淺談如何控制房價過快過高增長

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

淺談如何控制房價過快過高增長

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟一直在我國國民經(jīng)濟中占有重要的地位.房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，不僅可以刺激經(jīng)濟，拉動內(nèi)需，而且還關(guān)乎民生和社會的穩(wěn)定.保持房地產(chǎn)業(yè)的健康長效發(fā)展，合理控制房價過高過快的上漲，是各級政府一直面臨和將要解決的問題.我國商品房的房價主要由房屋的開發(fā)成本加上合理的利潤組成.房屋開發(fā)成本的高低直接影響到房價的高低.所以，加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的控制，顯得尤為重要.本文先從房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國房價持續(xù)上漲的原因入手，分析房價上漲的問題，并對房價上漲的控制進行研究，使房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展.

房價；上漲；成本；控制

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了地方經(jīng)濟的快速發(fā)展,個別地方土地收入甚至占到了地方收入的30%,各級政府從土地轉(zhuǎn)讓中獲取了巨大的收益,這也是各地方政府會采用各種方法抵制宏觀調(diào)控的原因.地方政府靠這些收入帶動城市配套工程的建設(shè),反過來市政配套的齊全進一步拉升房價和地價.但這種靠房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得發(fā)展卻難以得到持續(xù)增長,地價的飆升使得企業(yè)的生產(chǎn)成本大幅增加,減少了企業(yè)的營利空間.同時持續(xù)高漲的房價提高了外來人才的進入門檻,造成了或正在造成人才的流失.高額的房價也降低了人們的消費水平,近年來的調(diào)查顯示人們的消費意愿持續(xù)降低，從長遠看這對一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展是不利的.

1 房屋開發(fā)成本及房價上漲的原因

1.1 房屋開發(fā)成本的構(gòu)成

土地征用及拆遷補償費，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價；前期工程費，指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用；基礎(chǔ)設(shè)施費，指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用；建筑安裝工程費，指房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)計費；配套設(shè)施費，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如居委會、派出所、幼兒園、消防等設(shè)施支出；開發(fā)間接費用，指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用；上交稅費，指上交的各項稅收，主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增殖稅、所得稅、契稅、印花稅以及地方政府和行政事業(yè)主管部門向房地產(chǎn)企業(yè)征收的各項行政事業(yè)性收費；融資費用，指開發(fā)商為了開發(fā)房產(chǎn)項目，向各類金融機構(gòu)和民間機構(gòu)籌措開發(fā)資金而產(chǎn)生的費用.

1.2 房價上漲的原因

1.2.1 日益上漲的建材價格和人工工資，是房價上漲的一個原因

在房價的構(gòu)成中，建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施費用占很大的一部分.2001年之前，這部分的成本要占房價60%左右.雖然，現(xiàn)在所占比例有所降低，但也是房價的重要組成部分.近兩年來，由房地產(chǎn)市場帶動的建筑行業(yè)火爆，再加上國家對基礎(chǔ)建設(shè)的投入，造成建材和勞動成本大幅上漲，水泥由原來的205元-220元/噸上漲到現(xiàn)在250-280元/噸，鋼材由原來的2800元-3200元/噸漲到現(xiàn)在4400元-5100元/噸，以前水、電、瓦、木、漆、鋼筋工等建筑工人力成本人均在50元/天左右，現(xiàn)在要達到75元-100元/天，建材和人力成本的上漲，直接導(dǎo)致了建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施費用的上漲，也從另一個方面導(dǎo)致了房價的上漲.

1.2.2 土地成本成倍的加大，是房價上漲的罪魁禍?zhǔn)?/p>

土地資源的不可再生性決定了土地價格的居高不下.商品房的土地產(chǎn)權(quán)的取得，以前主要是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或政府批準(zhǔn)的方式取得.從2003年起，國土資源部就明確規(guī)定，以后商品房土地產(chǎn)權(quán)主要是通過招投標(biāo)或拍賣的方式取得，并且規(guī)定，只有縣級以上政府主管部門才有土地批準(zhǔn)權(quán).2003年之后，全國房地產(chǎn)形勢一片大好，隨之而來的土地拍賣熱潮也一塊到來，一塊塊天價地和地王的產(chǎn)生，推動了房價的非理性的增長.在有些地區(qū)，甚至出現(xiàn)了土地價格高于當(dāng)時房價的不合理現(xiàn)象，也就是我們常說的面粉賣出了面包的價格.03年以后我國五部委聯(lián)合整頓土地市場的重拳，客觀上反而加大了土地拍賣的價格.據(jù)不完全統(tǒng)計，從2003年起，土地的價格相對之前，漲幅近100%，有些地區(qū)甚至更高.以前土地成本約占房價的5%-10%左右，現(xiàn)在漲至20%-50%，有的地區(qū)甚至更高.

1.2.3 各項不合理的收費及稅收政策，從側(cè)面加大了房價的增漲

我國房地產(chǎn)業(yè)一直以來都有亂收費的現(xiàn)象，各項行政事業(yè)性收費品種繁多.房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交國家硬性規(guī)定的相關(guān)費用以外，各級政府及主管部門還有各種名目繁多的收費項目，雖然，在1996年后有所好轉(zhuǎn)，但隨著房地產(chǎn)近年來的持續(xù)升溫，各級政府和相關(guān)主管部門的收費也相應(yīng)增多，主要集中體現(xiàn)在建筑工程相關(guān)的取費和要求上.目前各項行政事業(yè)性收費占房價比重約為5%，這個比率有進一步增漲的趨勢.稅收一直是我國行業(yè)調(diào)節(jié)的一種重要手段.房地產(chǎn)業(yè)一直以來稅賦較重，綜合計算下來，稅收占房產(chǎn)經(jīng)營收入的比率達到12%-15%.03年以后，國家稅務(wù)總局針對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)況，調(diào)整了房地產(chǎn)業(yè)所得稅和土地增殖稅的征收政策.把所得稅的年終匯算清繳和土地增殖稅的項目清算改為和營業(yè)收入掛鉤的預(yù)繳方式.直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收的負擔(dān)，房地產(chǎn)業(yè)要想保證自已必要的利潤，提高房價是其最快最有效的途徑.

1.2.4 越來越緊的融資政策和越來越高的融資費用，是房價上漲的另一個主要原因

針對房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，我國一直采取緊縮銀根的經(jīng)濟政策.過高的貸款利率和一條條限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，把房地產(chǎn)業(yè)擋在了正常融資的門外，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤又促使了更多的開發(fā)企業(yè)投資該行業(yè).我國四大國有銀行一年期貸款利率為5.84%-7%左右，其它商業(yè)性銀行在其基礎(chǔ)上上浮10%-30%，正常銀行的貸款利率已經(jīng)較高，而通過銀行融資貸款方式在近年一系列政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又很難從銀行獲得貸款，很多房地產(chǎn)企業(yè)把融資轉(zhuǎn)向利率高風(fēng)險大的民間融資，這勢必又要增加融資成本，而增加的這些成本最終又會轉(zhuǎn)加到房價上，由購房者來買單.

1.2.5 城市化進程推動房價的上漲

改革開放帶動了城市化進程.特別是在以上海為代表的長三角地區(qū),每年有大量的外來青年人口,上海每年流入的有較高學(xué)歷的青年人口已達到十萬,而其中大部分人都是有住房需求的.特別近些年是我國的婚育高峰,這部分人口對房地產(chǎn)的剛性需求也是我國房價能持續(xù)在高位運行的原因.

2 房價上漲的控制

2.1 控制土地費用的上漲，是目前抑制房價工作的當(dāng)務(wù)之急

首先，加強政府監(jiān)管力度，調(diào)整土地供應(yīng)政策，放緩城市住宅用地上市的節(jié)奏，增加經(jīng)濟適用房和廉租房用地的上市量，限制別墅用地和高檔房用地.其次，健全和規(guī)范土地拍賣市場，使土地拍賣工作在一個健康的環(huán)境下運作，避免由于惡意競爭而造成土地價格非理性增漲.再次，調(diào)整土地供應(yīng)方式和用途，保持合理的土地價格，有步驟的減少和禁止非住宅用地的上市.最后，加大政府土地主管部門的監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行國家城市土地政策，嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，對超過限期尚不能正常開發(fā)的土地，堅決收回，保證土地市場的公正、公平、公開.

2.2 調(diào)整銀行貸款政策，從從嚴(yán)從緊到逐步放開

房地產(chǎn)行業(yè)由于資金需求量大，建設(shè)周期長，對銀行的依賴較為嚴(yán)重.近幾年來，由于房價的上漲速度較快，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列銀行從緊政策，來抑制房價.由于，房產(chǎn)市場供需關(guān)系尚未調(diào)整過來，緊縮的銀行政策不但沒讓房地產(chǎn)業(yè)降溫，反而進一步的刺激了它的發(fā)展，很多開發(fā)企業(yè)寧愿高成本借款來維持房地產(chǎn)的運作，也不愿降低房價，而加大的這部分融資成本最終又轉(zhuǎn)移到了老百姓頭上.因此適度寬松的銀行貸款政策，是今后調(diào)整房產(chǎn)市場的一個關(guān)鍵手段.

2.3 調(diào)整稅收政策，統(tǒng)一征收行為，充分發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿的作用

目前的房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，是針對日益上漲的房價而出臺的，短時間內(nèi)確實起到一定的作用.但在房價依舊堅挺的狀態(tài)下，隨著房地產(chǎn)業(yè)動蕩，原來的稅收政策有必要進行調(diào)整.否則過多的稅賦最終還是轉(zhuǎn)加到普通消費者頭上.我們應(yīng)該加大對商業(yè)用房、別墅、高檔房、大面積房稅收征收幅度，對一些普通住宅房應(yīng)逐步放開，有條件還應(yīng)當(dāng)給予一定的稅收優(yōu)惠，爭當(dāng)做到稅收調(diào)節(jié)杠桿的作用加強政府投入，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房、低保障房的建設(shè)，加大對上述房產(chǎn)項目用地量.僅靠目前我國財政的投入是遠遠不夠的.我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府職能，加強宏觀調(diào)控，通過對產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，配合財政、利率、貨幣、價格等手段，維持市場的價格平穩(wěn).

2.4 加強對政府主管部門的收費管理，適度減少房地產(chǎn)業(yè)的各項收費項目和收費環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)乎民生關(guān)乎老百姓切身利益的行業(yè).房價的大漲和大落，不僅影響經(jīng)濟的發(fā)展，也直接影響著社會的穩(wěn)定.一段時間以來，政府和政府主管部門一直致力于房地產(chǎn)市場的整治，減少了不少亂收費多收費的現(xiàn)象，確實也減輕了購房者的負擔(dān).近年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，亂收費和多收費的現(xiàn)象又有所抬頭，應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視.各級政府應(yīng)認真落實清理收費的各項措施，堅決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，降低過高的收費標(biāo)準(zhǔn)，以達到降低成本的目的.

2.5 加強房產(chǎn)業(yè)的管理

加強房地產(chǎn)企業(yè)公司內(nèi)部管理，加強對開發(fā)成本各環(huán)節(jié)的控制，向管理要效益，節(jié)約成本，最終達到降低開發(fā)成本和降低房價的目的.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定出詳細的成本管理制度，用科學(xué)的管理方法，把成本管理工作落到實處.從項目的立項、前期工程到開發(fā)的結(jié)束，多方位有效的控制成本，重視每一個成本核算環(huán)節(jié)，力求從宏觀上降低開發(fā)成本.

〔1〕張啟振.房地產(chǎn)價格居高不下的原因及其調(diào)控[J].價格理論與實踐,2006(3).

〔2〕李木祥.中國房地產(chǎn)泡沫研究[M].中國金融出版社，2007.

〔3〕李延榮.房地產(chǎn)管理法.中國人民大學(xué)出版社，2008.

F293.3

A

1673-260X（2010）01-0063-02