房屋專項(xiàng)維修資金管理中的問(wèn)題與對(duì)策
——以漯河市房屋專項(xiàng)維修資金管理為例

隨著住房制度的改革，我國(guó)逐步建立了配套的住宅專項(xiàng)維修資金制度，住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用貫徹“取之于民、用之于民”的服務(wù)原則，關(guān)系到廣大群眾切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。但是，由于我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金制度建立時(shí)間短在推行過(guò)程中還不夠規(guī)范完善，存在這樣和那樣的問(wèn)題，在一定程度上為資金的使用和管理帶來(lái)較大的工作難度。現(xiàn)以漯河市住宅專項(xiàng)維修資金管理為例針對(duì)專項(xiàng)維修資金管理存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析并尋求解決對(duì)策。

一、目前主要存在的問(wèn)題

漯河市房屋維修資金管理中心成立于2001年，9年來(lái)，累計(jì)歸集了43256戶、近億元維修資金，歸集量居河省前列，初步建立起住房大修更新保障資金，逐步緩解了維修不到位的矛盾。截止目前，共批準(zhǔn)使用維修資金400余萬(wàn)元，對(duì)近70個(gè)新建商品房項(xiàng)目的共用部位進(jìn)行更新、修繕。在不斷規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理的同時(shí)，房屋維修資金管理中心也注重認(rèn)真思考和研究解決一些管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，目前主要存在以下問(wèn)題：

1、部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（已注銷(xiāo)），在辦理預(yù)售時(shí)，繳納1%的維修資金，無(wú)分戶信息，維修費(fèi)用無(wú)法分?jǐn)偟綉?；部分公有住房（單位已倒閉）部分業(yè)主因拖欠維修資金，造成維修資金使用時(shí)費(fèi)用無(wú)法分?jǐn)偟綉?，影響業(yè)主正常使用。

2、2003年9月1日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后規(guī)定由商品住宅的產(chǎn)權(quán)人繳交專項(xiàng)維修資金，交納的主體為業(yè)主。但由于部份開(kāi)發(fā)商為追求銷(xiāo)售量而未有要求購(gòu)房者及時(shí)交納。致使業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互觀望、推諉，造成這部分的專項(xiàng)維修資金應(yīng)繳未繳。

3、非住宅房維修資金收繳比例頗不合理，致使購(gòu)買(mǎi)非住宅房的購(gòu)房戶抵觸情緒較大。尤其是在市繁華區(qū)域營(yíng)建的商品房顯得尤為突出。

4、低值易耗品沒(méi)有列入維修資金使用范圍。低值易耗品一般指物業(yè)共用部位的燈泡、玻璃、開(kāi)關(guān)以及設(shè)備中的易損品和管道疏通等費(fèi)用。

5、部分老舊小區(qū)，維修資金較少，且使用較多，維修資金余額已經(jīng)不足，小區(qū)公共部位出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)錢(qián)維修。

二、解決問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)以上情況，漯河市房屋維修資金管理中心積極進(jìn)行理論研究，開(kāi)展了許多探索性的實(shí)踐工作，結(jié)合工作實(shí)際從一下幾個(gè)方面提出解決問(wèn)題對(duì)策：

1、完善維修資金管理使用政策、法規(guī)，進(jìn)行規(guī)范管理。根據(jù)國(guó)家和河南省的有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合漯河市實(shí)際情況，研究制訂《漯河市房屋維修資金管理實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步規(guī)范專項(xiàng)維修資金使用范圍，盡量縮短國(guó)家和地方政策法規(guī)實(shí)施的時(shí)間差，及時(shí)有效地貫徹國(guó)家政策法規(guī)，適時(shí)調(diào)整維修資金繳交比例（建議按每平方米建筑造價(jià)的5-8%），建立制約有力、操作便捷的續(xù)籌制度，做到維修資金管理使用有法可依，有效化解維修矛盾，發(fā)揮維修資金的最大效用。近年來(lái)，中心根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，相繼出臺(tái)了共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修工程質(zhì)量保證金制度，擬定了維修工程合同范本，并實(shí)時(shí)調(diào)查漯河市建材價(jià)格建立了漯河市建材價(jià)格檔案庫(kù)，規(guī)范了漯河市維修資金的安全合理使用，保證了維修工程質(zhì)量。同時(shí)，中心依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的法規(guī)，開(kāi)展了專項(xiàng)維修資金清理整頓工作，糾正并處理了多起專項(xiàng)維修資金欠繳、挪用等違法行為，收到了良好的社會(huì)效果，切實(shí)為老百姓排憂解難，維護(hù)群眾的切身利益。

2、加快優(yōu)化升級(jí)速度 實(shí)現(xiàn)維修資金網(wǎng)絡(luò)化管理。目前，維修資金管理中心正在繼續(xù)調(diào)整和完善管理模式，進(jìn)一步加快維修資金信息管理系統(tǒng)的優(yōu)化升級(jí)速度，力爭(zhēng)盡早實(shí)現(xiàn)漯河市專項(xiàng)維修資金的網(wǎng)絡(luò)化管理，開(kāi)通漯河市住房專項(xiàng)維修資金管理網(wǎng)站，實(shí)現(xiàn)在線辦理維修資金相關(guān)業(yè)務(wù)，提高工作效率和各相關(guān)單位辦理維修資金繳存、支用、查詢等業(yè)務(wù)的便利性，提高監(jiān)管透明度。擴(kuò)大維修資金管理中心的影響力，推動(dòng)管理水平再上一個(gè)新臺(tái)階。

3、加強(qiáng)維修資金宣傳。專項(xiàng)維修資金對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都是比較陌生的事物，應(yīng)通過(guò)各種媒體對(duì)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理等政策法規(guī)進(jìn)行廣泛的宣傳，使廣大業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金做到真正的了解，并參與監(jiān)督和管理。增加維修資金繳存透明度，在商品房銷(xiāo)售合同中，明確維修資金收繳事項(xiàng)。擴(kuò)大宣傳面，使我市維修資金相關(guān)政策深入民心，達(dá)到人盡皆知。加大對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督力度，按有關(guān)政策規(guī)定對(duì)其采取一定的制約及處罰措施。通過(guò)講座和舉辦培訓(xùn)班對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行政策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使他們掌握專項(xiàng)維修資金相關(guān)政策，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)流程和程序，從而規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理。

4、加大維修資金追繳力度。切實(shí)履行對(duì)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管職責(zé)，依法主動(dòng)采取行政措施并結(jié)合業(yè)主委員會(huì)，從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位追回被挪用或侵占的資金，盡量減少?gòu)V大業(yè)主的損失。對(duì)于追繳困難的老舊小區(qū)，在使用時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況使用維修資金，對(duì)于無(wú)法分戶的小區(qū)，維修費(fèi)用從該小區(qū)總賬中列支，不予分?jǐn)傎M(fèi)用；對(duì)于可以分戶的小區(qū)，維修費(fèi)用按戶分?jǐn)?，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)籌集未繳部分業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

5、積極探索管理新思路，提高使用便捷度。一是探索建立漯河市房屋維修應(yīng)急機(jī)制，引導(dǎo)住宅小區(qū)合理制定年度修繕計(jì)劃。二是規(guī)范使用程序，科學(xué)使用維修資金。逐步建立和完善 “漯河市建材價(jià)格檔案庫(kù)”，嚴(yán)格控制維修成本，合理使用維修資金。三是以多種宣傳形式使申報(bào)單位熟悉使用業(yè)務(wù)流程，避免走彎路、多走路，縮短審批時(shí)限。四是注重人性化使用管理。維修資金使用以單棟住宅為基本單位，本著“誰(shuí)繳存誰(shuí)收益”的使用原則，轉(zhuǎn)變了由小區(qū)為基本單位的使用管理模式，做到了由面到點(diǎn)的人性化管理，使之更貼近民生。

三、結(jié)束語(yǔ)

由于住房專項(xiàng)維修資金管理和使用具有重要意義，關(guān)系民生，需要不斷健全和完善維修資金管理制度，不斷創(chuàng)新工作思路，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，探索解決存在的問(wèn)題，做到管理專業(yè)化、科學(xué)化和工作規(guī)范化、制度化，只有堅(jiān)持把維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益和社會(huì)的穩(wěn)定作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，認(rèn)真貫徹國(guó)家政策法規(guī)，積極改善管理水平，才能逐步形成了法制化、系統(tǒng)化和信息化的管理模式。