成都商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及前景分析

周書伊/文

成都商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及前景分析

周書伊/文

商業(yè)地產(chǎn)在理論上沒(méi)有統(tǒng)一的界定，國(guó)外通常有狹義和廣義之說(shuō)。狹義的商業(yè)地產(chǎn)在英文里叫做“retail real estate”，意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)在英文里稱之為“commercial real estate”或“commercial property”，除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如Shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的Shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

成都商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

商業(yè)布局缺乏規(guī)劃、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性把握不準(zhǔn)、招商代理不專業(yè)、后期管理不適應(yīng)商體發(fā)展要求等，是目前眾多城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所呈現(xiàn)的缺點(diǎn)。從2006年和2007年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀態(tài)分析，其增長(zhǎng)與住宅增長(zhǎng)呈明顯差異，落后于民用地產(chǎn)的發(fā)展。一些權(quán)威人士分析認(rèn)為，這與目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和后期物業(yè)管理的模式的不完善是分不開(kāi)的。目前，隨著成都地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，面對(duì)千萬(wàn)平米的投資機(jī)遇，成都商業(yè)地產(chǎn)如果不在開(kāi)發(fā)思路、運(yùn)營(yíng)策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場(chǎng)需求特點(diǎn)的創(chuàng)新，其快速發(fā)展必然是曇花一現(xiàn)。

2010年4月，史無(wú)前例的樓市調(diào)控開(kāi)始降臨。在新政“滿月”之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)住宅趨冷，商業(yè)物業(yè)日益活躍。成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)新氣象：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)金融差距的縮小，讓商業(yè)的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸現(xiàn)；對(duì)于通脹的預(yù)期也使投資商業(yè)地產(chǎn)成為了近期的熱點(diǎn)；與此同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于投資價(jià)值的判斷，商業(yè)回報(bào)明顯高于住宅。

成都商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題

雖然開(kāi)發(fā)商目前對(duì)成都商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行熱捧，但是從成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程看仍然存在很多問(wèn)題：

（1）開(kāi)發(fā)商自身承擔(dān)了過(guò)多自己不應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。在合理的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程中，開(kāi)發(fā)商主要應(yīng)該承擔(dān)前期項(xiàng)目選址、商體規(guī)劃、土地購(gòu)買、融資、項(xiàng)目施工建設(shè)等工作。但是，目前普遍的情況是開(kāi)發(fā)商“既當(dāng)?shù)之?dāng)媽”，從前期開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)招商、經(jīng)營(yíng)策劃、宣傳包裝到后期物業(yè)管理，均為親自“一手抓”。由于開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了過(guò)多自身無(wú)法也沒(méi)有能力去承擔(dān)的環(huán)節(jié)，結(jié)果往往會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)“虎頭蛇尾”的場(chǎng)面。

（2）開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者承諾空泛、不切實(shí)際。在最近幾年，很多開(kāi)發(fā)商為盡快收回投資成本，加快項(xiàng)目的進(jìn)度，他們往往在招商過(guò)程中給投資商承諾很多優(yōu)惠條件，空泛的承諾讓很多投資者在買下后，兌現(xiàn)的結(jié)果卻“大相徑庭”，使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和誠(chéng)信度在投資者心中大大降低。

（3）整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏金融機(jī)構(gòu)參與。在我國(guó)，金融機(jī)構(gòu)全面介入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，還很缺乏。目前，金融機(jī)構(gòu)更多的只是給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行貸款，實(shí)行貸款利率的回報(bào)。但是，在整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)沒(méi)能與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的最大化。開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商由于缺乏金融的長(zhǎng)期支撐，往往在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中顯得“底氣不足”。

（4）缺乏完善的法律監(jiān)控和規(guī)范體系。目前，盡管國(guó)家在商品房市場(chǎng)加強(qiáng)了監(jiān)控力度，但是在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作領(lǐng)域還缺乏強(qiáng)有力的法律監(jiān)控和規(guī)范，具體表現(xiàn)在消費(fèi)者的投資回報(bào)、投資保障方面。由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有雄厚的開(kāi)發(fā)資金，因此在開(kāi)發(fā)初期往往對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率和回報(bào)目標(biāo)值期望過(guò)高，為實(shí)現(xiàn)資本快速回籠，盲目承諾、不擇手段套現(xiàn)，導(dǎo)致很多投資人感到“上當(dāng)受騙”，嚴(yán)重的甚至走向破產(chǎn)。然而在這些方面，由于缺乏完善的法律監(jiān)管體系，使投資人的利益遲遲得不到解決和充分的保障。

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理方三方合作的過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都從住宅開(kāi)發(fā)起步，有些開(kāi)發(fā)商只管賣房，不管經(jīng)營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心，導(dǎo)致市場(chǎng)上有許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的情形。如按照國(guó)際慣例，ShoppingMall是只租不售的，而在國(guó)內(nèi)許多Mall的開(kāi)發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開(kāi)發(fā)商把商鋪一賣了之，使得ShoppingMall沒(méi)有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。

加快發(fā)展成都商業(yè)地產(chǎn)的策略及前景

商業(yè)地產(chǎn)一向被行業(yè)描述為“高投資、高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)”的房地產(chǎn)業(yè)，但是，從以經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主體的藍(lán)光地產(chǎn)2005年大舉轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歷程中，可以說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)的確不是一般的地產(chǎn)投資項(xiàng)目。尤其是2005年下半年以來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的疲軟狀態(tài)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，更是讓開(kāi)發(fā)商和投資人擔(dān)憂。如何抓住成都未來(lái)地鐵和城際快車的建設(shè)帶來(lái)的加快發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇呢？可以從以下思路進(jìn)行：

混商建筑開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

混商建筑，就是樓層底下幾層用做商業(yè)，樓上多層用做住宅的建筑產(chǎn)品業(yè)態(tài)形式。這種建筑模式在現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)中很普遍，比如，由成都合力達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的位于騾馬市的“ROME·國(guó)際”，1—4層為商業(yè)用房，5—28層為電梯公寓。這種混商結(jié)構(gòu)的建筑形態(tài)，既可以突出體現(xiàn)該地段的商業(yè)黃金價(jià)值，又可以滿足選擇在城市中心居住的白領(lǐng)人群的要求。更重要的是，這樣的混商開(kāi)發(fā)模式可以在資金上互相補(bǔ)充。

創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)的定單模式

商業(yè)地產(chǎn)的定單模式，就是像傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)品定單加工模式一樣，就是先有產(chǎn)品定單，然后按照定單生產(chǎn)、銷售和服務(wù)。定單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式更適用于城市中心商業(yè)和社區(qū)購(gòu)物商業(yè)，所呈現(xiàn)的代表如“Shoppingmaill”，在成都目前已經(jīng)出現(xiàn)諸如日本的伊藤洋華堂和新進(jìn)的首創(chuàng)置業(yè)合作，計(jì)劃在城東某項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)平方米用來(lái)開(kāi)設(shè)“華堂商場(chǎng)”的定單式開(kāi)發(fā)。 這種模式開(kāi)發(fā)其利好在于，開(kāi)發(fā)商和合作方可以形成長(zhǎng)期利益聯(lián)盟，開(kāi)發(fā)商保證了物業(yè)租金收益的持續(xù)性，經(jīng)營(yíng)商也得到長(zhǎng)期使用物業(yè)贏利的穩(wěn)定性。但是，這樣的模式必須是建立在長(zhǎng)期穩(wěn)定合作的基礎(chǔ)上，一旦合作關(guān)系破裂，那么先前按照定單設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)有可能不適合后續(xù)經(jīng)營(yíng)者的布局要求，從而造成二次招商難的問(wèn)題。

商業(yè)信托基金模式

盡管在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)尚沒(méi)有成型，但是，通過(guò)各種基金支撐商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)不可阻擋。信托基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，可以有效解決經(jīng)營(yíng)者在操盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所困惑的資金不足的問(wèn)題。一旦有基金全面介入，一方面可以讓項(xiàng)目升值，贏得眾多的投資者下注；另一方面可有效保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方實(shí)現(xiàn)在統(tǒng)一平臺(tái)上進(jìn)行商業(yè)體包裝、布局、招商、宣介等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而，確保整個(gè)商業(yè)體的有序、高效、持久、合理的經(jīng)營(yíng)和管理。

目前成都市城西、城南的產(chǎn)業(yè)布局非常清晰，規(guī)劃布局也有較高的前瞻性，這直接促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。目前許多國(guó)際資本均看好和首選成都，國(guó)內(nèi)方面，包括四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵在內(nèi)的眾多開(kāi)發(fā)商也表達(dá)出了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景的一致看好，這對(duì)于成都來(lái)說(shuō)蘊(yùn)藏著不可估量的機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)到來(lái)，并會(huì)持續(xù)影響到未來(lái)十年。

日本的六本木新城，開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)17年，最后躍升成為東京重要的中心商務(wù)區(qū)之一。這說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)是十年磨一劍。不同于民用地產(chǎn)是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展模式，商業(yè)地產(chǎn)需要有前瞻性，更需要靜下心來(lái)研究市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該用這種心態(tài)來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于像成都城南這些新興區(qū)域，僅僅用回報(bào)率來(lái)計(jì)算是不正確的，自由+投資的投資模式是最為合理的，不僅可以滿足創(chuàng)業(yè)需求，未來(lái)十年的增值前景也非?？捎^。與此同時(shí)，對(duì)于即將開(kāi)通的軌道交通，也值得高度的關(guān)注。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)需求，成都商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

（作者系西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院碩士研究生，研究方向：金融制度與商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理）