關(guān)于住宅建設(shè)中規(guī)劃主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的思考

姜希賓

0 引言

20世紀(jì)80年代的住房制度改革,是發(fā)生在20世紀(jì)下半葉中國(guó)大地上的一場(chǎng)深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革,它以住房商品化為目標(biāo),對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的實(shí)物分房模式進(jìn)行了全面的改革,使中國(guó)的住區(qū)建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。

伴隨著社會(huì)的發(fā)展和變化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的引入,住宅建設(shè)經(jīng)歷了從80年代的福利分房到90年代的支柱產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)過(guò)20年的快速發(fā)展后,我國(guó)住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展階段,這個(gè)新階段的特征:1)群眾對(duì)住房的需求從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變;2)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。變化首先出現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上,過(guò)去以單位分房為主,現(xiàn)在個(gè)人消費(fèi)已占到95%。居民購(gòu)房進(jìn)入擴(kuò)房、保值、舒適為中心的理性消費(fèi)期。與過(guò)去相比,變化最大的是人們購(gòu)房不再是僅僅為了滿足物質(zhì)需要,人們更多的開(kāi)始追求正常消費(fèi)之外的精神需求。

住宅的功能急需完善,住宅的品質(zhì)亟待提高,已經(jīng)建成的大量住宅存在不同程度的功能缺陷,售后住宅的管理問(wèn)題也沒(méi)有得到很好的解決。對(duì)歷史的反思讓我們對(duì)21世紀(jì)的住宅建設(shè)陷入了新的思考。

如何發(fā)展新的形勢(shì)下的住宅產(chǎn)業(yè),成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。從今年開(kāi)始,國(guó)家建設(shè)部也將以“高品質(zhì)、新生活”的標(biāo)準(zhǔn)重新打造國(guó)家康居工程,將焦點(diǎn)鎖定在設(shè)計(jì)創(chuàng)新和技術(shù)集成上。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心處長(zhǎng)孫克放就目前中國(guó)新建住宅發(fā)展趨勢(shì),曾做過(guò)一個(gè)主題為“揚(yáng)起‘高品質(zhì)、新生活'的風(fēng)帆”的演講。孫克放指出,住宅在市場(chǎng)和政府這兩只手的掌控下出現(xiàn)了一些新的格局,并進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期,其中之一就是住宅產(chǎn)品進(jìn)入以追求品質(zhì)為中心的更新?lián)Q代期,而國(guó)家康居示范工程就是走產(chǎn)業(yè)化的途徑實(shí)現(xiàn)住宅的更新?lián)Q代。

1 新的標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)家康居示范工程推出的最終目的是讓普通老百姓都能享受到高品質(zhì)的住宅。高品質(zhì)具體體現(xiàn)在五個(gè)方面:高舒適度、高功能配置、高性能標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量保障和高技術(shù)集成。

高舒適度是“高品質(zhì)”的核心,即“便捷、健康、實(shí)用、美觀”。高功能配置是達(dá)到“高品質(zhì)”的前提,隨著人民居住面積的擴(kuò)大和居住條件的改善,人們對(duì)住宅套內(nèi)功能的配置要求也越來(lái)越高,在新建住宅中,要研究功能配置的細(xì)化問(wèn)題。高性能標(biāo)準(zhǔn)是達(dá)到“高品質(zhì)”的條件,近十年來(lái),中國(guó)的集合式多層和高層住宅的建設(shè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,單從住宅的形體高度、外觀造型和立面色彩方面與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的同類住宅相比,看不出有多大的區(qū)別。主要差距反映在內(nèi)在品質(zhì)上。而內(nèi)在品質(zhì)的提高又集中反映在住宅的綜合性能上。高質(zhì)量保障是達(dá)到“高品質(zhì)”的基礎(chǔ),“提高質(zhì)量”是住宅建設(shè)中的一個(gè)永恒的主題,其中涉及到最多的是設(shè)計(jì)、施工兩大部分。技術(shù)集成是達(dá)到“高品質(zhì)”的途徑,提高住宅的品質(zhì)其關(guān)鍵之一就是住宅部品和設(shè)備的生產(chǎn)質(zhì)量及配置水平。讓中國(guó)的住宅在這方面立刻達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平顯然是不現(xiàn)實(shí)的,但是長(zhǎng)期滯留在基本的配置水平上也是行不通的。因此,我們必須從技術(shù)推廣、技術(shù)配合、技術(shù)配套等方面入手,在較短的時(shí)期內(nèi)縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距。一言以蔽之,科技進(jìn)步才是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的靈魂和動(dòng)力。

2 基于現(xiàn)狀的思考

只有高品質(zhì)住宅才能賦予人們?cè)S多新的生活理念,塑造出一種新的生活氛圍,才能真正的改善人們的生活質(zhì)量。而要達(dá)到這種理想的境界,需要付出巨大的努力,在住宅建設(shè)和管理上的很多問(wèn)題值得我們關(guān)注。

首先,國(guó)家除了加強(qiáng)宏觀調(diào)控的積極作用外,還應(yīng)進(jìn)一步堅(jiān)持按規(guī)劃主導(dǎo)開(kāi)發(fā),充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)和指導(dǎo)作用。

城市千城一面,到處是無(wú)特色和質(zhì)量而言的住宅,開(kāi)發(fā)商有責(zé)任。但一個(gè)城市總體發(fā)展不好不是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,而是規(guī)劃。

要做合理城市規(guī)劃包括以下六個(gè)方面:

1)一體化戰(zhàn)略,跳出二元結(jié)構(gòu)的格局,按照城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展思路進(jìn)行區(qū)域和城市規(guī)劃,推行組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局,重點(diǎn)發(fā)展近郊環(huán)城社區(qū)和現(xiàn)代化衛(wèi)星城。2)低密度建筑。消除片面追求容積率和以高為美,以高為榮的觀念,重點(diǎn)發(fā)展多層低密度住宅,除城市中心社區(qū)外,新區(qū)建設(shè)總體容積率一般不超過(guò)1,現(xiàn)行土地供給政策和城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從這種戰(zhàn)略調(diào)整的需要。現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)理念是:a.增加房屋密度,房子間距減小;b.減小層高;c.增加層數(shù)。只有這樣才能緩解由于地價(jià)上漲所增加的成本。但過(guò)度增加的結(jié)果會(huì)造成后遺癥。高容積率造成嚴(yán)重的人流、車流擁擠。3)小尺度街坊。住區(qū)面積不宜過(guò)大,街坊道路不宜過(guò)長(zhǎng),應(yīng)加大道路密度,實(shí)現(xiàn)人車分流,提高車流通行能力。4)開(kāi)敞性空間。要樹(shù)立空間共享的觀念。要預(yù)留足夠停車、消防和災(zāi)害預(yù)防用地。停車問(wèn)題,消防問(wèn)題,自然災(zāi)害問(wèn)題,不能沒(méi)有預(yù)留空間。5)立體式綠化。五位一體,水面,草坪,花卉,灌木,喬木,實(shí)行立體式綠化。綠化覆蓋率不少于40%,人均綠地面積不小于10 m2。6)親和式布局。住區(qū)要方便老人,少兒,殘疾人出行和活動(dòng),促進(jìn)人際交往,有利于提高鄰里親和度。鄰里之間的親和度是一個(gè)社會(huì)安定最重要的因素。

所有規(guī)劃一經(jīng)確定必須通過(guò)立法形式嚴(yán)格執(zhí)行,任何一級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無(wú)權(quán)任意改變,要改進(jìn)規(guī)劃監(jiān)督體制,實(shí)行規(guī)劃編制機(jī)構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制分設(shè),監(jiān)督機(jī)構(gòu)成員由人大代表,公眾人物和規(guī)劃專家組成,重大規(guī)劃調(diào)整必須事先公示并進(jìn)行聽(tīng)證,由監(jiān)督機(jī)構(gòu)成員投票通過(guò)才能生效,不能由領(lǐng)導(dǎo)一句話說(shuō)了算。

另一方面,在規(guī)劃主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的大背景下,住宅建設(shè)的相關(guān)部門就要做出相應(yīng)的調(diào)整,以適應(yīng)宏觀調(diào)控的需要,并對(duì)規(guī)劃中存在的具體問(wèn)題進(jìn)行細(xì)化,落到實(shí)處。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在住宅商品化剛剛起步的時(shí)候,因?yàn)樾枨筮h(yuǎn)遠(yuǎn)高于供給,“求量”大于“求質(zhì)”。然而,當(dāng)住宅短缺現(xiàn)象逐步緩解,由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后,市場(chǎng)提供的產(chǎn)品類型多種多樣,供消費(fèi)者選擇的空間更為廣泛,競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈演愈烈。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果必然推進(jìn)創(chuàng)新的步伐,技術(shù)集成也成為市場(chǎng)上奪標(biāo)的銳利武器。需求促進(jìn)了產(chǎn)品的提升,競(jìng)爭(zhēng)推進(jìn)了創(chuàng)新的步伐,而對(duì)新的競(jìng)爭(zhēng)格局,房地產(chǎn)企業(yè)必須再給自己設(shè)定新的目標(biāo),這是使命,也是機(jī)遇。

開(kāi)發(fā)企業(yè)要在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),就必須在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案選擇、營(yíng)銷方式等方面進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上決策,堅(jiān)持理性開(kāi)發(fā)。

要在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程真正做到、做好并始終貫徹以人為本的原則,這一點(diǎn)說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單,但真正落到實(shí)處卻不容易。把消費(fèi)者的利益放在高于一切的突出位置,從建筑主體結(jié)構(gòu)、功能、空間到抗震、防火,每個(gè)細(xì)節(jié)都嚴(yán)格把關(guān),精益求精。只有在住宅的每一個(gè)細(xì)節(jié),在用戶生活的每一個(gè)細(xì)微方面都體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷,才能創(chuàng)造出高品質(zhì)的住宅,同樣也會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的結(jié)果。

同時(shí),在開(kāi)發(fā)建設(shè)中要有長(zhǎng)遠(yuǎn)觀點(diǎn)和發(fā)展眼光。既要使建成的住宅能體現(xiàn)時(shí)代的要求,又要考慮到未來(lái)發(fā)展的可能;既要合理的利用資源,又要注意節(jié)約資源,為子孫后代的生存發(fā)展留下余地。處理好房屋的節(jié)水、節(jié)能、治污和綠化等方面的問(wèn)題,協(xié)調(diào)好生態(tài)環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有超前意識(shí),放眼未來(lái),才能在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

作為建筑師也應(yīng)擔(dān)負(fù)起自己的責(zé)任。建筑師在中國(guó)住宅發(fā)展歷程的各個(gè)時(shí)期,扮演了不同的角色。住宅建設(shè)的很多理念必須通過(guò)建筑師的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出來(lái),通過(guò)成功的運(yùn)用設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)手法,不僅可以從根本上提高房屋的使用質(zhì)量,還可以使房地產(chǎn)增值。北京現(xiàn)代城色彩的成功運(yùn)用不僅為城市增添了色彩,也為現(xiàn)代城的銷售抹上了一筆亮彩。只有建筑師把關(guān)注焦點(diǎn)集中于居住的本質(zhì),才能真正解決住宅使用中最根本的問(wèn)題,這對(duì)建筑師的素質(zhì)提出了更高的要求,建筑師一方面需要超越經(jīng)驗(yàn)的范疇,不斷更新理念,以應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn),另一方面,在受到更多約束的同時(shí),建筑師也能獲得更多的信息支撐,從而把更多的精力投入到對(duì)專業(yè)問(wèn)題的關(guān)注之上,并進(jìn)一步提高住宅的內(nèi)在品質(zhì)。由于中國(guó)社會(huì)整體還處于一個(gè)轉(zhuǎn)型階段,建筑師在住宅發(fā)展中的角色還處于變化之中,建筑師與發(fā)展商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)和管理部門間的關(guān)系構(gòu)架還不太確定,從某種意義上講,社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化,對(duì)中國(guó)住宅發(fā)展而言,積極作用也許將是決定性的。

規(guī)劃主導(dǎo)開(kāi)發(fā)對(duì)進(jìn)一步提高住宅的品質(zhì)有著重要的意義,是一項(xiàng)功在當(dāng)代,惠及千秋,涉及領(lǐng)域廣闊的復(fù)雜的任務(wù),必須業(yè)內(nèi)和業(yè)外,政府和企業(yè),企業(yè)和個(gè)人同心協(xié)力才能實(shí)現(xiàn),任何目光短淺、犧牲質(zhì)量和環(huán)境片面牟利的行為,都必將被社會(huì)所淘汰。

[1] 王合文.談我國(guó)的城市規(guī)劃制度及創(chuàng)新[J].山西建筑,2009,35(12):12-13.

[2] 楊 慎.房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2002.