房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

周 全,王文進,曹 蕾,張小濤

(1.中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司,北京 102300;2.西安理工大學(xué)水利水電學(xué)院,陜西 西安 710048)

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

周 全1,2,王文進2,曹 蕾2,張小濤2

(1.中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)有限公司,北京 102300;2.西安理工大學(xué)水利水電學(xué)院,陜西 西安 710048)

房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟,也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)。以北京市門頭溝山景房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,運用定性和定量、靜態(tài)和動態(tài)相結(jié)合的分析方法對項目進行全面分析論證。結(jié)果表明,門頭溝山景房地產(chǎn)項目的土地地塊資源條件好,開發(fā)投資回報率高,達到25.87%。該項目投資風(fēng)險較小,未來發(fā)展前景看好,適合投資。

房地產(chǎn)開發(fā)項目;可行性研究;經(jīng)濟評價;投資決策

0 前 言

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指在房地產(chǎn)項目投資決策前,對與擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行深入細致的調(diào)查與研究,對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經(jīng)濟分析和比較論證,對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價,并在此基礎(chǔ)上,對擬建項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性,以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價,由此得出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進行投資建設(shè)等結(jié)論性意見,為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)[1]。房地產(chǎn)可行性分析的內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度,環(huán)境狀況和具體情況不同而不同,本文以北京市門頭溝山景房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,針對項目自身的特點,對項目的可行性進行分析研究。

1 項目概況

該項目位于風(fēng)光秀麗的門頭溝區(qū)門頭溝新城山景地區(qū),距離門頭溝葡萄嘴環(huán)島西南約1.5 km處,項目依靠西山山系邊緣,距地鐵1號線的蘋果園站僅7 km,距市中心約25 km,地理位置比較優(yōu)越。

根據(jù)項目初步統(tǒng)計,項目建設(shè)用地為35.62×104m2,總建筑面積為62.8×104m2,住宅部分容積率為1.8。代征綠地面積3.06×104m2,地下面積為10.13×104m2。

目前本項目使用土地為農(nóng)村集體土地,分二期開發(fā)建設(shè),計劃用4 a時間全部建設(shè)完成。

2 市場分析

2.1 經(jīng)濟環(huán)境分析

2.1.1 北京市基本社會經(jīng)濟概況

2007年末全市常住人口1633×104人,比上年末增加52×104人,其自然增長率3.4‰,人口密度為995人/km2,每平方公里比上年末增加32人。2007年實現(xiàn)人均GDP 7 370美元,早已超過《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出的2010年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到6 000美元以上的目標[2]。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到21 989元,比上年增長13.9%;農(nóng)村居民人均純收入9 559元,比上年增長10.9%。2007年末城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.3 m2,比上年末增加0.3 m2;農(nóng)村居民人均住房面積39.5 m2,增加0.4 m2。

2.1.2 門頭溝區(qū)整體情況

2.1.2.1 門頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值

圖1顯示,2007年門頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值達到53.4×108元,人均地區(qū)生產(chǎn)總值約3000美元。根據(jù)區(qū)政府工作報告的計劃,該區(qū)今后的經(jīng)濟發(fā)展以圍繞“四區(qū)”的建設(shè)為重點,國民經(jīng)濟將進入持續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展階段[3]。

圖1 門頭溝地區(qū)生產(chǎn)總值增長情況

2.1.2.2 固定資產(chǎn)投資

在北京市投資逐步向郊區(qū)傾斜的大環(huán)境下,門頭溝區(qū)的投資力度不斷加大。其中2007年,全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資22.5×108元,比上年增長12.5%。房地產(chǎn)投資完成4.2×108元,比上年下降 1.3%,下降幅度比上年回升15.3個百分點(2006年比上年下降16.6%),占全社會固定資產(chǎn)投資的21.3%。

2.1.2.3 居民收入

從表1得出,2007年門頭溝區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19 465.6元,比上年增加 1 815.4元,增長10.3%,保持穩(wěn)定增長態(tài)勢;農(nóng)民人均純收入9 198.0元,比上年增長876.8元,增長10.4%,城鎮(zhèn)居民人均家庭消費支出14 117.7元,比上年同期增長4.3%。

表1 2001～2007年門頭溝居民收入狀況

2.2 房地產(chǎn)市場分析

2.2.1北京市房地產(chǎn)概況

2.2.1.1 北京市場供給分析

從表2可以看出,全市每年的商品房與住宅投資逐步上升,2007年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1995.8×108元,比上年增長16%,占全社會固定資產(chǎn)投資額的50.3%。2007年全市商品房施工面積10 438.6×104m2,比上年下降 0.4%;其中商品住宅5 914.5×104m2,下降6.3%。2007年全市商品房竣工面積2 891.7×104m2,比上年下降9.5%;其中商品住宅1 854×104m2,下降15.5%[4]。

2.2.1.2 北京市場需求分析

從圖2北京市歷年商品房與住宅的銷售面積的比較分析得出,2007年商品房與住宅銷售面積開始下降。商品房銷售面積2 177×104m2,下降16.5%;其中住宅 1 732×104m2,下降21.5%。在銷售面積增速減緩的情況下,商品房銷售額增長速度并沒有回落,這主要是由于房價的上漲的原因。2007年北京市商品房銷售額2 515×108元,其中住宅銷售額1 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面積∶住宅銷售面積)為 1854∶1731(1.07∶1),供略大于求 。

表2 北京市歷年商品房與住宅市場供給狀況

圖2 北京市歷年商品房與住宅銷售狀況

2.2.1.3 北京銷售價格趨勢分析

2007年北京樓市出現(xiàn)了幾年來少有的快速普漲局面。2007年底,除了南部區(qū)域,北京四環(huán)至五環(huán)中間其它區(qū)域的房價基本都超過15 000元/m2。2007年北京樓市交易的均價開始上升,使得商品房銷售均價首次突破萬元大關(guān),而且漲幅也達 46%[5]。2007年北京市商品房銷售價格 11 553元/m2。其中住宅銷售價格10 661元/m2。達到了歷年的最高峰,增幅達到44.55%。所以,商品房銷售價格的增長主要是由于住宅銷售價格的增長。

2.2.1.4 北京房地產(chǎn)市場綜述

2007年北京市房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定運行狀況,房地產(chǎn)投資增速比2006年上漲了16%,但是占全社會投資比重逐漸下降,投資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。除此之外,由于2007年施工面積、竣工面積和空置面積的繼續(xù)減少,市場供求矛盾加大。結(jié)果直接導(dǎo)致銷售價格的攀升?？v觀全年,供求關(guān)系是直接影響銷售價格攀升的主要因素之一。

2.2.2 門頭溝區(qū)域房地產(chǎn)市場整體分析

2.2.2.1 房地產(chǎn)供求狀況

從表3中可以看出,產(chǎn)品2007年銷售額較2006年增加了20.6×108元。所以,隨著蓮石路的開通,阜石路的擴修,交通狀況的日益改善,居住條件以及工作通達性的提升,門頭溝的房地產(chǎn)業(yè)會得到明顯改觀和發(fā)展。

表3 2006年、2007年房地產(chǎn)供求狀況對比

2.2.2.2 門頭溝土地市場分析

根據(jù)表4數(shù)據(jù)顯示,門頭溝前幾年入市交易土地較少,造成供給面積不足,而2007年土地供應(yīng)全部為住宅用地,面積超過20×104m2,可見,門頭溝未來幾年內(nèi),住宅商品房供應(yīng)量將有明顯的提高,從北京土地儲備中心網(wǎng)站上了解到,2007年門頭溝區(qū)成交的城子217地塊項目和門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目的單位地價分別約為 206×104元/667m2和 496×104元/667m2。從這兩宗地塊掛牌價格可以看出,門頭溝房地產(chǎn)市場較好,土地價格提升較快,同時也預(yù)示著門頭溝房地產(chǎn)市場前景較好,區(qū)域價值越來越得到認可[6]。

表4 2004年～2007年門頭溝區(qū)土地交易狀況(單位:hm2)

2.2.2.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

由于近幾年門頭溝入市交易土地較少,造成供給面積不足,所以近期價格提升較快。從2003年～2005年開發(fā)的項目上市后銷售速度較快,迄今為止絕大多數(shù)項目已銷售完畢,從此看出商品房市場供應(yīng)不足,銷售情況良好。早期各典型項目的成交價基本在3 300～4 000元/m2之間,而目前唯一在售的項目國信淺山,目前銷售均價為9 200元/m2,所以銷售價格漲幅明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn),門頭溝區(qū)內(nèi)高檔住宅項目非常缺乏,而門頭溝區(qū)自然環(huán)境較優(yōu)越,距離北京市城區(qū)較近,高檔房地產(chǎn)項目應(yīng)有一定市場份額[7]。

2.3 房地產(chǎn)市場分析綜述

通過對以上北京市房地產(chǎn)市場及門頭溝區(qū)域市場的分析,可以看出項目所處的市場大環(huán)境較好,為項目的運作開發(fā)提供了良好的外部條件。

3 開發(fā)方案定位

本項目充分利用獨有的山體景觀資源優(yōu)勢,打造居山住宅社區(qū),倡導(dǎo)人與自然的和諧統(tǒng)一。規(guī)劃布局上充分利用現(xiàn)有地形,遵從自然。戶型設(shè)計體現(xiàn)人性化設(shè)計,實行大面寬,短進深,打造舒適性產(chǎn)品。

3.1 目標客戶

項目目標客戶群主要共分為二類:

一類為改善居住型客戶,這部分客戶中大多數(shù)是二次置業(yè)或三次置業(yè),客戶來自于門頭溝、石景山區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),他們有一定的經(jīng)濟實力,追求居住的舒適度,可以為居住環(huán)境支付較高的溢價,需求戶型面積較大。也有來自于北京市內(nèi)比較喜歡自然環(huán)境的少部分客戶。

另一類主要為城市效應(yīng)擠出型客戶,這部分客戶來自于北京市內(nèi),他們在承受一定總價的范圍內(nèi),追求產(chǎn)品的性價比。另外還有部分門頭溝區(qū)內(nèi)中等收入人群。

3.2 產(chǎn)品類型

按照項目的規(guī)劃指標條件,項目產(chǎn)品以小高層為主,充分利用山體的景觀資源,使小區(qū)布置錯落有致。

另外在開發(fā)過程中注重保護山體本身特有的生態(tài)環(huán)境,規(guī)劃時盡量減少對自然環(huán)境的破壞,做到住宅、山、植被的和諧統(tǒng)一。精心利用地形的高低起伏,規(guī)劃出錯落有致的山地形態(tài)建筑和豐富的人造與自然景觀,將建筑融為自然的延伸,設(shè)計中盡顯尊重自然的理念,進而達到人與自然和諧共處的人性化居住空間[8]。

4 經(jīng)濟評價

4.1 經(jīng)濟測算

經(jīng)過初步測算,在住宅銷售價格8 000元/m2的情況下,項目總成本為35.91×108元,稅后利潤為9.29×108元,成本利潤率為25.87%。

4.2 項目投融資計劃

由于工程的費用大,因此,建設(shè)項目資金來源主要由建設(shè)單位自籌、銀行貸款、銷售收入三種渠道籌措解決。三項資金合計35.91×108元,具體見表5。

表5 項目投資資金來源

4.3 銷售價格敏感性分析

由于項目的開發(fā)周期較長,市場和政策的因素很難準確把握,通過銷售價格敏感性分析,判斷項目的承受風(fēng)險的能力。此次價格敏感分析是在住宅銷售均價8 000元/m2的基礎(chǔ)上,未考慮車庫銷售收入、商業(yè)銷售價格的變動。基準銷售價格敏感程度設(shè)定為5%。

從表6可以看出,在價格變動的情況下,項目成本利潤率均在15%以上,項目收益較好,市場風(fēng)險小,抗風(fēng)險能力較強。

表6 項目的銷售價格敏感性分析

4.4 項目經(jīng)濟測算結(jié)論

從以上對項目的經(jīng)濟測算、銷售價格敏感分析來看,項目的經(jīng)濟指標良好,項目抗風(fēng)險能力較強,項目的市場前景較好[9]。

5 項目風(fēng)險評價

5.1 政策風(fēng)險

因本項目處于門頭溝區(qū),位于六環(huán)以外,不屬于政府政策的調(diào)控重點區(qū)域,在“70%90平米”政策方面有一定的突破性。即使本項目執(zhí)行“70%90平米”政策,因本項目處于門頭溝區(qū)核心位置,區(qū)域內(nèi)中小套型住宅需求比較旺盛,再加上本項目土地成本相對較低,承受市場風(fēng)險能力較強。因此“70%90平米”政策不會對本項目造成太大的影響[10]。

5.2 項目市場風(fēng)險分析

區(qū)域價值和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為項目的成功運作提供了堅實的基礎(chǔ)。隨著門頭溝新城的建設(shè)開發(fā),該區(qū)域價值會迅速提升,會吸引更多的市內(nèi)、石景山地區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到此置業(yè),所以門頭溝未來市場需求較大,市場風(fēng)險較小。

6 結(jié) 語

綜上所述,本項目的土地地塊資源條件較好,山體景觀環(huán)境秀麗,交通便利,二級開發(fā)投資回報率較高,達到25.87%,投資風(fēng)險比較小、未來發(fā)展前景看好,適合投資。

實施山景項目的開發(fā),對門頭溝區(qū)和開發(fā)企業(yè)都具有良好的經(jīng)濟效益,并且有利于門頭溝區(qū)的整體建設(shè)和區(qū)域價值的提升,因此,本項目的開發(fā)具有深遠的社會意義。

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Feasibility Research of Real Estate Development Project

ZHOU Quan1,2,WANG Wen-jin2,CAO Lei2,ZHANG Xiao-tao2
(1.Real Estate Co.,Ltd.,China Hydropower Construction Group Company,Beijing102300,China;2.College of Water Resources and Hydropower,Xi'an University of Technology,Xi'an,Shaanxi710048,China)

The feasibility research of a real estate project is one of the key steps in the decision analysis for the project,and it is also an important basis for the investment decison of the project.Here,taking Beijing Mentougou Shanjing Real Estate Project for example,the overall analysis and exposition for the project are made by using the qualitative and quantitative analysis techniques and the static and dynamic analysis techniques.The results show that the project has a high return on investment,reaching 25.87%,its investment risk is relatively small,its development prospect in future is good,so it is suitable for investment.

real estate development project;feasibility research;economic evaluation;investment decision

F293.3

A

1672—1144(2010)02—0097—03

2009-12-07

2009-12-24

周 全(1976—),男(漢族),黑龍江鶴崗市人,工程師,碩士研究生,主要從事工程投資管理及土地投資管理研究。