淺談我國住宅小區(qū)智能化建設

張榮珍

近年來,隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家住房制度的改革,特別是人民生活水平的提高和信息化社會的到來,人們的家居理念發(fā)生了徹底變革。人們對住宅的選擇不再局限于居室面積、房型設計、交通環(huán)境等外在條件,而是日益把注意力放在安全、寧靜、舒適、便利、人性化等更高的層次和境界。在人們對生活環(huán)境和居住條件要求日高的情況下,住宅小區(qū)智能化建設日益成為一個國家、一個地區(qū)、一個城市、一個小區(qū)現(xiàn)代化水平的重要標志和21世紀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

1 國內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設蓬勃發(fā)展

目前,全國新建的居住小區(qū)幾乎都不同程度地建設智能化系統(tǒng)。在直轄市、省會城市以及經(jīng)濟較為發(fā)達的沿海城市已建設了不少具有一定水平的智能化住宅小區(qū)。計算機技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)、家庭智能控制系統(tǒng)、小區(qū)管理服務系統(tǒng)、小區(qū)信息服務系統(tǒng)等的綜合運用,24 h可視門禁、遠程抄表計費、各種小區(qū)服務項目以及方便的視頻點播、網(wǎng)上瀏覽等為小區(qū)居民提供了諸多方便。在住宅小區(qū)智能化建設方面,我國已邁出了可喜的一步。

2 國內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設中存在的主要問題與對策建議

2.1 低價競標,忽視質(zhì)量[2]

由于經(jīng)濟規(guī)律的作用,開發(fā)商都希望以最少的投資獲得最大的回報,在智能化項目的投標過程中反映為最低價中標現(xiàn)象非常普遍。雖然很多正式招標文件中表示不采取“最低價中標”方式,但在實際操作中,受經(jīng)濟利益驅(qū)動,報價最低的單位中標概率往往最高。這種中標傾向造成各投標單位競相以極低報價進行競爭,中標單位因而獲利甚微,最終致使其以降低服務質(zhì)量、忽視內(nèi)涵建設為代價進行項目運作。針對這一問題,建議開發(fā)商選擇有實力、業(yè)績好的智能化系統(tǒng)集成商。在招標之前,主動征詢主管部門的意見,了解符合需求的智能化系統(tǒng)的價位和性價比,以便選好系統(tǒng)集成商,達到項目智能化建設的目標和要求。同時,各從業(yè)單位在投標過程中需采取理智態(tài)度,避免惡意低價競爭。此外,政府主管部門要加強管理,規(guī)范市場。

2.2 各自為政,重復投資

隨著信息化時代的到來,在住宅小區(qū)的建設上信息系統(tǒng)的采用日益增多,管道也隨之增加。目前,由于智能化小區(qū)通常要具備電話通信配套系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng),按照以往做法,各系統(tǒng)都獨立布線,各自施工,多次開挖,因而導致小區(qū)內(nèi)線路管道縱橫交錯。這不但造成開發(fā)商重復投資,而且也給管線的平衡協(xié)調(diào)和日后的維護管理帶來了難度,這已成為一大通病。

鑒于此,建議在小區(qū)內(nèi)采用“多網(wǎng)合一”的方式,即電話通信網(wǎng)、寬帶通信網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、智能化系統(tǒng)網(wǎng)等多網(wǎng)合一,在小區(qū)紅線內(nèi)的室外管道排放上采用“共溝”方式,做到一次開挖,一次排放,這樣既可以節(jié)省大量投資,又能夠加快施工進度,提高施工質(zhì)量。如果各系統(tǒng)之間存在不相隸屬的關(guān)系,則可以采用“共溝不共井”的方式予以解決。

2.3 設施空置,服務缺位

目前,住宅小區(qū)智能化建設的最大障礙是設施空置、服務缺位。家家寬帶入戶了,卻往往享受不到寬帶帶來的便捷。利用網(wǎng)絡進行購物、醫(yī)療、工作、娛樂、安全防范,這是很多住戶心目中智能化小區(qū)的重要組成部分,但是目前卻很少有住戶能真正享受到“足不出戶”的種種便利。一些小區(qū)甚至只有對講系統(tǒng)發(fā)揮作用,其他的智能系統(tǒng)都空置不用,致使智能化小區(qū)和普通住宅小區(qū)的業(yè)主享受到的服務相差無幾。據(jù)統(tǒng)計,在上海,智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中發(fā)揮作用的僅占 20%;運行不正常,尚可使用的占45%;另有35%的系統(tǒng)被廢棄[3]。住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)要真正利用起來,首先,開發(fā)商要根據(jù)業(yè)主和小區(qū)的實際情況來規(guī)劃、設計和選擇相應的智能化系統(tǒng),要切實解決小區(qū)居民工作、學習、生活和娛樂需要,盡量做到經(jīng)濟實用,切忌貪多求全、華而不實。同時,運營、維護和管理人員要牢固樹立以人為本的服務理念和物盡其用的節(jié)約意識,努力提高設施利用率,不斷豐富服務內(nèi)容,提高服務水平,從而使小區(qū)的智能化建設走上良性循環(huán)的軌道。

3 國內(nèi)住宅小區(qū)智能化建設的發(fā)展趨勢

3.1 以人為本,謀求和諧

我國提出要構(gòu)建“以人為本”的社會主義和諧社會,同樣,住宅小區(qū)智能化建設首先要充分考慮它的主體——小區(qū)居民的生活和發(fā)展需求。要根據(jù)小區(qū)和住戶的特點,堅持“以人為本”的系統(tǒng)設計思想,讓設備成為服務環(huán)節(jié)中的一員,最大限度地向居民提供人性化的服務,使智能化住宅小區(qū)不僅是美觀舒適的客觀實體,而且是和諧幽雅的精神家園,促使小區(qū)的居民、設備和環(huán)境融為一體,和諧發(fā)展。

3.2 科學規(guī)劃,高度兼容

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,我國已建成的智能建筑70%以上運行不正常,許多系統(tǒng)處于半自動工作狀態(tài),真正達到全部自動控制、實現(xiàn)經(jīng)濟運行的項目極少,智能小區(qū)也不例外。為了避免盲目、減少浪費,要立足實際,對住宅小區(qū)智能化建設進行科學規(guī)劃,其設計、標準和規(guī)范要遵循通用的國際標準;要具備多重接口和良好的兼容性,可以隨時“升級”;可根據(jù)不同等級標準和住戶需求便捷地“安裝”和“卸載”;對于價格昂貴、使用率低或不夠成熟的智能化配置,住戶根據(jù)自我需求可以作出不同選項,比如,可推出A模式、B模式等。

3.3 注重內(nèi)涵,提升服務

根據(jù)調(diào)查,當前住戶對居住環(huán)境的關(guān)心按順序排列大致是:安全、舒適、方便、溫馨。

當前,許多小區(qū),特別是已建成多年的小區(qū),其安全防衛(wèi)措施差,基本手段是防盜門、鐵柵欄。再建的小區(qū)應采用完善的防盜監(jiān)控系統(tǒng),使小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)與住戶的報警系統(tǒng)有效結(jié)合,并配置相應的周邊安防和巡更,形成嚴密的安全防范網(wǎng)絡,并可與110等部門直接互連,使違法犯罪活動在小區(qū)內(nèi)無立足之地。

舒適主要指小區(qū)的環(huán)境。在小區(qū)環(huán)境美化中結(jié)合自然和人造景點,合理設置諸如輕松優(yōu)雅的背景音樂,版面漂亮的電子公告顯示,在節(jié)日里通過照明控制器調(diào)節(jié)園區(qū)亮點等。

今天,住宅已不單是食宿之處,也是辦公、交往并獲取信息的場所。居民需在家就能便捷上網(wǎng),進行遠程教育、VOD點播、證券交易和網(wǎng)絡購物等活動。同時,隨著家電智能化的發(fā)展,住戶可以只用一個小小的遙控器,就能控制空調(diào)、彩電、冰箱等各種家電;如果采用單元控制器,通過電話即可指揮家電,從而享受到方便快捷的生活。

毫無疑問,溫馨的服務與管理異常重要。在舊的管理模式中,各管理方的重點是“管”,是將小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)、設備、保安、保潔、收費、綠化等“管”起來。在實施了智能化之后,管理的內(nèi)涵發(fā)生了根本變化?！肮堋敝皇腔A工作,更為重要的是依靠智能化的手段獲取各類信息,經(jīng)過高效準確的處理之后,為人本化、個性化的服務提供依據(jù)并予以保障。

4 結(jié)語

目前,我國住宅小區(qū)智能化建設尚處于初始階段,智能化系統(tǒng)還很不完善,產(chǎn)品和服務均不能滿足社會發(fā)展和用戶生活的需要。要真正實現(xiàn)其全面發(fā)展,既需要業(yè)界的不懈努力和政府的大力支持,又有賴于國民經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展和居民素質(zhì)的全面提高。

[1]程大章.提高人民生活質(zhì)量的重要技術(shù)進步——談住宅小區(qū)智能化的建設[J].工程設計CAD及自動化,1998(6):17-19.

[2]郁放煉.突破智能化小區(qū)發(fā)展瓶頸[N].房地產(chǎn)時報,2005-02-04.

[3]鐘玉明,秦 璇.智能建筑不能光“智”不“能”[N].中國經(jīng)營報,2002-03-24.

[4]高 蓉.建設現(xiàn)代住宅小區(qū) 營造和諧生活環(huán)境[J].山西建筑,2008,34(2):74-75.