從美國的財(cái)產(chǎn)稅看我國開征物業(yè)稅的配套制度建設(shè)

路冬玲

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030027）

〔財(cái)會(huì)與金融〕

從美國的財(cái)產(chǎn)稅看我國開征物業(yè)稅的配套制度建設(shè)

路冬玲

（太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，山西 太原 030027）

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的深入，如何進(jìn)一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，成為新形勢下稅制改革面臨的重要問題之一。文章擬從物業(yè)稅開征所面臨的難題出發(fā)，從稅收征管及相關(guān)配套措施兩方面提出幾點(diǎn)建議。

稅收管理；財(cái)產(chǎn)評(píng)估；稅源監(jiān)控；爭議解決

一、美國財(cái)產(chǎn)稅的相關(guān)配套制度

1.財(cái)產(chǎn)稅的稅收管理制度

美國的財(cái)產(chǎn)稅一般由財(cái)產(chǎn)所在地的地方政府下設(shè)的財(cái)政局負(fù)責(zé)征收，州以下各級(jí)政府都設(shè)有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，財(cái)產(chǎn)稅按財(cái)政年度征收，分期繳納。具體納稅期限各地規(guī)定不統(tǒng)一，一般規(guī)定按季或半年繳納一次。

2.財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

在美國，有一套比較健全的財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記，建立專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，由具備資格的核稅官員評(píng)估。在法國，由稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)立專門的評(píng)稅機(jī)構(gòu)——土地稅中心和稅收中心，并在每個(gè)市鎮(zhèn)建有一個(gè)直接稅委員會(huì)與稅務(wù)當(dāng)局一起確定房產(chǎn)類型和參照目錄，決定加權(quán)面積和每平方米租金收益，參與建筑土地稅的評(píng)估。

3.爭議解決途徑

在美國建立有針對評(píng)估爭議的解決機(jī)制。一般分為三個(gè)層次：首先是向估稅官提出申訴人不滿意估稅官做出的決定，他們可以用某種形式向仲裁委員會(huì)提出上訴，而仲裁委員會(huì)可能是一個(gè)公民陪審團(tuán)，也可能是處理上訴事宜的州制憲委員或者其他形式的準(zhǔn)司法機(jī)構(gòu)。最后，如果申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒有得到公正的評(píng)估，他們還可以向法院提出訴訟。

二、我國開征物業(yè)稅所面臨的配套制度難題

1.納稅人稅收遵從水平低。我國在房地產(chǎn)稅的征收過程中，納稅人的稅收遵從水平很低，偷稅漏稅行為普遍存在。作為征管機(jī)構(gòu)的稅務(wù)機(jī)關(guān)即使清楚，卻往往無計(jì)可施，其中一個(gè)最主要的原因是征稅成本高，難以取得有利證據(jù)。物業(yè)稅的開征，將使得列入納稅范圍的納稅人數(shù)增多，目前我國尚缺乏一套系統(tǒng)的納稅人信息資料，再加之評(píng)估經(jīng)驗(yàn)缺乏，勢必面臨征稅成本加大，稅務(wù)機(jī)關(guān)人手不夠等問題。

2.類型不動(dòng)產(chǎn)的確認(rèn)問題。在中國半個(gè)多世紀(jì)的住房制度發(fā)展歷程中，形成了住房類型多樣化，既有商品房，又有公有房；既有經(jīng)濟(jì)適用房，又有大型豪華別墅；既有城鎮(zhèn)住房，又有農(nóng)村住房。多類型的住房體系給物業(yè)稅的征收帶來了難題。例如其中的公有住房，住房人只有部分產(chǎn)權(quán)甚至沒有產(chǎn)權(quán)，而物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，產(chǎn)權(quán)不明會(huì)導(dǎo)致納稅人的難以確定。要調(diào)整資源在不同人群的分配比例，既要抑制奢侈性、投機(jī)性行為，又要保護(hù)普通民眾的生活必須，面對諸多的住房類型，如何合理確定適當(dāng)?shù)恼鞫悓ο?、稅基、稅率以及稅收?yōu)惠政策等成為物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)時(shí)的難題。筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)盡快明確住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定房產(chǎn)所有人，以便為順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的開征創(chuàng)造條件。

3.現(xiàn)有土地制度帶來的“重復(fù)征稅”問題。改革開放以來，我國的土地使用制度實(shí)行的是“批租制”。即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)土地用途不同，批租的期限一般從40年到70年不等，而大部分有關(guān)的稅費(fèi)，用地者須一次性支付。當(dāng)前一些地方政府大量儲(chǔ)備土地的行為導(dǎo)致了社會(huì)矛盾在短期內(nèi)激化和土地資源的浪費(fèi)。學(xué)術(shù)界存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為這種做法實(shí)際上是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，必然導(dǎo)致土地濫用的后果。部分學(xué)者認(rèn)為，如果在此基礎(chǔ)上再向購房者收取物業(yè)稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

三、我國開征物業(yè)稅的相關(guān)制度建設(shè)

1.物業(yè)稅的征管環(huán)節(jié)

稅收征管是稅務(wù)工作的中心環(huán)節(jié)，是稅收制度得以實(shí)施的有力保障。物業(yè)稅能否順利運(yùn)轉(zhuǎn)，很大程度上依賴于稅收征管制度是否科學(xué)合理。稅收制度的變化必然會(huì)引起稅收征管形式的變化，即有什么樣的稅收制度，就應(yīng)有什么樣的稅收征管與之相適應(yīng)。物業(yè)稅的開征是我國新一輪稅制改革的一項(xiàng)重大舉措，對于稅源比較分散、計(jì)征管理比較復(fù)雜的物業(yè)稅的征收管理必然提出了更高的要求。筆者認(rèn)為，對物業(yè)稅的征收管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾方面：

（1）抓好稅源監(jiān)控，加強(qiáng)稅源管理，促進(jìn)稅收信息化建設(shè)

隨著我國加入WTO，政府必將按照國際慣例管理社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。其中，縮小信息化鴻溝，已迫在眉睫。近幾年來，為了加強(qiáng)對稅收執(zhí)法權(quán)的監(jiān)督制約，減少稅收執(zhí)法的隨意性，稅務(wù)系統(tǒng)在稅收管理上先后進(jìn)行了三次大的改革。國務(wù)院在“國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五規(guī)劃”中，明確提出以“信息化帶動(dòng)工業(yè)化”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略方針。稅收工作作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的一個(gè)重要組成部分，實(shí)現(xiàn)信息化和全面網(wǎng)絡(luò)化，不僅可以更好地籌集財(cái)政收入，還可以更好地為人民服務(wù)，改善黨和政府形象。我國自1994年以來開始推行的金稅工程的總目標(biāo)是“一個(gè)網(wǎng)絡(luò)、一個(gè)平臺(tái)和四個(gè)系統(tǒng)”?！耙粋€(gè)網(wǎng)絡(luò)”就是建立從總局到省局、市局、區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)的四級(jí)計(jì)算機(jī)主干網(wǎng)，即稅收管理信息的“高速公路”；“一個(gè)平臺(tái)”就是指統(tǒng)一規(guī)范的軟硬件平臺(tái)，包括硬件平臺(tái)、操作系統(tǒng)平臺(tái)、數(shù)據(jù)交換平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫等應(yīng)用系統(tǒng)平臺(tái)；“四個(gè)系統(tǒng)”是指以行政管理事務(wù)為主要處理對象的稅務(wù)行政管理應(yīng)用系統(tǒng)、以稅收業(yè)務(wù)為主要的處理對象的稅收業(yè)務(wù)管理應(yīng)用系統(tǒng)，以稅收分析和決策為主要處理對象的決策支持管理應(yīng)用系統(tǒng)和以外部信息交換及為納稅人服務(wù)為主要處理對象的外部信息管理應(yīng)用系統(tǒng)。

物業(yè)稅的征收難點(diǎn)之一就是稅源分散，因此要想實(shí)現(xiàn)有效征管，首要工作就是收集納稅人的物業(yè)信息，建立規(guī)范統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理臺(tái)賬，建立一套完善的計(jì)算機(jī)稅收管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)從稅務(wù)登記、納稅申報(bào)處理、稅務(wù)稽查對象選擇、稅收統(tǒng)計(jì)報(bào)表分析等各類稅務(wù)信息自動(dòng)化控制。在條件成熟時(shí)建立以稅務(wù)機(jī)關(guān)為中心，房地產(chǎn)管理部門、戶籍管理部門、工商行政管理部門、銀行、企業(yè)等相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)信息中心，提高對稅源的有效監(jiān)控能力和水平。

（2）完善納稅服務(wù)體系，提高納稅人的稅收自愿遵從水平

物業(yè)稅的征管制度涉及稅務(wù)登記、稅務(wù)咨詢、納稅申報(bào)、稅款征收、稅務(wù)稽查、稅務(wù)訴訟、處罰、行政復(fù)議等內(nèi)容。不健全的納稅服務(wù)系統(tǒng)，將不利于納稅人的稅收遵從行為。有礙納稅人的稅收遵從障礙主要包括：納稅人認(rèn)為稅制不公平、缺乏對納稅人的稅收宣傳、稅務(wù)人員素質(zhì)低、稅收法律的復(fù)雜與晦澀、稅務(wù)機(jī)關(guān)無法保證申訴過程的公正性以及稅務(wù)稽查薄弱等。反之，完善的納稅服務(wù)體系將對提高納稅人的稅收遵從行為有很大幫助。例如納稅申報(bào)表和申報(bào)程序應(yīng)盡可能簡便，納稅申報(bào)表中所要求填寫的資料應(yīng)保持到最低限度，計(jì)算方法簡便，納稅人能夠獨(dú)立地計(jì)算與履行納稅義務(wù)，稅收征管方式的方便快捷會(huì)使納稅人在履行他們的納稅義務(wù)時(shí)降低成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)鼓勵(lì)納稅人的稅收遵從行為，解決有礙稅收遵從行為的障礙。具體來說，應(yīng)從以下幾方面來完善：一是信息服務(wù)系統(tǒng)。使納稅人了解納稅義務(wù)和履行納稅義務(wù)的程序，以使納稅人能及時(shí)、準(zhǔn)確和自覺地繳納稅款。二是程序性服務(wù)。是指為納稅人制定履行納稅義務(wù)的程序，提供繳納稅款的場所，使納稅人能夠順利地辦理納稅事宜。三是權(quán)益性服務(wù)。解決納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅或征稅方面的爭議，保障納稅人的合法權(quán)益。稅務(wù)機(jī)關(guān)作為征收主體除了從自身角度考慮如何管住稅源，還應(yīng)盡可能多地為納稅人提供管理上的便利，以此來促進(jìn)納稅人稅收自愿遵從行為水平的提高。

（3）加強(qiáng)稅務(wù)稽查，加大稅收違法行為的處罰力度，提高納稅人的稅收強(qiáng)制遵從水平

由于個(gè)體偏好不同，總會(huì)有納稅人的稅收不遵從行為，對此要有足夠的監(jiān)管和處罰措施。稅務(wù)稽查是保證稅收及時(shí)足額入庫的重要環(huán)節(jié)。通過稽查可以以查促征、以查促管，保證稅收征管體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。鑒于納稅人稅收不遵從行為的客觀存在，稅務(wù)稽查部門可通過對本轄區(qū)內(nèi)納稅人履行納稅情況的檢查和處理和對群眾舉報(bào)、部門轉(zhuǎn)辦、上級(jí)交辦的涉稅案件的查處等，打擊偷、逃、騙、抗稅等稅收違法行為，優(yōu)化社會(huì)法治環(huán)境。

通過嚴(yán)厲的稅收處罰措施使公眾形成高度自覺的納稅意識(shí)，是一些國家和地區(qū)防止稅收流失的成功經(jīng)驗(yàn)。如美國，對納稅人不按時(shí)填寫申報(bào)表，每月按應(yīng)納額的5%～25%加罰；對納稅人不按時(shí)繳納稅款，每月按應(yīng)納稅款的0.5%～25%罰款，同時(shí)需繳納按時(shí)間計(jì)算的滯納金；對納稅人在法律或條例規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，故意不預(yù)付稅款，不保存應(yīng)保存的記錄，不提供有關(guān)的資料，處2.5萬美元（法人為10萬美元）以下罰金，或1年以下有期徒刑，或兩者并罰，并償付訴訟費(fèi)用；對瞞報(bào)收入者，除補(bǔ)交應(yīng)納稅款外，還處以1～2倍罰款，并補(bǔ)交從瞞報(bào)之日起計(jì)算的利息；對有意不履行代扣代繳義務(wù)，處以1萬美元罰金，或判處5年以下監(jiān)禁，或兩者并罰；不論什么性質(zhì)的罰款都加收利息，利息＝（欠稅＋罰款）×（商業(yè)銀行利率＋1%），并且按復(fù)利計(jì)算。而我國的稅收處罰措施與美國相比顯然力度不夠，而且在實(shí)踐中，稅收執(zhí)法的剛性往往不強(qiáng)，以補(bǔ)代罰、以罰代刑的現(xiàn)象比較突出。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)借鑒國外做法，加大對違反稅法行為的處罰，以此來促進(jìn)納稅人稅收強(qiáng)制遵從行為水平的提高，防止稅款的流失。

2.與物業(yè)稅有關(guān)的配套措施

（1）強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

物業(yè)稅的開征需要大量的、詳盡的房地產(chǎn)基本信息和較長時(shí)期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時(shí)間進(jìn)行。通過權(quán)屬登記，可以明確房地產(chǎn)歸屬，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，確保主管部門對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行系統(tǒng)管理，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全和對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的有序狀態(tài)。為了保證我國的物業(yè)稅能夠順利推行，在開征之前應(yīng)當(dāng)對我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度加以完善。首先，改變目前對房地產(chǎn)多部門登記、分級(jí)登記、分塊登記的制度現(xiàn)狀，利用信息技術(shù)手段，使土地管理、房產(chǎn)管理等政府部門互相配合，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)，詳細(xì)記錄產(chǎn)權(quán)人情況、房地產(chǎn)位置、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、權(quán)利變更等情況。同時(shí)加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)管理部門的信息溝通，便于物業(yè)稅的征收。其次，加強(qiáng)對房地產(chǎn)權(quán)屬申請登記監(jiān)管。房地產(chǎn)登記部門在進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息審查，防止某些人在物業(yè)稅開征后，利用虛假的登記信息逃避納稅。再次，建立房地產(chǎn)個(gè)人申報(bào)制度，要求房地產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)發(fā)生客觀變化時(shí)，及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行申報(bào)，便于對原有信息進(jìn)行及時(shí)更新，使房地產(chǎn)的評(píng)估能夠及時(shí)準(zhǔn)確。最后，應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，有關(guān)納稅信息應(yīng)向社會(huì)公開，積極接受群眾舉報(bào)，為物業(yè)稅的足額征收創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。

（2）建立科學(xué)、完善的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系

房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值能夠比較客觀地反映房地產(chǎn)的價(jià)值，因此，以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)一直以來是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則。房地產(chǎn)估價(jià)需要評(píng)估人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。由于其技術(shù)性較強(qiáng)，所以對承擔(dān)評(píng)估任務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員要求也高。國際上的經(jīng)驗(yàn)主要有：一些國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室負(fù)責(zé)為納稅提供稅基價(jià)值；一些國家設(shè)立分級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，中央和大區(qū)級(jí)主要負(fù)責(zé)管理和協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)對本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)稅基的評(píng)估工作；有些國家則由政府委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)代為評(píng)估，以此節(jié)省征稅成本，提高稅務(wù)行政效率。但無論何種方式，關(guān)鍵的問題是明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。我國目前取得房地產(chǎn)估價(jià)資格的人數(shù)約3萬人，這些評(píng)估師具有較強(qiáng)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但相對于物業(yè)稅龐大的課稅對象來說仍難以滿足需要。因此，我國應(yīng)盡快加強(qiáng)這方面的建設(shè)，通過對現(xiàn)有評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，設(shè)立公平獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律上明確其地位、權(quán)力及責(zé)任等，使其具有經(jīng)濟(jì)上、工作上以及精神上的獨(dú)立性，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員能夠客觀、公正地進(jìn)行評(píng)估，建立起科學(xué)有效的房地產(chǎn)評(píng)估制度。同時(shí)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產(chǎn)評(píng)估理論及方法體系。

（3）建立申訴機(jī)制、健全爭端解決辦法

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)明確規(guī)定以保證納稅人對評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。如美國各地方政府，除了建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度，如果納稅人不滿意估稅官做出的決定，可以向仲裁委員會(huì)提出申訴，而仲裁委員會(huì)可能是一個(gè)公民陪審團(tuán)，也可能是處理上訴事宜的州制憲委員會(huì)或者其他形式的準(zhǔn)司法機(jī)構(gòu)。經(jīng)過這些程序后，假如申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒有得到公正的評(píng)估，可向法院提起訴訟。建立科學(xué)有效的申訴機(jī)制及爭端解決辦法既是保護(hù)納稅人權(quán)利的重要手段，也是物業(yè)稅評(píng)估機(jī)制能夠長期有效實(shí)施的基礎(chǔ)。建立申訴及爭端解決機(jī)制的關(guān)鍵有以下幾方面：一是應(yīng)保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；二是應(yīng)設(shè)計(jì)科學(xué)高效的申訴程序，明確規(guī)定爭端解決辦法，指定專門的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。根據(jù)行政復(fù)議法的有關(guān)規(guī)定，涉稅爭議應(yīng)由稅務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部法制部門實(shí)施，納稅人對涉稅問題持有不同意見的，可向有關(guān)行政部門提起稅務(wù)行政復(fù)議；納稅人對行政復(fù)議結(jié)果不服的可以繼續(xù)向人民法院提起訴訟。

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1673-0046（2010）10-0067-03