淺議房地產(chǎn)開發(fā)與居民居住的關(guān)系

紀(jì)明鴻

（太原市房地產(chǎn)交易所，山西 太原 030013）

淺議房地產(chǎn)開發(fā)與居民居住的關(guān)系

紀(jì)明鴻

（太原市房地產(chǎn)交易所，山西 太原 030013）

文章主要談到了房地產(chǎn)與居民居住的關(guān)系，首先闡述了房地產(chǎn)公司的行業(yè)特性，正是它的行業(yè)特性決定了它與改善居民居住環(huán)境的關(guān)系，同時居民居住需求也反作用于房地產(chǎn)公司的定位。

房地產(chǎn)；居??；改善；市場定位；目標(biāo)市場

城市規(guī)劃包括城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃?？傮w規(guī)劃不但確定城市的性質(zhì)和規(guī)模，還要從空間上確定城市的布局和土地使用功能，以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)等，決定著一個城市未來的發(fā)展方向。房地產(chǎn)開發(fā)商更關(guān)注一個城市的詳細(xì)規(guī)劃——對各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的具體部署和詳細(xì)安排，是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域或某一建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖，涉及到該區(qū)域居民居住的生存環(huán)境、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施以及住宅開發(fā)量、綠地率、容積率等各項(xiàng)比較具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而說明房地產(chǎn)開發(fā)對改善居民居住環(huán)境的重要作用。

1 房地產(chǎn)行業(yè)特性概述

1.1 公司的一般特性

商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產(chǎn)者的房地產(chǎn)公司具有一般商品生產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)及功能，同樣也應(yīng)當(dāng)具備生產(chǎn)、銷售、財務(wù)等系統(tǒng)及合理的管理體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂企w系，來支撐起公司的主體框架，完成企業(yè)的基本職能，但是房地產(chǎn)業(yè)的要素中起更大作用的是土地、資金和市場需求。當(dāng)然市場需求是所有商品是否有生命力的最根本依據(jù)，如果沒有市場需求，那無論什么產(chǎn)品其作為商品的屬性都不完整，以下分析是以有市場需求為前提進(jìn)行的。

1.2 公司對土地的依賴性

因公司產(chǎn)品固有的固定性、單件性、地域性及消費(fèi)的一次性等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)公司具有對土地資源及儲備量多少的依賴性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，決定了公司只有占有一定數(shù)量的土地資源，擁有一定的土地儲備量，才可能擁有持續(xù)發(fā)展的必要條件?，F(xiàn)在國家調(diào)整土地政策，所有土地的出讓必須經(jīng)過規(guī)定的程序，按掛牌、招標(biāo)或拍賣的方式進(jìn)行。土地市場的壓縮性規(guī)范化，使得地產(chǎn)開發(fā)商對好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對大型的、有實(shí)力的開發(fā)商將更加有利，而小開發(fā)商的生存空間會縮小，土地市場的規(guī)范化也將使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生馬太效應(yīng)，大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越做越大，小開發(fā)商則舉步維艱。

1.3 房地產(chǎn)具有保值和增值性

房地產(chǎn)是相對稀缺的，而隨著社會的發(fā)展、人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長。房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產(chǎn)不僅能夠有效地保值，而且能夠獲得增值。從這一角度來說，房地產(chǎn)具有資本品和消費(fèi)品的雙重屬性，在其使用過程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使所有者獲得增值收益。

2 房地產(chǎn)發(fā)展與改善居民環(huán)境

2.1 趨向:突破——調(diào)控——健康持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)久未衰的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)約占總產(chǎn)值20%以上。由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性，有時會隨經(jīng)濟(jì)起落有所波動，但大趨勢總是跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國土的開發(fā)和社會的進(jìn)步一致的，是朝前發(fā)展的。

中國房地產(chǎn)業(yè)正在向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，在出讓土地和商品房市場上有所突破；2009年隨經(jīng)濟(jì)高速度發(fā)展，出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的局面，全年完成732億投資，全國城鎮(zhèn)新建住房1.6億m2，這是加快改革開放的必然結(jié)果。但這僅僅是開了一個頭，當(dāng)前中國城市人均住房不過6.7 m2，全國房地產(chǎn)值還只占生產(chǎn)總值的2.3%只有發(fā)達(dá)國家的1/10，發(fā)展的前景是十分廣闊的。最近香港《南華早報》預(yù)測:“盡管大陸經(jīng)濟(jì)降溫，但房地產(chǎn)業(yè)前景令人樂觀”，這不是沒有道理的。

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政府能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，通過加強(qiáng)管理興利除異，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)繁榮經(jīng)濟(jì)、改善環(huán)境、造福人民的功能;走上能與社會經(jīng)濟(jì)和建設(shè)環(huán)境協(xié)調(diào)、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的道路。當(dāng)前政府宏觀調(diào)控取得的初步成功，可以說明這一點(diǎn)。

2.2 問題

（1）土地供應(yīng)過量，拉低了地價。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，例如房地產(chǎn)開發(fā)商手中現(xiàn)有的土地約0.133 4 hm2，可開發(fā)建設(shè)商品房200多萬m2。政府4~5年不供地，這部分開發(fā)商不愁供地難，不怕地價漲，年年搞開發(fā)，年年都有房賣。這種狀況下，政府失去了土地的調(diào)控作用。

（2）二級市場不活，阻礙了流轉(zhuǎn)。按照市場規(guī)律，商品房銷售穩(wěn)步增長的情況下，存量市場也應(yīng)隨著升溫。但當(dāng)前市場運(yùn)行出現(xiàn)反常，商品房銷售增長，二手房交易反而下降。原因有許多方面，最主要是轉(zhuǎn)、受雙方積極性不高，對稅費(fèi)政策不明確，感到無稅費(fèi)政策優(yōu)惠；還有中介市場發(fā)育不完備，部分企業(yè)中介行為不規(guī)范，存在管理不到位、從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)跟不上等問題，影響了二級市場健康有序發(fā)展。

（3）各種名義建房過多，沖擊了市場。調(diào)查顯示，有的縣（區(qū)）一段時間內(nèi)出現(xiàn)了私人建房、合伙建房的熱潮，他們中的大多數(shù)人建成單家獨(dú)院，一部分兩人或多人合伙共建，有的建住宅樓；有的建商住樓；還有的建成后出租或出售。此外，城市房屋拆遷安置地基建房五花八門，有的自建；有的合伙建；有的轉(zhuǎn)讓部分或全部地基給他人建房。這樣，沖擊了商品房市場，誤導(dǎo)了市民的住房消費(fèi)觀念。

沖擊經(jīng)濟(jì)秩序、破壞生態(tài)環(huán)境在房地產(chǎn)業(yè)放開、搞活的過程中，發(fā)生“失拉”，出現(xiàn)諸多問題和弊病，引起社會關(guān)注。討論較多的有“六多”、“六少”:①開發(fā)企業(yè)多，開發(fā)量少；②舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少；③國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓多，公開拍賣少;④外資、合資企業(yè)增加多，但資金到位落實(shí)少；⑤利用外資建高檔商品房多，建工業(yè)廠房、民宅少;⑥開發(fā)區(qū)開辦多，占耕地、綠地多，炒地皮多;按規(guī)劃、項(xiàng)目批地少，開工少，政府收益少。歸納起來有3個弊端：①妨礙經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，投機(jī)倒把，擾亂金融，危害經(jīng)濟(jì)；②加劇社會分配不公，擴(kuò)大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿；③破壞生態(tài)環(huán)境和國土資源，居住環(huán)境進(jìn)一步惡化，難以恢復(fù)，這一點(diǎn)最值得憂慮，破壞性的“建設(shè)”危害極大。

中國環(huán)境污染、生態(tài)破壞本來就嚴(yán)重，國家十分重視，把“環(huán)境保護(hù)”定為國策。經(jīng)20年防治，局部有改善，總體仍呈惡化趨勢，2009年有較明顯的反映。據(jù)環(huán)境公報統(tǒng)計：全國塵排量增加7.6%，SO增加3.9%，工業(yè)廢水增加9%，工業(yè)固體廢棄物增加5.1%。開發(fā)區(qū)從117個增到2 700個，占地1.5萬km2，80%是耕地；城市綠地人均由4.1 m2，下降到3.9 m2；濫砍亂殺之風(fēng)盛行。盲目開發(fā)搞亂規(guī)劃局面，破壞自然生態(tài)和人文景觀，造成視覺污染，居住環(huán)境質(zhì)量下降，居民健康受到影響。據(jù)有關(guān)媒體問卷調(diào)查:上海、北京、廣東、陜西、安徽、甘肅6省市，約81.1%的人對目前環(huán)境狀況“不大滿意”或“很不滿意”。

城市環(huán)境則更突出，由于城鎮(zhèn)化速度加快，城市規(guī)劃、住房建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施等滯后，城市規(guī)劃仍需要繼續(xù)完善。

3.3 前景

目前，房地產(chǎn)開發(fā)不單單是興建一套套的房子，還包括小區(qū)景觀的設(shè)計，配套設(shè)施的完善和周邊環(huán)境的便利，是一個被整體“打包”了的產(chǎn)品，而且具有很強(qiáng)的區(qū)域性。開發(fā)商們普遍表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再局限于產(chǎn)品的外立面，更要考慮小區(qū)的配套設(shè)施和其周圍的規(guī)劃布局。隨著人們對住宅要求的提高，開發(fā)商在開發(fā)高質(zhì)量產(chǎn)品的同時也會帶動一個城市整體建筑水平的提升。一些小區(qū)為了加強(qiáng)配套方面的建設(shè)，常常引進(jìn)一些超市連鎖店和醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)，在很大程度上方便了居民的生活。

總而言之，中國的房地產(chǎn)市場正將朝著穩(wěn)定、健康的方向邁進(jìn)。其理由是：從宏觀上看，隨著全國經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢逐漸穩(wěn)固，中央近期對房地產(chǎn)市場也展開了密集調(diào)控，國務(wù)院一個月內(nèi)5次“出手”調(diào)控房地產(chǎn)市場。此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持自住和改善性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)、投資性購房，遏制房價過快上漲。加快實(shí)施保障性安居工程，改善城市低收入家庭和農(nóng)村困難群眾的住房條件是政府的鄭重承諾，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系與居民居住條件的改善勢必得到合理調(diào)整，千方百計促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，同時也加快了保障性住房建設(shè)的步伐。宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升、居民收入不斷增加、物價水平止跌回升、流動性總體寬松、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和通脹預(yù)期心理等諸多積極因素的影響，為房地產(chǎn)市場發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，呈現(xiàn)出百姓安居樂業(yè)的生活圖景。

Discusses the Real Estate Development and the Resident Relationship

Ji Minghong

This article mainly talked about the relations which the real estate and the resident live,first elaborated Real estate company’s profession characteristic，was precisely his profession characteristic had decided he with improved the resident environment the relations，simultaneously the resident occupied the demand alsoreaction in Real estate company’s localization.

real estate；housing；improvement；market localization；target market

F293.3

A

1000-8136(2010)11-0113-02