關(guān)于物業(yè)消防安全管理相關(guān)問題的探討

劉毅敏

（山西省消防總隊(duì)防火部，山西 太原 030001）

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進(jìn)，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，日益受到政府各部門及社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。物業(yè)小區(qū)已逐步成為城市社會(huì)的重要組成部分，就山西省物業(yè)管理現(xiàn)狀而言，雖然經(jīng)過了多年的實(shí)踐和摸索，取得了許多可喜的經(jīng)驗(yàn)和成績，初顯現(xiàn)代物業(yè)管理的規(guī)模和發(fā)展方向，但在不少方面仍存在大量的矛盾和問題亟待解決。眾所周知，物業(yè)建筑的使用年限，短有幾十年，長則上百年，作為消防安全的一個(gè)重要組成部分——消防設(shè)施設(shè)備的維修、使用、保養(yǎng)、更新和改造將經(jīng)受時(shí)間的嚴(yán)峻考驗(yàn)。另外，隨著時(shí)間的推移，目前已投入使用的物業(yè)建筑的業(yè)主住房日趨老齡化。基于這兩點(diǎn)認(rèn)識(shí)，在物業(yè)管理行業(yè)興起之初，就著眼于探索適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下運(yùn)作的現(xiàn)代物業(yè)消防安全管理，避免形成“歷史遺留問題”，重復(fù)“先發(fā)展，后整改”的老路，具有鮮明的現(xiàn)實(shí)意義。

1 物業(yè)管理消防安全現(xiàn)狀

近年來，物業(yè)管理蓬勃興起，物業(yè)管理的內(nèi)涵愈加豐富，涉及內(nèi)容包括商業(yè)樓、綜合樓、民用住宅等等。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重，以太原當(dāng)前物業(yè)管理消防安全現(xiàn)狀為例，情況已不容樂觀，主要存在以下問題：

1.1 消防設(shè)施和設(shè)備損壞、故障、丟失、挪用的現(xiàn)象比較普遍

防火分區(qū)被破壞、公共通道被占用等情況也較常見。究其原因，有以下幾點(diǎn)：

（1）工程建設(shè)、施工違規(guī)進(jìn)行，缺乏有效地管理監(jiān)督，使消防工程質(zhì)量得不到保證。

（2）消防產(chǎn)品更新?lián)Q代快（個(gè)別產(chǎn)品由于市場競爭激烈已經(jīng)退出市場），加之平時(shí)的維修、保養(yǎng)不善，致使一些消防設(shè)施（特別是消防自動(dòng)系統(tǒng)）在安裝后得不到及時(shí)的維修、更換和改造。

（3）管理者或業(yè)主消防意識(shí)淡薄，擅自挪用、拆移消防設(shè)施，占用、堵塞消防通道。個(gè)別業(yè)主為裝修、通風(fēng)、采光之便，拆卸防火門或者由于整個(gè)樓層買樓后，為了防盜和使用的方便，而在公共通道上裝設(shè)防盜門，致使樓層疏散線路受阻。

（4）物業(yè)管理保安力量不強(qiáng)、防盜措施不得力，常有消防器材被盜。這是幾年來物業(yè)管理中較為頭疼的事情，原因眾多，但也不排除內(nèi)外勾結(jié)，從中謀利的行為。

1.2 物業(yè)管理公司未能形成規(guī)模經(jīng)營

物業(yè)管理公司往往由房地產(chǎn)開發(fā)單位自行組建，很少將房產(chǎn)管理推向市場，以致形成物業(yè)管理行為不規(guī)范。作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

1.3 物業(yè)管理的消防法規(guī)建設(shè)有待加強(qiáng)

對物業(yè)管理中出現(xiàn)的消防安全問題的整改缺乏有效的法律依據(jù)，不能從根本上扭轉(zhuǎn)消防工作在物業(yè)管理中的被動(dòng)局面。具體表現(xiàn)為：消防執(zhí)法難度大，缺乏具體的操作性條文，諸如物業(yè)管理公司無力整改火災(zāi)隱患，消防部門該怎么辦？對于物業(yè)管理公司而言，可以抽身退出，可業(yè)主又很難出資整改，至于關(guān)停整個(gè)物業(yè)建筑所造成的影響將使作出的此決定變得不可能。

1.4 消防安全責(zé)任不明確

目前，物業(yè)的服務(wù)合同中存在著對消防設(shè)施的管理沒有明晰的合同約定，如何管理、管理到什么程度，均不明確。

1.5 沒有建立起良好的物業(yè)管理運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制

在物業(yè)管理公司的資質(zhì)選聘，資金管理等方面缺乏法律法規(guī)的具體規(guī)定，特別在物業(yè)管理的資金管理上存在較大的缺陷。主要體現(xiàn)為：

對物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修基金的管理缺乏透明度。沒有相關(guān)的聽證會(huì)制度保證和沒有指定具體的、嚴(yán)格的資金使用標(biāo)準(zhǔn)。這種情況可以使得基金被各種名目透支運(yùn)作或私自挪用。如果這個(gè)問題得不到很好的解決，若干年后，消防設(shè)施設(shè)備更新、改造，這筆經(jīng)費(fèi)該由誰出？

1.6 消防安全管理也沒有納入委托管理的范疇

新老物業(yè)交接時(shí)就會(huì)出現(xiàn)遺留的火災(zāi)隱患問題不能得到妥善解決，整改也陷入到推諉扯皮的問題當(dāng)中。

2 解決措施及思路

由于物業(yè)管理屬于市場經(jīng)濟(jì)綜合管理范疇，設(shè)計(jì)的內(nèi)容比較廣泛，也比較復(fù)雜。而消防安全管理作為物業(yè)管理的一個(gè)子系統(tǒng)，它的完善和加強(qiáng)應(yīng)在整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)中綜合給予考慮。消防機(jī)構(gòu)作為政府行政職能部門，應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)從行政指導(dǎo)到行政服務(wù)的轉(zhuǎn)變。從以上的物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀分析來看，文章將主要從以下6個(gè)方面指出加強(qiáng)物業(yè)消防管理的措施和方法：

2.1 加強(qiáng)消防管理在物業(yè)管理法規(guī)中的地位

消防安全管理和建筑構(gòu)造質(zhì)量在物業(yè)安全使用中應(yīng)占有同樣的地位。以《山西省城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》為例，其中關(guān)于消防安全的措辭很少，這個(gè)規(guī)定對重點(diǎn)單位而言，由于消防部門列入經(jīng)濟(jì)性管理，問題不是很大，但是對于一般的物業(yè)管理單位，日常的管理依據(jù)就是這個(gè)規(guī)定，而消防安全管理卻很少提及。這樣的規(guī)定是不能滿足日益增強(qiáng)的消防安全管理需要的。另外，在消防法規(guī)中，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理方面的規(guī)定，特別要在一些消防經(jīng)濟(jì)責(zé)任方面制定出一個(gè)可操作性的管理措施。

2.2 加強(qiáng)消防工程的“源頭”管理

從建筑工程申報(bào)公安消防機(jī)構(gòu)開始，公安消防機(jī)構(gòu)就應(yīng)對建筑工程的設(shè)計(jì)從嚴(yán)把關(guān)，嚴(yán)格按照國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范審核，并在消防工程施工過程中仔細(xì)監(jiān)督，不留先天的火災(zāi)隱患。

2.3 建立規(guī)范化物業(yè)管理市場，使物業(yè)公司逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，專業(yè)化管理

（1）公安消防機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格的管理監(jiān)督?？茖W(xué)的評估考核從中發(fā)揮作用，積極建立考核登記制度和市場準(zhǔn)入消防安全標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理市場更趨規(guī)范化。

（2）由于物業(yè)收費(fèi)的復(fù)雜性，往往使基金得不到公平、有效的解決。為了保證這部分基金，國外發(fā)達(dá)國家和發(fā)達(dá)地區(qū)通行的做法是：建立各種政府管理的貸款保險(xiǎn)基金和政府財(cái)政、稅收補(bǔ)貼等。對此，消防機(jī)構(gòu)可以通過與保險(xiǎn)公司協(xié)調(diào)，共同探討建立消防設(shè)施維修、保養(yǎng)保險(xiǎn)基金的有效途徑。

2.4 加強(qiáng)物業(yè)中消防設(shè)施維修、更新資金的管理

確保這些設(shè)施設(shè)備在使用年限內(nèi)能夠得到正常的維修、更新和改造，這就要求公安消防機(jī)構(gòu)參與建立完善的、有效的、透明的資金使用監(jiān)督體系。具體的做法可包括：①建立消防設(shè)施、設(shè)備維護(hù)專項(xiàng)基金；②維修基金的使用，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防部門提出使用報(bào)告；③建立評估考核和聽證會(huì)制度，確保維修基金得到科學(xué)、合理的使用；④加強(qiáng)和其他物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)。

2.5 提高物業(yè)管理人員和業(yè)主的消防安全意識(shí)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好無損

公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期舉行物業(yè)管理人員培訓(xùn)班，對從事物業(yè)管理的人員定期進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，增強(qiáng)他們的消防安全意識(shí)。另外，物業(yè)管理人員培訓(xùn)后應(yīng)當(dāng)有的放矢對業(yè)主開展形式多樣的消防宣傳，如在物業(yè)區(qū)內(nèi)出黑板報(bào)、發(fā)消防知識(shí)傳單等，不斷提高業(yè)主的消防安全意識(shí)，杜絕消防違章行為。

公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律法規(guī)、消防技術(shù)方面的支持和服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理水平不斷提升。