關(guān)于宗地面積量算的幾點淺談

凌 杰，王善剛

鹽城市新都土地勘測有限公司，江蘇 鹽城 224000

地籍測量中經(jīng)常遇到各種不同類型的宗地面積量算。面積量算內(nèi)容包括：宗地面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與匯總統(tǒng)計等。面積量算結(jié)果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。隨著城市化的發(fā)展，城市建筑用地越來越緊張，不斷有高層多用途的宗地出現(xiàn)，尤其是隨著土地有償使用制度的進一步深化，土地作為資產(chǎn)進入二級市場流通，土地面積分攤計算能否公平合理并易被大多數(shù)人接受，顯得更為重要。本文論述了筆者對宗地面積分攤量算的幾點看法。

1 土地面積分攤量算的意義

目前，土地分攤面積量算有兩方面的意義：一是無償使用土地的面積量算，主要體現(xiàn)在以土地權(quán)利為主題的分攤量算，即一宗地的共有土地使用者要求共享相同的權(quán)利，它是以平均按比例分攤為主的思路;二是有償使用土地的面積量算，主要體現(xiàn)在以土地使用者根據(jù)享有土地使用權(quán)的數(shù)量，交納土地使用費稅，避免了土地資產(chǎn)不合理的流失。

2 土地面積分攤量算類型

土地面積分攤大致可以分為兩種類型：第一種是平面土地使用權(quán)面積分攤。這種類型分攤比較簡單，如果是獨立宗地單一權(quán)利人只計算宗地面積和建筑基底面積（建筑占地）就可以；如果是共用宗可按獨立建筑面積在共用使用權(quán)面積中所占比例分攤計算;第二種是多層綜合性建筑物的土地面積分攤，其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤這種情況中土地只作為建筑物的附屬形態(tài)出現(xiàn)，但是由于用途不同、地價不同，在土地有償使用中土地權(quán)利人應(yīng)分攤的實際土地面積不同，所交納的土地有償使用費也不同。

3 分攤土地面積的原則

1）各權(quán)利人在獲得房地產(chǎn)時已簽訂了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積，登記時按合約的份額或面積計算各權(quán)利人的用地面積；

2）原來沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例合理分攤土地面積。分攤時先分攤基底面積，然后再分攤公共面積。

4 分攤土地面積的方法

1）常用分攤法

（1）分攤基底面積（建筑占地面積）的計算方法

分攤基底面積=（本幢基底面積/本幢建筑面積）×權(quán)利人建筑面積

（2）分攤公用面積=[（共有使用權(quán)面積—宗地總基底面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積

（3）當(dāng)共有使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購車庫花園時，計算公用分攤面積時須使用下式：

分攤公用面積=[（共有使用權(quán)面積—宗地總基底面積—自購車庫花園總面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積

2）土地價值最大化分攤法

適用于一層為商業(yè)，二層以上為住宅的高層樓房（以商業(yè)為主）。這種方法主要是將土地使用權(quán)確定給第一層商業(yè)用戶，住宅層只分攤院內(nèi)土地面積，土地只作為附屬形式存在，體現(xiàn)了土地價值最大化。因為商服用地單位地價最高，第一層商業(yè)用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，這就決定了第一層作為商服用地的土地直接收益者實際上完全歸一層土地使用者直接所有，而住宅層用戶卻無法直接收益，如果將基底面積同二層以上用戶進行平均分攤就會造成征收土地有償使用稅費時，只收取部分商服用地的稅費，使土地資產(chǎn)無形中流失，而住宅樓層被平均分攤面積并收取稅費，就失去了公平、合理的原則。

3）按土地用途分攤法或稱地價分攤法

適用于多用途建筑。由于土地用途不同、層數(shù)不同，土地產(chǎn)生的價值就不同，按照不同用途對土地進行分攤，確定使用者分攤的土地面積，相應(yīng)承擔(dān)土地有償使用稅費，認為是比較公平合理的一種方法。具體如下式

式中：S分為土地分攤面積；

Pi為某一用途地價；

∑Pi為不同用途地價之和；

S總為基底面積。

4）樓價分攤法

適用于對相同用途不同層數(shù)的土地進行分攤。例如，甲、乙分別擁有同一幢樓中的第一層、第二層，如果甲、乙享有同樣的費稅就不合理。所以還應(yīng)該利用樓價對同一用途不同建筑享有的土地進行分攤修正。由于不同樓層數(shù)的樓價是受市場因素影響的，而該樓的地價則不變，所以用樓價來修正地價是一種操作簡單合理的辦法?？梢杂孟旅婀接嬎悖?/p>

式中：Pi為某一層樓價；

∑Pi為所有層樓價之和；

S分—為土地分攤面積。

5 土地面積分攤中存在的問題和建議

1）常用分攤法

雖然此方法操作比較簡單，但是由于土地利用類型不同，土地面積平均分攤利弊不同，認為這種方法只注重權(quán)利分配，而造成地價實際不合理分攤，對于多層多用途的綜合樓來說，如果平均分攤，土地使用者承擔(dān)相同面積的費稅是不合理、不公正的，而且平均分攤會造成無償使用的土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中難以確定收取相關(guān)費稅。

2）土地價值最大化分攤法

這種方法比較實用，但存在一定局限性。只適用于一層為商服用地，二層以上為住宅的建筑物

3）土地用途分攤法與樓價分攤法，這種方法理論上較合理，尤其是隨著土地有償使用范圍的擴大，土地的轉(zhuǎn)讓、改變用途行為發(fā)生頻繁，這種方法就顯得更加公平、合理。

4）建議應(yīng)將土地證書使用權(quán)面積一欄內(nèi)容細化，這樣就更能夠明確土地使用者的權(quán)利和相應(yīng)承擔(dān)的費稅責(zé)任，使更加有利于土地使用制度的科學(xué)化、規(guī)范化，更好的進行管理。

[1]林增杰，嚴星，等.地籍管理[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2001.

[2]樊志全.土地登記代理實務(wù)[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2004.