農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的探索與研究

王存娟

改革開放幾十年來,人民生活水平得到很大提高,城市和農(nóng)村的居住條件得到了不斷改善,但城鄉(xiāng)差異還是很大,廣大農(nóng)村居民都向城鎮(zhèn)聚集顯然也是不現(xiàn)實的。因地制宜、合理布局、小區(qū)化建設(shè)是解決目前農(nóng)村住宅分散無序、“臟、亂、差”的好辦法。

1 農(nóng)村住房建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)查

1)布局分散、零星建造;2)建筑質(zhì)量差、安全隱患多、使用周期短;3)水、電、路等基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴重缺乏;4)環(huán)境衛(wèi)生狀況落后;5)抵抗自然災害能力較差。

2 農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的現(xiàn)實意義

1)有利于節(jié)約土地資源;2)有利于改善農(nóng)民生活居住條件;3)有利于提高建筑質(zhì)量;4)有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

3 在農(nóng)村推行住宅小區(qū)化建設(shè)

為了更好的推行農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè),配套的管理制度必須先行,并逐步完善。

3.1 加強宣傳、循序漸進

農(nóng)村住宅建設(shè)改革,以改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件,合理利用自然資源為目的,因地制宜,充分尊重農(nóng)民意愿,保障農(nóng)民利益為原則,有條件的地區(qū)優(yōu)先推行,防止大躍進,強拆強建,增加農(nóng)民負擔。通過宣傳消除農(nóng)民擔心住房制度改革會給他們帶來“失地”“失房”“失業(yè)”“失財”的思想顧慮。考慮農(nóng)村養(yǎng)殖、家庭手工作坊等的用地需求,有必要進行統(tǒng)籌規(guī)劃,合理安排。

3.2 理清農(nóng)村現(xiàn)有宅基地的屬性

1)農(nóng)村現(xiàn)有宅基地歸集體所有。2)使用主體特定。3)福利性。4)無固定使用期限。5)使用數(shù)量的規(guī)定性。

3.3 現(xiàn)行農(nóng)村住宅法律制度的弊端

首先由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸集體所有,其最大的弊端是農(nóng)村房屋不能自由轉(zhuǎn)讓,宅基地不能流轉(zhuǎn),阻礙了我國城市化進程,妨礙農(nóng)村剩余勞動力的自由流動。我國要發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟,就應(yīng)徹底恢復公民居住和遷徙自由權(quán)利,允許農(nóng)業(yè)人口自由流入城市。

3.4 明晰農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán),允許自由轉(zhuǎn)讓

改變農(nóng)村住宅法律地位必須從改革農(nóng)村宅基地制度入手。農(nóng)村宅基地制度束縛農(nóng)民的核心制度是權(quán)利主體特定和不能流轉(zhuǎn)。改變現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度,使農(nóng)民能合法擁有宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán),可以合法處置住房。

3.5 推動農(nóng)村住房建設(shè)管理規(guī)范化、法制化建設(shè)

應(yīng)成立鄉(xiāng)以上主管部門專業(yè)管理。建立農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)登記制度,保障住房合法權(quán)益。對新開工建設(shè)的住房實行審批制度,對農(nóng)村住宅建設(shè)核發(fā)“選址意見書”“建設(shè)工程規(guī)劃許可”“建設(shè)用地規(guī)劃許可”和“開工許可證”制度,對新房的建筑勘察、設(shè)計施工圖紙進行審核,無施工圖紙或不符合國家標準要求的,一律不得開工建設(shè)。通過健全的制度保障農(nóng)村住房建設(shè)安全有序進行。減少農(nóng)宅占地面積,節(jié)約土地資源,杜絕亂搭亂建,有效保護耕地,引導農(nóng)村建房向小區(qū)聚集。

4 逐步推進農(nóng)村住房小區(qū)化建設(shè)試點及推廣工作

農(nóng)村住房小區(qū)化建設(shè)是解決目前農(nóng)村住宅分散無序的好辦法。有了法律和較先進的管理制度為基礎(chǔ),以及國家及地方政府的大力支持,可以在農(nóng)村逐步推廣。

4.1 小區(qū)合理規(guī)劃、科學選址

由地方政府牽頭,聘請相關(guān)專家實地考察科學論證,因地制宜,盡量少占良田耕地,選擇合適地段規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。小區(qū)選址應(yīng)充分考慮方便生產(chǎn)、方便生活、節(jié)約土地資源、繁榮經(jīng)濟、安全、尊重群眾的原則。按照科學規(guī)劃、合理布局、適度聚集、功能齊全、設(shè)施完善、交通發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、幾十年不落后等原則繪制小區(qū)規(guī)劃藍圖。經(jīng)村民和當?shù)卣J可同意后,方可進行小區(qū)建設(shè)。并保證在以后較長期的農(nóng)村住房建設(shè)過程中嚴格按已有規(guī)劃圖進行建設(shè)。小區(qū)應(yīng)科學劃分出學校、幼兒園等組成的文教區(qū),健身、娛樂休閑服務(wù)區(qū),醫(yī)院或衛(wèi)生室構(gòu)成的醫(yī)療保健區(qū),工業(yè)、養(yǎng)殖區(qū),集市,住宅區(qū),垃圾中轉(zhuǎn)站等功能區(qū)域。小區(qū)居民可以是同一村莊的農(nóng)民,也可以是相鄰村莊的居民。根據(jù)當?shù)卮迩f人口密度、現(xiàn)有居民住房分布狀況及將來幾十年人口的變化情況,采取適當聚集方式規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。

4.2 基礎(chǔ)配套設(shè)施先行建設(shè)

按照規(guī)劃圖先行、超前搞好農(nóng)村居住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當然需要解決資金問題,可以通過多種渠道籌措資金,比如政府出一點、農(nóng)民自籌一點、銀行貸一點,小區(qū)建成后依靠小區(qū)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)、加工制造業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)收入逐步還清欠款。首先搞好小區(qū)道路路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè),在道路兩側(cè)預埋好給排水、燃氣管道、電力、通訊管線等配套設(shè)施。修建小區(qū)管理、教育設(shè)施、文化娛樂、休閑活動、商貿(mào)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、農(nóng)技推廣站等公共服務(wù)設(shè)施。創(chuàng)建優(yōu)美環(huán)境,優(yōu)質(zhì)生活,吸引農(nóng)民自愿向小區(qū)聚集。

4.3 優(yōu)選設(shè)計圖紙

聘請符合資質(zhì)設(shè)計單位建筑設(shè)計師為小區(qū)農(nóng)民設(shè)計建筑藍圖,努力為當?shù)剞r(nóng)民設(shè)計出融合傳統(tǒng)觀念、地方民族特色、布局合理、風格別致、美觀、經(jīng)濟、抗震、防火、功能齊全、方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活的新型住宅。比如對起居室、臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、農(nóng)用車輛停放及農(nóng)機具存放場地、糧食存儲倉庫等進行合理布局,對水、電、氣、訊、暖等進行配套設(shè)計,充分利用沼氣、太陽能、風能等新型節(jié)能環(huán)保材料,通過方案對比優(yōu)選設(shè)計圖紙。

4.4 在有條件的鄉(xiāng)村率先建設(shè)樣板小區(qū)

為打消農(nóng)民對農(nóng)村住宅小區(qū)化建設(shè)的顧慮,可在有條件的農(nóng)村率先建設(shè)樣板小區(qū)。安全、適用、美觀、經(jīng)濟的樣板房,將引領(lǐng)農(nóng)村住宅建設(shè)新潮流。明晰農(nóng)民的產(chǎn)權(quán),他們感覺到住宅小區(qū)化建設(shè)的好處后,自然會積極參與,從而推動住宅小區(qū)化建設(shè)的推廣與發(fā)展。

4.5 嚴格控制單家獨院,倡導推廣多戶聯(lián)排多層住宅建設(shè)

改變過去農(nóng)戶分散居住,單家獨院的建設(shè)模式,引導農(nóng)民集中居住,按照小區(qū)規(guī)劃圖,多戶聯(lián)排,統(tǒng)一建筑風格建設(shè)多層住房。不搞一陣風,運動式大拆大建。有條件的農(nóng)民可在規(guī)劃好的宅基地上按設(shè)計圖紙先行建設(shè),沒有條件的可仍然在原有住房居住,什么時候有經(jīng)濟條件什么時候建設(shè)新房。搬進新住房后,原有老宅基地可以恢復耕種,更快的發(fā)揮土地作用。

4.6 各地地方政府在政策及資金、技術(shù)上提供大力支持

各地方政府要制定各項政策措施促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展,提供就業(yè)機會,降低就業(yè)門檻,鼓勵和引導農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商,努力提高農(nóng)民收入,增加農(nóng)民建房資金的來源;銀行等金融單位對資金短缺但有穩(wěn)定收入的農(nóng)民,可采取先儲后貸、擔保、房屋抵押等辦法進行貸款融資;各級政府要制定相應(yīng)的激勵政策,對住宅新區(qū)建設(shè)進行適當?shù)馁Y金扶助和獎勵,并在宅基地劃撥、物資供應(yīng)、人力組織、房屋建造、組織協(xié)調(diào)等方面給予必要的支持和幫助。

4.7 完善小區(qū)的各項管理措施

小區(qū)建成后,應(yīng)配備專職人員對小區(qū)進行日常管理,如垃圾清掃、安全保衛(wèi)、園林綠化、設(shè)備維護等,衛(wèi)生院有專職人員提供醫(yī)療服務(wù),居委會為小區(qū)居民排憂解難等。小區(qū)居民將獲得安全、舒適的生活居住環(huán)境,徹底改變農(nóng)村“臟、亂、差”的居住條件。造福人民,造福社會。

5 結(jié)語

通過制定相關(guān)政策及激勵機制,在各級政府的引導下,農(nóng)村新建住宅逐漸向小區(qū)聚集,將是一項利國利民造福百姓的民心工程。

[1]王 義.農(nóng)村住宅法律地位評析[J].律師,2005(5):16.

[2]肖明輝,楊焱琦.淺談新農(nóng)村住宅設(shè)計[J].山西建筑,2008,34(3):90-91.