房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究

蘇 凡

房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭日益激烈,高利潤率將不復(fù)存在,其信譽(yù)與口碑是企業(yè)在市場中立于不敗之地的保證。而企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)標(biāo)、令客戶滿意是企業(yè)實(shí)力與競爭力的核心指標(biāo)。工程質(zhì)量不僅關(guān)系到企業(yè)的生存,更是影響到人們的生命財產(chǎn)安全,因而建立良好的質(zhì)量管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理工作中的重中之重。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理的特點(diǎn)

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo),一個項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程[1]。與一般工程不同的是,房地產(chǎn)工程管理不僅關(guān)注工程質(zhì)量是否符合國家地方標(biāo)準(zhǔn),是否按圖施工,還需進(jìn)一步關(guān)心客戶對產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度;另外,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用平行承發(fā)包模式或施工總承包模式來進(jìn)行施工管理,又考慮到項(xiàng)目投入資金大,周期長,企業(yè)必須在成本、進(jìn)度與質(zhì)量三者間尋找合理的平衡點(diǎn)。因此,企業(yè)在項(xiàng)目質(zhì)量控制上需要采取更加宏觀、全局的戰(zhàn)略措施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制貫穿項(xiàng)目全過程,從項(xiàng)目前期市場調(diào)研、實(shí)地勘察、投資分析、項(xiàng)目策劃到?jīng)Q策、設(shè)計,再到施工、竣工驗(yàn)收及物業(yè)管理階段,都需要嚴(yán)格的質(zhì)量控制系統(tǒng)來保證產(chǎn)品質(zhì)量。前期工作的好壞直接影響到后續(xù)現(xiàn)場施工等工作的進(jìn)行,進(jìn)而影響整個工程質(zhì)量;施工階段則需要側(cè)重檢查和監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系,是否按投標(biāo)時的承諾進(jìn)行施工和監(jiān)督[2]。

2 項(xiàng)目質(zhì)量的影響因素

影響工程項(xiàng)目質(zhì)量的因素眾多,其各個環(huán)節(jié)都會影響到整個工程質(zhì)量,例如現(xiàn)場調(diào)查與勘探、設(shè)計、管理制度、施工和環(huán)境條件等。面對復(fù)雜的市場與政策形勢,進(jìn)行系統(tǒng)完備的可行性研究并做出正確決策是關(guān)鍵的一步,關(guān)系到項(xiàng)目的質(zhì)量與最終效益;設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)建成后的使用功能與價值,決定了項(xiàng)目最終能夠達(dá)到的質(zhì)量水平;環(huán)境因素包括工程技術(shù)環(huán)境與工程管理環(huán)境等,都具有復(fù)雜多變的特點(diǎn)。

3 現(xiàn)狀及存在問題

3.1 項(xiàng)目決策階段工作不充分

前期開發(fā)階段是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作做出決定性的前瞻統(tǒng)籌,在項(xiàng)目壽命周期的三個階段中重要性最大。項(xiàng)目前期管理還沒有系統(tǒng)完善的程序與方法,房地產(chǎn)企業(yè)容易忽視開發(fā)前期的勘查、可行性研究、策劃、設(shè)計,沒有經(jīng)過翔實(shí)地實(shí)地勘察與可行性研究就匆匆上馬,這種“先天不足”必然導(dǎo)致后期管理困難。

3.2 對建筑設(shè)計質(zhì)量管理重視程度不夠,設(shè)計審評水平不高

開發(fā)企業(yè)過分依賴設(shè)計單位,缺乏對設(shè)計產(chǎn)品市場狀況的調(diào)研[3]。一方面設(shè)計者缺乏對施工工藝、施工現(xiàn)場狀況的了解,使施工難以按設(shè)計圖紙完成;另一方面,施工單位經(jīng)驗(yàn)不足,施工不能達(dá)到設(shè)計要求,導(dǎo)致最終產(chǎn)品不符合設(shè)計要求。

3.3 與監(jiān)理公司權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清

施工過程中監(jiān)理單位起到的作用不盡如人意,沒有起到應(yīng)有的咨詢監(jiān)管作用,有的監(jiān)理單位不能按合同約定派出足夠數(shù)量的監(jiān)理人員,未嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理程序,對分包單位自治缺乏審核,給工程帶來不利影響。另一方面,建設(shè)單位干涉監(jiān)理工作,造成多頭指揮,影響了監(jiān)理人員工作積極性,監(jiān)管工作效率低下。

4 對策

4.1 完善項(xiàng)目前期策劃階段的質(zhì)量管理

項(xiàng)目的策劃設(shè)計指明了項(xiàng)目中后期的施工建設(shè)、銷售服務(wù)和獲取利潤的方向,質(zhì)量控制系統(tǒng)必須從前期的市場調(diào)查、地質(zhì)勘探、可行性研究階段就介入管理,建立完整的質(zhì)量管理制度:1)制定項(xiàng)目質(zhì)量計劃。找出潛在客戶目標(biāo),分析客戶需求方向,對項(xiàng)目進(jìn)行總體定位;為可行性研究提供技術(shù)、資金支撐;收集、整合支持性資源,為正確決策打好基礎(chǔ);完善決策程序,確定項(xiàng)目質(zhì)量總目標(biāo),協(xié)調(diào)好與進(jìn)度、成本的關(guān)系,確定項(xiàng)目定位、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資等。設(shè)計階段是質(zhì)量總目標(biāo)逐步具體化的過程。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇三家實(shí)力相當(dāng)?shù)脑O(shè)計單位進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計,經(jīng)專家審定,選擇最優(yōu)方案。設(shè)計單位須對項(xiàng)目功能、各局部與細(xì)節(jié)制定明確的質(zhì)量要求及質(zhì)量控制計劃。2)制定項(xiàng)目質(zhì)量評審制度。采用德爾菲法對項(xiàng)目決策、策劃以及設(shè)計進(jìn)行評審,充分利用專家經(jīng)驗(yàn)與知識確保項(xiàng)目前期策劃與設(shè)計最優(yōu)。遵循設(shè)計各階段設(shè)計成果審核審批、定期檢查抽查的制度;對方案進(jìn)行可施工性分析,保證設(shè)計文件符合現(xiàn)場及施工條件。3)制定項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都是由人的參與活動完成的,參與人的判斷力、技術(shù)知識水平、經(jīng)驗(yàn)等內(nèi)在能力直接決定了項(xiàng)目的質(zhì)量水平。項(xiàng)目經(jīng)理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人在項(xiàng)目上的全權(quán)代表,對項(xiàng)目負(fù)全責(zé)。企業(yè)必須保證充分授權(quán),使決策權(quán)集中,提高運(yùn)作效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人員的素質(zhì)方面必須嚴(yán)格把關(guān),將質(zhì)量責(zé)任落實(shí)到人。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有全局觀念和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)、應(yīng)急能力,還要客觀公正,不帶個人偏見;注重項(xiàng)目班子的總體效能,樹立他們?yōu)橛脩舴?wù),質(zhì)量第一的觀念;須重視施工工人的素質(zhì),需要加強(qiáng)培訓(xùn)教育,提高技術(shù)水平,使隊(duì)員時刻將質(zhì)量放在第一位。企業(yè)可采取具體的獎懲措施來激勵參與人提高工程質(zhì)量意識,如引入績效考核制度、淘汰制度等。

4.2 做好宏觀監(jiān)控以及協(xié)調(diào)配合的工作

房地產(chǎn)的形成是開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位與監(jiān)理單位共同努力的結(jié)果,只有各方協(xié)調(diào)配合,互惠互利才能使項(xiàng)目順利進(jìn)行。企業(yè)可以采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的方法,分期分批進(jìn)行招標(biāo),理順工程項(xiàng)目與工程各參與方的接口關(guān)系[4];在整個項(xiàng)目管理過程中,做好設(shè)計與施工之間,施工與監(jiān)理之間的樞紐;督促監(jiān)理單位做好工程配套設(shè)備的檢驗(yàn)工作,對工程施工中所需要的原材料、半成品、構(gòu)配件質(zhì)量進(jìn)行檢查和審查;項(xiàng)目收尾階段組建多部門合作臨時機(jī)構(gòu),與項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員分工協(xié)作,共同完成項(xiàng)目的交付、移交工作。

4.3 在管理技術(shù)方面不斷創(chuàng)新,運(yùn)用科學(xué)的管理方法

借助現(xiàn)代高科技手段實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理,比如用計算機(jī)做好全程記錄,匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報告,確立質(zhì)量文件的檔案制度;設(shè)立各種質(zhì)量獎,對質(zhì)量低劣和質(zhì)量事故進(jìn)行懲處;運(yùn)用各種管理方法,如合同管理方法、數(shù)理統(tǒng)計方法、住處管理方法、各種圖表方法、指令成材管理方法等[5]。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制管理在整個項(xiàng)目管理中占據(jù)重要地位,決定著企業(yè)的最終效益與成敗;開發(fā)商只有建立完善的質(zhì)量控制管理制度,采用科學(xué)的管理方法,重視提高管理人員的素質(zhì)能力,站在全局角度上做好協(xié)調(diào)、監(jiān)督工作,才能保證項(xiàng)目質(zhì)量,使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。細(xì)節(jié)決定成敗,企業(yè)不僅要從宏觀上把握,更要從細(xì)處入手,踏踏實(shí)實(shí)做好日常質(zhì)量監(jiān)管的每件事。

[1] 周芝青.我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理狀況分析[J].中國經(jīng)貿(mào),2009(12):73-74.

[2] 李紹權(quán).淺談房地產(chǎn)工程管理[J].科技資訊,2008(2):200.

[3] 隋吉平,趙經(jīng)濤,趙景森.房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計質(zhì)量管理[J].商業(yè)研究,2001(227):148-149.

[4] 王 凌.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題及應(yīng)對措施[J].四川建材,2009(3):260-261.

[5] 王 欣,陳 軍,金 霞.淺談三控之一質(zhì)量控制[J].林業(yè)科技情報,2004(36):22-23.

[6] 王黎麗.建筑工程質(zhì)量管理方法探索[J].山西建筑,2008,34(11):225-226.