未來十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

李青松

安陽(yáng)師范學(xué)院建筑工程學(xué)院（455002）

1 房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著

已經(jīng)過去的十年,是中國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展和取得巨大成就的十年。自1998年我國(guó)住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向,計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

在過去的十年中,房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心,其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過程是，出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國(guó)家?guī)砹司揞~的外匯儲(chǔ)備和稅收收入,政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入的提高形成了對(duì)城市化的需求,從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)?？梢哉f，在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄,讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí),同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度,仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

2 未來十年發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)

目前房地產(chǎn)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到20%，各種渠道統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)投資依然保持較大的增幅。房地產(chǎn)行業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)鏈多，吸納就業(yè)的能力強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)加快各地城市建設(shè)具有積極意義（土地拍賣占地方政府財(cái)政收入的50～75%）。因此，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局判斷,房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變。

近十年來，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，我國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?，?dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅,將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用,過高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于我國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和刺激消費(fèi)。

可以預(yù)期的是，2010及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：

1）房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在未來十年會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展,但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的共同作用。

2）保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來我國(guó)將加大保障性住房的建設(shè),但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決我國(guó)住房的民生問題。

3）中國(guó)房地產(chǎn)在未來十年會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

4）目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn),原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。

3 當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)看，2010年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面：1）嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；2）防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是：一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià);另一方面通過保障住房緩解自住需要，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺(tái)已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國(guó)四條”出臺(tái)、土地出讓收支管理的變動(dòng)等從各個(gè)方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展,未來十年的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加健康穩(wěn)定和成熟。

金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持自1992年中國(guó)房改就開始了,自從停止福利分房進(jìn)入商品化時(shí)代以來,銀行貸款越發(fā)注重融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)問題。中國(guó)四大國(guó)有銀行—中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，其房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)占中國(guó)全部貸款總額的60%左右。銀行業(yè)是關(guān)乎國(guó)家金融命脈和國(guó)家安全的重大行業(yè),如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的下滑或者崩盤,不僅影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，更會(huì)帶來國(guó)家金融領(lǐng)域和國(guó)家安全的動(dòng)蕩，因此中國(guó)政府是不會(huì)讓這種結(jié)果出現(xiàn)的,房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)還是看好的。

[1]王濤.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)發(fā)展方向[J].山西建筑出版社,2009,（2）：30-37

[2]趙學(xué)軍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].海洋出版社,1991