìn)行必要的保護(hù)。

甚至有部分居民認(rèn)為這等于私人資本無端地替政府做了“形象工程”，因而“自下而上”民間保護(hù)的動(dòng)力嚴(yán)重缺失，也對(duì)地區(qū)民國(guó)居住建筑的保護(hù)造成了不利影響。歷史的原因?qū)е铝祟U和路地區(qū)現(xiàn)有多棟居住建筑的產(chǎn)權(quán)仍具有變動(dòng)性，集體部門只是在真正的產(chǎn)權(quán)人還沒有出面時(shí)暫時(shí)代理其對(duì)房屋進(jìn)行管理和使用，因而在保護(hù)過程中存在行為上的困惑。一方面他們無法真正代替產(chǎn)權(quán)人決定房屋的維護(hù)和整修，另一方面他們也沒有主動(dòng)介入的意愿。

2007年10月1日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》開始實(shí)施，對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更，所有權(quán)。用益物權(quán)等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，為明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)提供了法律依據(jù)。然而由于頤和路地區(qū)民國(guó)建筑的歷史特殊性，許多物

主在幾十年前已移居海外，至今仍未對(duì)其物的所有權(quán)等進(jìn)行必要的相關(guān)登記。在尊重歷史的基礎(chǔ)上，有關(guān)部門表示，只要相關(guān)人員能出具可靠的材料證明對(duì)建筑的所有權(quán)國(guó)家仍承認(rèn)其對(duì)該建筑的所有權(quán)等權(quán)屬利益。而對(duì)于這部分仍“無主“的民國(guó)居住建筑，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記簿上暫時(shí)仍沒有相關(guān)記錄，物主的不明直接導(dǎo)致了現(xiàn)狀保護(hù)主體的缺失，從而也使得保護(hù)過程中權(quán)利和職責(zé)的承擔(dān)主體不清晰，保護(hù)措施的實(shí)施自然難以滿足要求。

一些學(xué)者在相關(guān)研究后曾指出：“產(chǎn)權(quán)類型的本身并不存在問題，問題在于除了歸屬關(guān)系以外還缺少了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠讓這種產(chǎn)權(quán)類型更好地實(shí)施”。

國(guó)內(nèi)其他城市的保護(hù)情況

隨著全國(guó)各城市對(duì)優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)的日益關(guān)注，北京，上海、廣州等城市陸續(xù)開始對(duì)這些城市的寶貴財(cái)產(chǎn)進(jìn)行掛牌保護(hù)。

2003年1月，上海開始實(shí)施《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》，對(duì)優(yōu)秀歷史建筑的規(guī)劃，保護(hù)，管理等進(jìn)行了明確規(guī)定。2007年5月，《杭州市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)條例(草案)》出臺(tái)，明確了歷史建筑的定義，并對(duì)保護(hù)原則、職責(zé)分工等進(jìn)行了規(guī)定。2007年底，北京市規(guī)劃委員會(huì)和北京市文物局聯(lián)合發(fā)布了《北京優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑保護(hù)名錄(第一批)》，規(guī)定列入保護(hù)名錄的優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑，原則上不得拆除，建設(shè)工程在選址時(shí)應(yīng)避開。

從這些城市對(duì)優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)的相關(guān)規(guī)定與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看部分城市，如上海，天津等在保護(hù)歷史建筑上率先采用了租用，購(gòu)買的方式，解決了保護(hù)急需的資金來源問題，并在這些年的實(shí)踐中取得一定的效益。2007年制定征求地區(qū)人大審批的《杭州市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)條例(草案)》中甚至直接指出“鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外組織和個(gè)人購(gòu)買或租用歷史建筑”。

保護(hù)機(jī)制當(dāng)因地制宜

南京現(xiàn)存許多民國(guó)建筑，特別是絕大部分是屬于居住性質(zhì)的建筑，受建筑歷史年限和歷史價(jià)值內(nèi)涵所限難以擠入受保護(hù)的近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑行列，處于“斷層地帶”：既不能運(yùn)用近代優(yōu)秀歷史建筑的相關(guān)保護(hù)政策、規(guī)范依據(jù)，又不能應(yīng)用一般建筑的維護(hù)方式和手段。部分其他城市采取的以“購(gòu)買，租用”對(duì)歷史建筑進(jìn)行保護(hù)的方式，雖然能在短期內(nèi)解決維修資金短缺，減輕政府負(fù)擔(dān)等問題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)以及體現(xiàn)社會(huì)公平和綜合效益獲得看，這并不是一個(gè)很好的方法。政府在保護(hù)過程中的重要作用并不能簡(jiǎn)單用“誰所有誰保護(hù)”、“誰獲益誰保護(hù)”的方式，或是“裁判員”“運(yùn)動(dòng)員”的身份以蔽之。

因而，針對(duì)南京市頤和路地區(qū)的這部分民國(guó)建筑，特別是現(xiàn)狀仍承擔(dān)居住功能的歷史建筑而言，構(gòu)建適應(yīng)地區(qū)實(shí)際情況、兼具較強(qiáng)可操作性，既與產(chǎn)權(quán)歸屬直接掛鉤又適當(dāng)分離的新保護(hù)機(jī)制迫在眉睫。

就頤和路地區(qū)現(xiàn)狀看，私人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的住戶往往能積極主動(dòng)對(duì)建筑進(jìn)行維護(hù)，然而維護(hù)的過程中更多體現(xiàn)出任意性與自發(fā)性，既不利于周邊整體環(huán)境的保護(hù)，也不利于單棟建筑歷史內(nèi)涵的延續(xù)。集體代管的建筑，居民們對(duì)房子的保護(hù)意識(shí)普遍不強(qiáng)，大多存在著過度使用的情況。因而，不管房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬私人所有、集體代管，抑或是私人所有與相關(guān)部門暫時(shí)代管共存，其維護(hù)都必須在統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)下，科學(xué)合理地整體進(jìn)行，而不應(yīng)是各行其道，各取所需。

頤和路地區(qū)民國(guó)建筑產(chǎn)權(quán)歸屬的多樣性、變動(dòng)性使得保護(hù)工作的深入開展困難重重。特別是私人權(quán)屬的房屋，雖然針對(duì)歷史建筑的保護(hù)，一些城市先后出臺(tái)了相關(guān)條例、規(guī)定，禁止所有權(quán)人的破壞、拆除和不當(dāng)使用，但法律可以強(qiáng)加給所有者的義務(wù)與責(zé)任也僅此而已，保護(hù)、修繕等責(zé)任則是不應(yīng)強(qiáng)加的。集體代管的建筑，所有權(quán)與使用權(quán)相對(duì)分離，保護(hù)時(shí)既要考慮集體的承受能力，也考驗(yàn)使用者的保護(hù)自覺性，因而維護(hù)和利用過程中彼此推諉，都強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)利而忽略應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)?，F(xiàn)狀所有權(quán)不明，仍可能出現(xiàn)變動(dòng)的建筑，其維護(hù)是塊燙手山芋，政府，住戶、社會(huì)誰也不愿意主動(dòng)承擔(dān)。因而，對(duì)不同權(quán)屬的民國(guó)歷史建筑，必須實(shí)行分類管理，并針對(duì)各自情況在條件允許時(shí)，合理利用。

針對(duì)那些戶主尚未出現(xiàn)，暫由單位代管的民國(guó)居住建筑，首先必須分清政府、代管單位、住戶各自的職責(zé)，然后在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，引進(jìn)專業(yè)公司進(jìn)行管理與維護(hù)。

針對(duì)未來可能出現(xiàn)的戶主重新獲得房屋產(chǎn)權(quán)的民國(guó)居住建筑，考慮到業(yè)主使用頻率不多的實(shí)際情況與維護(hù)的必要性，仍可以通過市場(chǎng)引進(jìn)專業(yè)公司進(jìn)行管理與維護(hù)。

實(shí)事求是，多渠道籌集維護(hù)資金

對(duì)歷史建筑進(jìn)行保護(hù)，獲益的是我們?nèi)w城市居民，因而單一依靠政府承擔(dān)維護(hù)職責(zé)是不現(xiàn)實(shí)的。學(xué)者仲向平曾說過：“光靠政府來進(jìn)行歷史建筑的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的”，“政府財(cái)力，精力有限，只有動(dòng)員全民參與，才能在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，集合盡可能多的力量來保護(hù)城市的珍貴財(cái)產(chǎn)?！绷硪环矫?，通過對(duì)歷史建筑進(jìn)行“購(gòu)買、租用”，完全由所有者承擔(dān)保護(hù)、修繕責(zé)任，“費(fèi)用由所有者承擔(dān)，則是所有者不可承受之重”。因而，從民國(guó)歷史建筑的不同權(quán)屬出發(fā)，有針對(duì)性地采取相應(yīng)的維護(hù)資金籌集方式，則是解決維護(hù)不力問題的根本途徑。

私人所有的歷史建筑，由所有人承擔(dān)主要維護(hù)、修繕費(fèi)用，政府作為間接的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益受益者，也應(yīng)承擔(dān)部分的維護(hù)費(fèi)用。對(duì)確有困難無法承擔(dān)的所有人，政府則應(yīng)主動(dòng)擴(kuò)大支持比例，或通過其他途徑幫助解決資金問題。

集體產(chǎn)權(quán)的民國(guó)建筑，若以公共服務(wù)為目的，如學(xué)校、社會(huì)公益部門等，由政府和集體按比例共同解決維護(hù)資金。若以居住職能為主，由政府適當(dāng)資助，集體和住戶按相關(guān)約定主要承擔(dān)維修所需資金。

由政府相關(guān)部門暫時(shí)代管產(chǎn)權(quán)的民國(guó)建筑，若用作公共服務(wù)目的，由政府和相關(guān)利益團(tuán)體共同籌集資金；若用作商業(yè)或其他盈利目的，由受益單位為主，政府支持為輔籌集維護(hù)資金：若仍以保留居住性質(zhì)為主，則由政府和住戶按比例共同籌集維護(hù)資金，并可通過其他方式，如改變部分沿街建筑的使用性質(zhì)，獲取相應(yīng)收益用作補(bǔ)貼。對(duì)現(xiàn)狀居住其中，確實(shí)沒有能力承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)資金的居民，長(zhǎng)遠(yuǎn)可考慮以逐步置換的方式，將城市中部分具有較高承受能力的居民引入，而將困難住戶遷離。

南京民國(guó)歷史建筑，承載著南京城市的歷史與記憶，是城市整體風(fēng)貌建設(shè)不可或缺的內(nèi)容。居住建筑，作為其中重要的組成部分，對(duì)于保存城市的集體記憶，延續(xù)城市的歷史內(nèi)涵，具有不可或缺的作用。面對(duì)現(xiàn)狀保護(hù)遇到的諸多問題，我們可以理解有關(guān)部門提出的所謂“古老外殼填充最新內(nèi)容”的做法，然而，我們更希望看到的是“古老外殼保留傳統(tǒng)內(nèi)容”的保護(hù)方式。對(duì)于一些具有特殊歷史意義的、特別重要的建筑，我們可以在相關(guān)規(guī)定允許的前提下改變其原有的性質(zhì)與功能，但對(duì)于大多數(shù)的民國(guó)居住建筑，我們?nèi)韵ＭＡ羝渑f有的居住功能，保留其歷史的原真性和生活性。