加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化征收與管理的思考
——以廣西賀州市為例

黃照強(qiáng)

(賀州學(xué)院 財(cái)務(wù)處,廣西 賀州 542800)

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化征收與管理的思考
——以廣西賀州市為例

黃照強(qiáng)

(賀州學(xué)院 財(cái)務(wù)處,廣西 賀州 542800)

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管,必須堅(jiān)持依法治稅,規(guī)范征收管理,以“先稅后證”為抓手,以信息共享為依托,以優(yōu)化服務(wù)為宗旨,實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征收管理。筆者根據(jù)近年來賀州市房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀和存在問題,從加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化征管是強(qiáng)化行政執(zhí)法的迫切需要的角度,提出我市加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化征管的對(duì)策和措施。

房地產(chǎn);稅收征管;對(duì)策

一、問題的提出

近年來,賀州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,這對(duì)提升賀州城市形象、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平做出了積極貢獻(xiàn),但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特性,以及房地產(chǎn)稅收征收管理的滯后,造成房地產(chǎn)稅收流失比較嚴(yán)重。如何從根本上進(jìn)行治理,已成為政府和財(cái)稅部門關(guān)注的焦點(diǎn)。

為加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理,近年來,國(guó)家先后頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》等法律法規(guī),這些政策的出臺(tái)為加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理提供了法律的依據(jù)。但是房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多,征管的難度大,稅源控管存在諸多漏洞。如何加強(qiáng)稅收征管,堵塞稅收漏洞,做到高效,透明、公開、規(guī)范、科學(xué)、精細(xì)、便民,使房地產(chǎn)稅收征管逐步走向科學(xué)化、精細(xì)化和規(guī)范化軌道,這是擺在我們面前亟待解決的問題,同時(shí)又是強(qiáng)化行政執(zhí)法的迫切需要。

二、目前賀州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及稅收管理現(xiàn)狀

(一)賀州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

賀州市房地產(chǎn)業(yè)近年來呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2005年,八步城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)就實(shí)現(xiàn)增加值7500多萬元,比2004年增長(zhǎng)52%,比撤地改市前的2001年增長(zhǎng)6.8倍;房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成2.5億元,比2004年同期增加1.3億元,比撤地改市前的2001年增加2.18億元,分別增長(zhǎng)52%和683%。賀州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn):

1.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷擴(kuò)大。至2007年底止,八步城區(qū)共有房地產(chǎn)企業(yè)41戶,比2001年增加35戶,其中:國(guó)有企業(yè)3戶,私營(yíng)企業(yè)38戶。

2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),從2004年開始至2006年上半年,賀州市八步城區(qū)有開發(fā)業(yè)務(wù)的25個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金達(dá)3.62億元,兩年半時(shí)間累計(jì)完成投資額達(dá)到4.45億元,比2001年增長(zhǎng)4.64倍。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化。2004年至2006年上半年,在八步城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃投資的14.85億元中,住宅投資占78%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占12%,其他投資占10%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源由過去的以銀行貸款為主,轉(zhuǎn)變?yōu)樽曰I資金為主。在資金來源的5.97億中自籌資金為3.29億元,銀行貸款1.89億元,其他資金0.79億元。

4.商品房交易市場(chǎng)活躍。僅2005年,八步城區(qū)商品房實(shí)際銷售額為1.298億元,比上年增長(zhǎng)2.31倍,其中,住宅銷售額5738萬元,同比增長(zhǎng)6.59倍;銷售面積4.41萬平方米,增長(zhǎng)10倍多。

5.行業(yè)稅收貢獻(xiàn)率不大。從調(diào)查和企業(yè)申報(bào)情況看,2004年至2006年上半年,八步城區(qū)所有房地產(chǎn)企業(yè)自報(bào)各項(xiàng)應(yīng)交稅金3392萬元,己交3656萬元,年均上交1500萬元。應(yīng)交各項(xiàng)費(fèi)用648萬元,己交631萬元,年均上交250萬元。由此可見,我市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)雖多,但為財(cái)政提供的稅收不大,貢獻(xiàn)率不高,與其投資增長(zhǎng)比例極不相稱。

(二)賀州市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

1.納稅意識(shí)不強(qiáng),偷逃稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。從2007年下半年賀州市稅收專項(xiàng)檢查情況分析看,造成房地產(chǎn)稅收流失的主要原因有五個(gè):一是財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低。全城區(qū)41戶房地產(chǎn)企業(yè)僅有3戶國(guó)有企業(yè)的財(cái)務(wù)人員屬專職外,其余絕大部分為兼職人員,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉、不了解,亂用會(huì)計(jì)科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍。二是有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收。主要是不記或少記收入,虛列成本費(fèi)用。如賀州市2005年度對(duì)市內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)稽查發(fā)現(xiàn),該公司漏交企業(yè)所得稅和土地增值稅300萬元;2006年財(cái)稅聯(lián)合稽查組對(duì)市內(nèi)6個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)稅收專項(xiàng)檢查時(shí),發(fā)現(xiàn)6家被查的房地產(chǎn)企業(yè)沒有按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等490多萬元; 2007年全市開展稅收專項(xiàng)大檢查僅房地產(chǎn)行業(yè)就查補(bǔ)收入2500多萬元。三是財(cái)務(wù)制度形同虛設(shè)。設(shè)置“帳外帳”、開具白條、虛假發(fā)票等;四是房地產(chǎn)代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)納稅。五是對(duì)收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)。長(zhǎng)期掛往來帳,擠占挪用稅款。

2.稅法宣傳力度不夠,政策執(zhí)行力不強(qiáng)。房地產(chǎn)稅收涉及土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸多環(huán)節(jié)所應(yīng)征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等13個(gè)稅種。納稅主體包括國(guó)家機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、股份合作企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人。由于稅種繁多、納稅主體復(fù)雜,加上稅收宣傳不到位,稅收政策在執(zhí)行中阻力較大。尤其是一些房地產(chǎn)公司不積極配合稅務(wù)部門依法征管,使得征管難度加大,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

3.稅收稽查力度不強(qiáng),涉稅違法打擊不力。從近年工作實(shí)踐看,我市稅務(wù)部門曾多次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收稽查,并取得了一定成效。但由于各種原因影響,最終未能按刑法、稅收征管法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰,往往以補(bǔ)代罰、以罰代刑,使偷逃稅者存有僥幸心理。如契稅是行為稅,涉及的納稅人面寬而且復(fù)雜,事后監(jiān)督檢查,追繳稅款相當(dāng)困難。目前,產(chǎn)權(quán)交易雙方或中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)少報(bào)成交價(jià),訂立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)少繳稅款的目的,由于稅法對(duì)此沒有相應(yīng)處罰條款,致使納稅人肆無忌憚地弄虛作假,偷逃國(guó)家稅款。有些偷漏稅行為通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)了問題,甚至稅務(wù)部門依照有關(guān)規(guī)定下達(dá)了稅務(wù)檢查處理決定文書,但最后追繳起來仍十分困難,缺乏有效的打擊力度。

4.部門配合缺乏合力,激勵(lì)制約手段欠缺。部門互相配合是做好房地產(chǎn)稅收征管的一項(xiàng)重要手段。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中,一些基礎(chǔ)信息源于房管、國(guó)土部門,但由于彼此之間缺乏具體的法律或規(guī)章約束,從而造成相關(guān)部門在房地產(chǎn)稅收方面協(xié)稅護(hù)稅配合乏力。在實(shí)際工作中,由于涉及的部門多,其各自又有自身的管理程序,目前相互之間的配合基本上處于約定和協(xié)商狀態(tài),遇到問題不能及時(shí)解決,缺乏相應(yīng)的制約手段。同時(shí),未能實(shí)現(xiàn)信息共享,難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。此外,一些涉稅護(hù)稅部門把關(guān)不嚴(yán),存在“未稅先證”現(xiàn)象,這也是造成稅收流失的一個(gè)重要原因。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化征管的對(duì)策

(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),建立專業(yè)征收隊(duì)伍,增強(qiáng)執(zhí)法力量

為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化征收管理工作的領(lǐng)導(dǎo),建議市人民政府盡快成立房地產(chǎn)稅收一體化征收管理改革領(lǐng)導(dǎo)小組,組長(zhǎng)由市政府分管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任,成員由市政府分管副秘書長(zhǎng)、市財(cái)政局、市地稅局、市國(guó)稅局、市國(guó)土資源局、市房產(chǎn)管理局、市建規(guī)委等單位領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收一體化征收管理改革推進(jìn)日常工作,辦公室主任由市財(cái)政局、地稅局、國(guó)稅局分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。辦公室人員從上述有關(guān)單位和八步區(qū)、平桂區(qū)抽調(diào)。同時(shí)為適應(yīng)房地產(chǎn)稅收一體化管理的需要,應(yīng)組建“賀州市房地產(chǎn)稅收一體化征收中心”,并落實(shí)人員,配置稅收業(yè)務(wù)骨干,以增強(qiáng)我市房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法力量。

(二)改革征管模式,提高執(zhí)法水平

房地產(chǎn)稅收過去實(shí)行的是條塊分割式管理,稅收秩序比較混亂。為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理,建議改革其征管模式,推行一體化管理,即以財(cái)政部門為牽頭單位,相關(guān)部門配合,以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托,將市本級(jí)和八步、平桂“兩區(qū)”管轄的房地產(chǎn)稅收實(shí)行一體化管理,不斷提高我市房地產(chǎn)稅收?qǐng)?zhí)法水平。具體做法是:

1.“一窗式”征收。在市政務(wù)中心開設(shè)“賀州市房地產(chǎn)稅收一體化征管中心”,對(duì)涉及房地產(chǎn)的稅收,包括契稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、個(gè)人所得稅、資源稅(個(gè)人建房部分)、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等,統(tǒng)一在“中心”征收。

2.信息化管理。在推行房地產(chǎn)稅收“一窗式”征收的同時(shí),將財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、房管、建規(guī)委等部門的有關(guān)涉稅信息通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng),以加強(qiáng)信息溝通,從源頭上控制稅源。

3.規(guī)范化操作。按照“先稅后證”、“以票控稅”的原則和工作要求,房地產(chǎn)稅收一體化管理目前暫采取“稅證分辦”方式,即所有房地產(chǎn)稅收統(tǒng)一在“中心”繳納,而房地產(chǎn)權(quán)屬證書分別在國(guó)土、房產(chǎn)管理部門辦理。但在業(yè)務(wù)流程上,必須按照“先確權(quán),后交稅,再辦證”的程序進(jìn)行,權(quán)屬不清楚、不清晰的不辦稅,不完稅或沒有取得減免稅證明的不得辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。

(三)完善內(nèi)管制度,強(qiáng)化稅收稽查力度

為加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)稅收一體化征管中心的管理,市房地產(chǎn)稅收一體化征管領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要建章立制,完善內(nèi)管制度。一是要制定一體化征管中心有關(guān)規(guī)章制度,明確其工作職責(zé)、工作紀(jì)律、上下班考勤制度、衛(wèi)生制度、學(xué)習(xí)會(huì)議制度、著裝上崗制度、安保制度、服務(wù)承諾制度等,嚴(yán)格以制度管人、管事、管權(quán)。二是制定《賀州市房地產(chǎn)稅收一體化征管中心業(yè)務(wù)規(guī)程》,明確各崗位的設(shè)置和職責(zé)以及相關(guān)業(yè)務(wù)工作流程。三是組建執(zhí)法隊(duì)伍,加大稅收稽查力度。

(四)強(qiáng)化部門協(xié)作,堵塞征管漏洞

加強(qiáng)部門協(xié)作、實(shí)行信息共享是做好房地產(chǎn)稅收一體化征管的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)稅收的稅源信息相當(dāng)部分來自國(guó)土、房管和建設(shè)規(guī)劃部門,實(shí)施“一體化”管理離不開這些部門的大力支持,“先稅后證”的落實(shí)更離不開他們的把關(guān)。因此要建立和健全部門協(xié)作機(jī)制,制定信息共享制度,建立交易和征收臺(tái)帳,并與國(guó)土、房管、建規(guī)委之間相互聯(lián)網(wǎng),預(yù)防稅收流失,堵塞稅收漏洞。

On Enhancing Integrated Collection and Management of Real Estate Tax: A Case Study of Hezhou

Huang Zhaoqiang
(Hezhou University,Hezhou Guangxi 542800)

Intensifying tax collection and management should stick to Ruling taxrevenue according to the law,standardizing collection and management.First tax before certificate is the starting point,and by relying on information sharing,optimizing the service,we carry out tax collection and management.According to the current situation and problem of tax collection and management,the writer put forward some measures to enhance tax collection and management.

real estate;tax collection and management;measures

F810.423

A

1673-8861(2010)02-0104-03

2010-03-10

黃照強(qiáng)(1963-),男,廣西藤縣人,在職研究生學(xué)歷,賀州學(xué)院會(huì)計(jì)師。主要研究方向:財(cái)務(wù)管理。