建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

盧 軍

（廣東理工職業(yè)學(xué)院，廣東 廣州 510000）

建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

盧 軍

（廣東理工職業(yè)學(xué)院，廣東 廣州 510000）

文章詳細(xì)介紹了建筑工程項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及其成本控制的構(gòu)成，指出項(xiàng)目建設(shè)前期的成本控制是建筑工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，并通過實(shí)例重點(diǎn)介紹了建筑工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，策劃階段、設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段的成本控制，在此基礎(chǔ)上總結(jié)了建筑工程項(xiàng)目開發(fā)中成本控制的注意事項(xiàng)。

項(xiàng)目工程；建設(shè)前期；成本控制；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1 建筑工程項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及其成本控制的構(gòu)成

建筑工程項(xiàng)目開發(fā)的基本特點(diǎn)是產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境、風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。

建筑工程開發(fā)項(xiàng)目成本控制體現(xiàn)在投資策劃、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、竣工決算階段和項(xiàng)目使用階段的成本控制上，每一階段都缺一不可。以往的工程實(shí)踐中只片面強(qiáng)調(diào)施工階段的投資控制，事實(shí)證明，施工階段對項(xiàng)目投資進(jìn)行控制的影響程度，在全過程控制中僅占很少一部分，而包括投資策劃、設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段的項(xiàng)目建設(shè)前期的成本控制才是關(guān)鍵。

因此，要有效控制工程項(xiàng)目投資，就必須把控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期階段上來。

2 建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

2.1 策劃階段的成本控制

建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周期一般在2～3年左右，而且投入較大，如果中途改變，會(huì)引起投資的巨大浪費(fèi)，故要求業(yè)主所開發(fā)的產(chǎn)品具有前瞻性。由此不難看出項(xiàng)目策劃階段是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址（地段、地塊的選擇）、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算及其評估。通常的做法是：

（1）建設(shè)方案的確定。業(yè)主制定招標(biāo)文件除了總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（投資估算）。在方案評定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評審專家組，業(yè)主選定的方案必須進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，確定最佳方案，即技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳，但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)者。

（2）建立科學(xué)決策體系，合理確定投資估算，合理的投資估算取決于投資估算指標(biāo)。

（3）經(jīng)濟(jì)專家對投資估算進(jìn)行評估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破估算值。

2.2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

雖然設(shè)計(jì)費(fèi)只占工程全壽命費(fèi)用的1%還不到，但對工程項(xiàng)目投資的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計(jì)水平高低和質(zhì)量好壞是影響工程項(xiàng)目投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)階段成本控制的主要內(nèi)容有：

2.2.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的首要步驟和控制工程投資的有效方法，采用設(shè)計(jì)招投標(biāo)、價(jià)值工程，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法。

首先，建設(shè)投資和建成后使用成本的決定性因素，是設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)參數(shù)的正確選擇。其次，采用先進(jìn)技術(shù)并盡可能地降低造價(jià)是設(shè)計(jì)單位的職責(zé)，但是投資者的設(shè)計(jì)并不等于就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，只有結(jié)合全壽命周期中的使用成本進(jìn)行綜合評價(jià)，才能品評設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，這也是開發(fā)商要把握的關(guān)鍵所在。設(shè)計(jì)單位對方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，可用投資回收期和內(nèi)部收益率來綜合評價(jià)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。

2.2.2 審查設(shè)計(jì)概算

審查編制依據(jù)是否合法，審查定額、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)效性，審查編制依據(jù)的適用范圍，審查概算構(gòu)成是否合理。

2.2.3 審查設(shè)計(jì)預(yù)算

認(rèn)真審查施工圖預(yù)算是否符合編制要求；認(rèn)真審查編制的依據(jù)是否合法及定額的時(shí)效性，工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確；認(rèn)真審查各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，有無重復(fù)計(jì)算、費(fèi)用調(diào)整是否夠真實(shí)；匯率計(jì)算、貸款利息、通貨膨脹等各項(xiàng)因素是否考慮齊全；總預(yù)算是否在總概算控制范圍之內(nèi)等。

2.2.4 審查預(yù)算修改

對于工程變化要求修改設(shè)計(jì)，或設(shè)計(jì)者本身提出設(shè)計(jì)變更，承包人在施工過程中要求在設(shè)計(jì)上變動(dòng)等情況，均需由設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更書，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后才能執(zhí)行，使其盡量不超過批準(zhǔn)額。

2.3 招標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)前期的成本控制還有一個(gè)重要階段是招標(biāo)階段。除了設(shè)計(jì)及技術(shù)上的控制因素之外，造價(jià)控制的關(guān)鍵是在招標(biāo)時(shí)將很多不確定因素在招標(biāo)過程中進(jìn)行約定，從而大大減少后期的簽證數(shù)量，由此控制造價(jià)。

在招標(biāo)階段的準(zhǔn)備期，編制招標(biāo)文件是開發(fā)商的重要工作，需要關(guān)注之處主要有：

（1）工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用約定應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，盡量減少暫定金額分項(xiàng)。

（2）對于可能在施工中增加較多的單項(xiàng)工程量，應(yīng)約定當(dāng)工程量增加超過一定比例后，該項(xiàng)單價(jià)下調(diào)。

（3）工程量清單所列分項(xiàng)外的可預(yù)見的變更情況，須約定一個(gè)可操作的安排。

（4）對于市場價(jià)格差異較大的設(shè)備、裝飾材料的功能、型號、技術(shù)要求應(yīng)盡量做到詳盡描述，可約定一個(gè)上限價(jià)，要求承包商在施工前必須提供樣品，在業(yè)主確認(rèn)后才能施工。建筑工程中常會(huì)遇到專業(yè)分包的招標(biāo)。在分包招標(biāo)時(shí)，往往還沒有具體的施工招標(biāo)圖紙，各投標(biāo)單位出來的產(chǎn)品價(jià)格，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)不同就很難比較。這時(shí)，業(yè)主要做的就是制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，這是招標(biāo)的關(guān)鍵。

教學(xué)樓工程項(xiàng)目的建設(shè)中，門窗的工程量大，單價(jià)的差異對投資控制影響很大，招標(biāo)方案更加顯得重要：方案一，根據(jù)所作的業(yè)績確定入圍投標(biāo)單位，然后根據(jù)設(shè)計(jì)院所出的技術(shù)要求進(jìn)行價(jià)格比選；方案二，在方案一的基礎(chǔ)上，設(shè)定主要用材的檔次后進(jìn)行價(jià)格比選，例如鋁型材和玻璃的產(chǎn)地，是廣州的或其他城市的，五金件是中外合資的等等。經(jīng)過幾個(gè)工程的操作，還是難以達(dá)到我們的要求，因?yàn)橛械膹S家五金件用好的，而鋁材用的較差，而另一家單位卻正好相反，鋁材用得較好，五金件用得一般，如此，給比價(jià)工作帶來了麻煩，難以確定哪家是理想合作對象。于是，有了招標(biāo)的第三種方案，即在招標(biāo)前作好大量的基礎(chǔ)摸底工作，列出主要材料清單后，經(jīng)過有關(guān)資料的收集，確定每種材料選取三種品牌（同一檔次），這樣進(jìn)一步縮小了比價(jià)的不確定因素，確保大家在同一起跑線上進(jìn)行比價(jià)，從而規(guī)避了以后受制于中標(biāo)單位由于某次材料變更帶來的價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)，合理控制了投資造價(jià)。

建筑工程建設(shè)過程也是合同的執(zhí)行過程，必定是個(gè)雙贏的過程。如果不是，則合同無法執(zhí)行下去。工程合同也是這樣，投標(biāo)單位必定是要賺錢的，作為業(yè)主，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，特別對合同中發(fā)生的問題應(yīng)該妥善解決。

教學(xué)樓工程項(xiàng)目，招標(biāo)時(shí)約定，鋼材施工單位自購，總價(jià)包干。招標(biāo)剛結(jié)束，在簽約過程之中，由于市場非理性增長，鋼材價(jià)格飛漲，造成有些中標(biāo)單位不肯簽約。按照原有約定，可以重新選擇隊(duì)伍，但必然會(huì)影響工期。這種情況下，需要雙方互相照顧對方的利益，于是有了相應(yīng)的補(bǔ)充約定，由承包商承擔(dān)投標(biāo)時(shí)建筑建材業(yè)網(wǎng)上信息價(jià)的5%，超過部分，按照采購的時(shí)間約定，按網(wǎng)上信息價(jià)格，由業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)貼。這樣，保證了承包商最基本的要求，也保證了項(xiàng)目正常開工建設(shè)。從各種工程造價(jià)控制的經(jīng)驗(yàn)來看，凡事都抱著實(shí)事求是的態(tài)度去考慮問題，最后基本能做到雙贏。確保工程能順利進(jìn)行，按時(shí)保質(zhì)、保量地完成項(xiàng)目是投資控制的最根本的目的。

3 結(jié)束語

通過以上幾個(gè)方面成本控制的分析可知，成本控制貫穿建筑工程開發(fā)的全過程，特別是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期。成本控制的措施、方法在不同階段要求不同，因此建筑工程開發(fā)成本控制必須用科學(xué)合理的方法和理念，對全過程各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致、綜合、全面的控制，并與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、合同控制同步進(jìn)行。為實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，還需要建設(shè)一支由高素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理方面的專家組成的工作團(tuán)隊(duì)。

1 龐 輝.項(xiàng)目管理在工程實(shí)施階段的成本控制［J］.中華建設(shè)，2010（08）

2 鄭 輝.淺談建筑項(xiàng)目施工階段的成本控制［J］.價(jià)值工程，2010（24）

Cost Control of Construction Engineering Project in Pre－construction Period

Lu Jun

This paper introduces the features and cost control of construction project’s development, and indicates that the cost control in pre－construction is the key to cost control, and using an example introduces cost control of the planning, designing and bidding phase in the developing process of construction project, and on this basis, summarizes considerations of cost control in construction projects development.

project engineering; pre－construction; cost control; economic indicators

TU723

A

1000－8136（2010）33－0106－02