論房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理

鄧 銘

0 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合管理實(shí)際上就是對(duì)項(xiàng)目各目標(biāo)、各環(huán)節(jié)、各要素、各過程進(jìn)行全面協(xié)調(diào),工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和成本是對(duì)立和統(tǒng)一的矛盾體,是一個(gè)系統(tǒng)工程,每一個(gè)目標(biāo)的控制情況對(duì)其他目標(biāo)的控制都有著重大影響。要把質(zhì)量、進(jìn)度、成本三大控制目標(biāo)看作一個(gè)整體,用過程控制方法對(duì)其進(jìn)行綜合管理,在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng)最優(yōu)。

1 保證工程質(zhì)量

1.1 加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)的審定

施工組織設(shè)計(jì)是為具體指導(dǎo)施工而編制的一個(gè)帶有法規(guī)性的文件。它對(duì)全部施工活動(dòng)做出詳細(xì)的部署和安排。其中應(yīng)對(duì)施工方法、進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、建筑材料以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算和分析等做詳細(xì)闡述。從質(zhì)量角度講,施工方法的正確與否應(yīng)是質(zhì)量最根本的保證,對(duì)重點(diǎn)部位及主要的施工方法應(yīng)做詳細(xì)闡述,并應(yīng)附圖說明,使施工有法可依。

當(dāng)前普遍存在著對(duì)施工組織計(jì)劃不是十分重視的情況,認(rèn)為這只是形式上的東西,施工中應(yīng)按實(shí)際情況控制。但隨著國際交流的不斷發(fā)展,國外一些先進(jìn)的管理模式逐漸進(jìn)入中國,而外資企業(yè)均十分重視一些書面上的材料,尤其是施工組織計(jì)劃。計(jì)劃編制的好與壞,是可以從一個(gè)側(cè)面反映一個(gè)施工單位的管理水平的。其中所包括的內(nèi)容必須是詳細(xì)而正確的,并能從實(shí)際指導(dǎo)施工。此計(jì)劃經(jīng)監(jiān)理單位及建設(shè)單位審核后,就應(yīng)該具有約束力。若在施工中出現(xiàn)與計(jì)劃不符的情況,施工單位必須提供書面材料進(jìn)行重新審核。另外隨著工程的進(jìn)行,施工單位必須編制各分項(xiàng)或分部工程的詳細(xì)施工組織計(jì)劃,這樣才能使整個(gè)工程在一個(gè)可控制的步驟中進(jìn)行。

1.2 項(xiàng)目管理制度

1)人員素質(zhì)。建設(shè)管理是一種多工種、多門類、多學(xué)科的綜合管理,人員必須具備很高的素質(zhì),對(duì)本專業(yè)的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均應(yīng)掌握,對(duì)一些新技術(shù)、新設(shè)備能很快掌握,對(duì)國家規(guī)范及本地行業(yè)的一些特殊規(guī)定能熟悉在心,并能堅(jiān)持原則、認(rèn)真負(fù)責(zé)、吃苦耐勞。

2)材料控制。目前建筑市場(chǎng)建材品種繁多,質(zhì)量參差不齊。因此材料的控制必須嚴(yán)格要求。常規(guī)材料必須具備“三證”,并在復(fù)印件上加蓋紅章,以備資料查用,并對(duì)其送樣品進(jìn)行封樣。一些關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵材料應(yīng)實(shí)地考察,以確定用否。一些常規(guī)材料(磚、砂、石)不可能一次性進(jìn)場(chǎng),因此應(yīng)對(duì)每批到場(chǎng)材料按規(guī)定組織專業(yè)人員進(jìn)行檢查,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不合格產(chǎn)品應(yīng)立即責(zé)令其退場(chǎng)。對(duì)經(jīng)驗(yàn)收合格的材料應(yīng)按指定區(qū)域進(jìn)行堆放,對(duì)易受潮、易碎等物品應(yīng)專門加強(qiáng)有關(guān)防護(hù)措施。

3)管理制度。項(xiàng)目管理制度對(duì)是否成功管理工地的好壞起到關(guān)鍵的作用。每個(gè)公司均有自己的管理系統(tǒng)及經(jīng)驗(yàn),但均應(yīng)以質(zhì)量為核心,制定各項(xiàng)措施、規(guī)范和規(guī)程是工程施工的準(zhǔn)則,在技術(shù)管理上有法的作用。管理人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟練掌握、嚴(yán)格執(zhí)行。要求檢查、監(jiān)督除重點(diǎn)進(jìn)行外,一般應(yīng)跟蹤作業(yè),隨時(shí)督導(dǎo)。施工單位施工水平的高低也可以從一個(gè)側(cè)面反映出建設(shè)單位管理水平的高低。

建設(shè)單位應(yīng)該從工程的開始階段就嚴(yán)格管理,從各個(gè)方面對(duì)施工單位進(jìn)行管控。這其中包括人的控制、材料的控制、機(jī)械的控制、施工工藝的控制等。而人的控制是主要的,嚴(yán)格控制無技術(shù)資質(zhì)的施工人員上崗操作。考察施工管理人員是否適合本崗位,同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)單位管理人員自身的管理水平,使雙方均有一套約束力強(qiáng)并行之有效的管理辦法,這樣整個(gè)項(xiàng)目的管理才能更進(jìn)一步。

4)資料管理。項(xiàng)目管理的另一項(xiàng)重要內(nèi)容是工程技術(shù)資料的管理。工程技術(shù)資料是施工情況的真實(shí)反映,是評(píng)定工程質(zhì)量的主要依據(jù),是工程技術(shù)檔案的主要內(nèi)容,同時(shí)也是工程交付使用后,在維修與擴(kuò)建以及管理方面的重要技術(shù)依據(jù),務(wù)必嚴(yán)肅認(rèn)真做好。工程技術(shù)資料要在施工實(shí)踐形成中取得,要確保其時(shí)間的真實(shí)性,要及時(shí)記載,不可后補(bǔ),更不能編造。對(duì)于技術(shù)數(shù)據(jù),必須要求準(zhǔn)確,不可弄虛作假,不可隨便涂改,必須按照規(guī)定的資料種類和內(nèi)容,系統(tǒng)地逐項(xiàng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。務(wù)求全面完整反映工程質(zhì)量的真實(shí)情況。

雖然目前施工單位一般均能及時(shí)整理技術(shù)資料,但仍存在著認(rèn)為個(gè)別部分或個(gè)別材料可能不是十分重要而拖延了資料的整理,認(rèn)為無關(guān)緊要。這就需要建設(shè)單位加強(qiáng)施工單位的資料管理意識(shí),可協(xié)同監(jiān)理單位定期不定期對(duì)其進(jìn)行檢查,并且及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,解決問題。

5)安全管理。安全管理的內(nèi)容包括很多方面。除施工作業(yè)必須遵照一定的章程之外,尚有環(huán)境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設(shè)施和使用的防護(hù),以及閑雜人員禁絕入場(chǎng)等都要全面考慮,做出規(guī)定,采取措施,否則就會(huì)影響施工。

在環(huán)境安全方面,除了施工場(chǎng)區(qū)的環(huán)境外,尚應(yīng)考慮場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能波及四鄰的、影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出現(xiàn)事后交涉,往往影響施工。

安全管理的各項(xiàng)內(nèi)容和具體要求,我國現(xiàn)行的三大法規(guī):《建筑安裝工程安全技術(shù)規(guī)程》《關(guān)于加強(qiáng)建筑安裝企業(yè)安全施工的規(guī)定》《建筑安裝工人安全技術(shù)安全操作規(guī)程》中已有明確規(guī)定,均應(yīng)熟悉掌握。

施工安全的管理主要由乙方負(fù)責(zé),甲方可以配合督促檢查。對(duì)于嚴(yán)重影響安全的現(xiàn)象,必要時(shí)可以鄭重干預(yù)或加以制止。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到不安全因素會(huì)對(duì)工程本身帶來難以估計(jì)的不良影響,甚至是危害,從體現(xiàn)對(duì)全部工程的組織領(lǐng)導(dǎo)的角度出發(fā),甲方應(yīng)當(dāng)參與安全管理。

2 縮短工期

工期是施工單位承包工程指標(biāo)的內(nèi)容之一。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工期以及縮短或拖延工期的相應(yīng)獎(jiǎng)罰條例,使施工工期和經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,以促使工期縮短。對(duì)于建設(shè)單位來說,在購房合同中已明確交房日期,晚交一天房,意味著重大的經(jīng)濟(jì)損失。而縮短工期等于投資提前受益,對(duì)雙方有利,更利于甲方。因此對(duì)建設(shè)單位來說,應(yīng)取寧獎(jiǎng)勿罰態(tài)度,主動(dòng)配合,積極合作,雙方受益。

3 節(jié)約投資、提高效益

3.1 控制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算,按現(xiàn)行規(guī)定,由設(shè)計(jì)單位編制,基本上執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,從委托設(shè)計(jì)開始就應(yīng)該嚴(yán)格控制。

3.2 控制工程款的撥付

一項(xiàng)工程在簽訂施工合同時(shí),必須經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo),實(shí)行投資包干,一次包死。按合同規(guī)定,一次或幾次撥付工程款,執(zhí)行合同中嚴(yán)格控制,不得隨便增加,如果由于客觀原因,做不到一次包死,采取按工程部位按實(shí)結(jié)算撥付,這就需要從多方面加以控制,其中最主要的是控制工程進(jìn)度,要根據(jù)實(shí)際完成的形象部位撥付工程款,以防止施工單位將多撥款項(xiàng)挪作他用,從而造成占用資金、貽誤時(shí)機(jī),影響以后工程材料的購置。尤其是在物價(jià)不斷波動(dòng)隨時(shí)上調(diào)的情況下,更為重要。在實(shí)際工作中挪用款項(xiàng)的事例不為少見,特別是建筑業(yè)不十分景氣的時(shí)候出現(xiàn)更多,不得不加以注意。有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)單位,往往連材料采購也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在購材上的隨意性所造成的浪費(fèi),這是一條可取的經(jīng)驗(yàn)。類乎這方面的事,一定要縝密考慮,要把它列成條款,寫在合同里認(rèn)真執(zhí)行。

3.3 控制各項(xiàng)有關(guān)費(fèi)用的施工簽證

有關(guān)費(fèi)用的施工簽證通常是難以避免的,屬于正當(dāng)?shù)?、合理的自不待?但須認(rèn)真核實(shí),切乎實(shí)際,不得隨便多簽工時(shí)、工量。對(duì)于工程定額中所謂活口費(fèi)的部分尤其要慎重。首先核查項(xiàng)目該不該發(fā)生,判明哪方責(zé)任,其次是用土多少。如果不屬甲方責(zé)任,或者用工量超過實(shí)際,都不予簽證。要充分認(rèn)識(shí)所謂活口費(fèi)是制定定額時(shí)無法確切規(guī)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而實(shí)際中又不可避免地要發(fā)生的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是對(duì)待,而不要形成乙方藉以隨便增加費(fèi)用的借口。

發(fā)生有關(guān)費(fèi)用的施工簽證,一般在開槽的土方工程和基礎(chǔ)工程以及排水方面居多。這幾方面有許多一旦在當(dāng)時(shí)含糊,事后就無法說清,甚至根本無法查清的地方。比如開挖前的地形狀況,開挖的寬度、深度以及地基的處理等。如果建設(shè)單位施工管理人員沒有跟班監(jiān)督,也沒有做出相應(yīng)的記錄,特別是對(duì)于可能發(fā)生爭議的地方,沒有及時(shí)與施工單位辦理簽證,等到施工完畢,提不出有理有據(jù)的依據(jù),只好任施工單位隨便多開簽證項(xiàng)目和工程量,從而造成大量突破工程預(yù)算的缺口。

另外一個(gè)需要注意的是合同的訂立,施工合同是甲乙雙方之間為完成施工任務(wù)并協(xié)調(diào)整個(gè)建設(shè)過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),保證實(shí)現(xiàn)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)效益而簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。但往往雙方均忽略了經(jīng)濟(jì)合同,合同中語言含混籠統(tǒng),雙方責(zé)任不明確,因而往往造成預(yù)算和合同方面的失控和扯皮,最終突破預(yù)算,超過工期,甚至發(fā)生糾紛和投訴。這一點(diǎn)不可不予重視。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)中,項(xiàng)目管理是一項(xiàng)很繁重和復(fù)雜的工作。只有從各個(gè)方面完善,才能保證整個(gè)項(xiàng)目的良性發(fā)展。建設(shè)單位必須隨時(shí)掌握每個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)展情況,及時(shí)會(huì)同有關(guān)方面進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,使其不斷保持相對(duì)平衡,以確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量以及建設(shè)資金的良性運(yùn)用等。

[1] 鄒華軍,楊國紅.論工程項(xiàng)目綜合管理[J].山西建筑,2008,34(32):211-212.