淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

常 慶

近期,國家各部委和地方政府相繼出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施,如通過“上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率”和“不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用”等這些政策來規(guī)范和收緊開發(fā)商的融資渠道和規(guī)模,以防止開發(fā)商的“捂盤惜售”;通過收緊住房貸款、擬征房產(chǎn)稅等政策來加大投機客投機房地產(chǎn)的投機成本,以便從根本上遏制炒房、哄抬房屋價格的現(xiàn)象。

隨著這些措施的進一步出臺,未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大的資金壓力是毋庸置疑的,而過去高高在上的房產(chǎn)售價和高利潤率也很可能將一去不復(fù)返。未來如何在眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司的競爭中取勝,無論是在激烈的土地爭奪中,還是白熱化的銷售上,成本因素?zé)o疑都將起到越來越關(guān)鍵的作用,如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平,將會逐漸成為企業(yè)發(fā)展或淘汰的關(guān)鍵因素之一。

房地產(chǎn)企業(yè)控制成本,主要是控制三個要素:1)采購管理;2)設(shè)計過程管理;3)施工過程管理。

1 做好采購管理

應(yīng)從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業(yè)素質(zhì)三個方面入手。

1)形成崗位輪換制度,防止長期專一負責(zé)滋生腐敗。相同的采購事項進行經(jīng)常性的崗位輪換是非常必要的,首先,崗位輪換使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關(guān)系,相互間的信任度不易實現(xiàn),同時,采購員由于相互間的輪崗會形成天然的監(jiān)督機制,從該制度的實用效果來看,也基本能起到這種震懾的作用。當然這種制度也有它的弊端,如輪崗易造成人力資源的辦事效率降低、與供應(yīng)商之間的溝通效率降低、因采購人員間的相互監(jiān)督易造成內(nèi)部人員間的關(guān)系不和諧等。不過這些弊端在現(xiàn)實中也并非一定會發(fā)生,通過管理人員成功的協(xié)調(diào)控制基本可以避免這些弊端。2)公開透明采購過程,采購決策集體化。首先可以使盡可能多的供貨商參與到報價中,增加了資源的廣泛性和報價的真實性,同時,由于投標資料在投標前是密封的,這就避免了采購人員與部分供應(yīng)商串通的可能性,最大限度的保證了采購價格的真實性。另外,評標小組的集體決策化也是保證評標公平透明的重要保障。3)采購結(jié)果的“隨機抽查”常態(tài)化。因為是隨機的,增加了抽查的不確定性和無方向性,這也使得采購人員更容易保持公正廉潔的心態(tài)。

上面講的主要是通過公開透明的采購過程來保證采購項目市場價格的真實性,但如何才能采購到性價比最高的產(chǎn)品。

采購時間的充足性就至關(guān)重要了。

招標采購,需要采購人員有充足的時間來保證招標采購資料的完善性,這是采購工作成功的基礎(chǔ)。同時也需要給各個供應(yīng)商提供充足的報價時間,這往往是供應(yīng)商充分競爭最終使雙方達成合理價格的關(guān)鍵階段。實踐證明,在招標采購時間充足的情況下,采購效果往往會出人意料的好,反之,則差強人意。

2 加強設(shè)計過程管理,提高設(shè)計的成本合理性、設(shè)計產(chǎn)品的舒適性

1)開發(fā)商要有自己的設(shè)計思路,并在各個設(shè)計階段的審查中嚴格把關(guān)。設(shè)計階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思—研討—咨詢—決策,只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場或者可以說是創(chuàng)造市場。2)抓好設(shè)計中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。在設(shè)計過程中研究,掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量,以滿足市場需要,創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場,唯其如此才能贏得顧客和市場。但是,那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標。3)嚴格控制設(shè)計中裝飾性設(shè)計。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu),裝飾性柱和梁及外架等,其費用往往很高,施工難度也大,對工期也造成影響,應(yīng)進行嚴格控制,對確有必要的也必須有一個投入與效益的分析和預(yù)測。4)優(yōu)選設(shè)計單位。在設(shè)計委托時要盡量選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位,決不能因節(jié)約設(shè)計費用或其他原因而選擇設(shè)計能力較弱的設(shè)計單位,這會給未來的設(shè)計品質(zhì)和成本控制留下無盡的麻煩。5)提高設(shè)計成果的成熟度,杜絕施工中設(shè)計變更的大量發(fā)生。在設(shè)計合同中,雙方應(yīng)約定設(shè)計變更的發(fā)生不能大于總造價的百分比(注:在實際施工中設(shè)計單位不能為了不突破合同約定而將必須變更的事項人為的不予變更),并約定超出后的懲罰辦法。通過合同的制約,引起設(shè)計單位的重視,最大限度的提高施工圖紙的成熟度。6)通過各種手段加強設(shè)計單位的成本意識。開發(fā)商一定要強化設(shè)計單位的成本意識。比如,開發(fā)商可以要求設(shè)計單位在設(shè)計中采用限額設(shè)計。為了追求最高的性價比,開發(fā)商還可以與設(shè)計單位在設(shè)計合同中約定,“設(shè)計單位應(yīng)保證設(shè)計產(chǎn)品在符合國家相關(guān)設(shè)計規(guī)范的前提下成本合理,開發(fā)商有權(quán)在設(shè)計單位出圖后再委托其他的設(shè)計單位對其圖紙進行成本優(yōu)化審核,若審核后發(fā)現(xiàn)該圖紙成本合理,則開發(fā)商應(yīng)給予一定的獎勵,反之,設(shè)計單位應(yīng)給予開發(fā)商一定的賠償”。通過這些類似的約定,可以大大增強設(shè)計單位的成本意識,最終達到雙方共贏的目的。7)提高設(shè)計空間的合理性也是變相的降低成本。在現(xiàn)實生活中,我們經(jīng)常可以看到這樣的事情,即差不多同樣位置、同樣類型的兩個樓盤,一個賣的很好,一個卻很一般,究其原因,主要是設(shè)計空間的合理性造成的差異。作為小業(yè)主,在同樣的建筑面積下當然都希望自己的房屋設(shè)計空間合理適用,沒有浪費的空間。有時小業(yè)主甚至?xí)驗槟硞€樓盤的空間設(shè)計更合理而愿意付出比旁邊別的樓盤更高一些的買價。而這些設(shè)計空間的合理性卻基本不會引起成本的增加。所以,何樂而不為。

3 強化施工過程管理,強調(diào)施工過程的精細化

1)加強施工合同簽訂階段的管理,在施工合同中分清開發(fā)商與承包商的雙方責(zé)任界限,防止因施工合同中約定的模糊不清而造成承包商的推諉和索賠,最終造成開發(fā)商無故的成本增加。2)加強施工過程中變更簽證的管理,形成行之有效的變更簽證流程制度,重點完善流程制度中的執(zhí)行與監(jiān)督部分,明確各方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,以形成完整的復(fù)核制度。工作中要重點關(guān)注變更簽證發(fā)生的合理性、必要性、經(jīng)濟性、是否有更好的替代辦法等,通過這些方法,嚴格控制變更簽證的發(fā)生數(shù)量和金額。3)加強施工過程中施工方案合理性的分析。不同的施工方案,達到的施工質(zhì)量可能是一樣的,但產(chǎn)生的費用和工期卻往往差異很大,所以,施工方案的審查與對比是施工中很重要的工作,如何在施工方案中平衡工期和費用之間的關(guān)系,對施工過程的成本控制影響巨大。4)專業(yè)人員的素質(zhì)是施工過程成本控制的關(guān)鍵。從目前來看,房地產(chǎn)公司專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊,這是在短期內(nèi)很難改變的現(xiàn)實,能招到水平高的專業(yè)人員當然是最好的,但如果暫時招不到的話,就必須考慮對流程制度等的設(shè)置進行調(diào)整,將一些需各部門和各專業(yè)配合的工作盡量往專業(yè)水平高的部門和人員轉(zhuǎn)移(當然,這只是權(quán)益之計),否則很可能使流程制度變成一紙空文。另外,專業(yè)人員的定期培訓(xùn)也是提高素質(zhì)的關(guān)鍵因素,作為企業(yè)要創(chuàng)造有利于專業(yè)人員成長的環(huán)境,要建立適合自身企業(yè)文化和專業(yè)素養(yǎng)的人才培養(yǎng)的長效機制,只有這樣,房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制才能真正的落到實處,成為企業(yè)不斷發(fā)展的強勁推力。

成本控制對于企業(yè)而言是一個永恒的話題,在當前競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場上更是日益突顯出它的重要性,我想,只要能夠按上述要求來做,就一定能夠在市場中博得先機,不斷在市場的大潮中發(fā)展壯大。

[1] 周文浩.房建工程項目降低成本的方法和途徑[J].山西建筑,2008,34(11):257-258.