淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策

魏鍇

華油北京服務(wù)總公司 北京 100000

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是構(gòu)成我國國民經(jīng)濟的重要內(nèi)容，其興衰直接影響著國民經(jīng)濟發(fā)展，針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀來看，由于宏觀環(huán)境及政治經(jīng)濟等多方因素的影響，其呈現(xiàn)的狀態(tài)不容樂觀?；诖?，本文認為要改善房地產(chǎn)經(jīng)紀波動問題，還應積極采取強化政策建設(shè)、加強市場控制、健全金融制度等各項措施，才能取得促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素；解決對策

隨著國家經(jīng)濟體制改革的進一步深入，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入發(fā)展高峰期，然而，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟發(fā)展始終不平衡，存在較大波動。特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟從長期來看，其發(fā)展趨勢看似平滑卻起伏不定，比如經(jīng)濟增長率的變動，行業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)率以及價格水平、消費水平等，都是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要因素。由此可見，要確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強對其經(jīng)濟波動影響因素的分析，針對性提出有效改善房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策。

一、影響因素

（一）土地因素

在房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中，主要的影響因素來源于一、二級市場，而一級市場主要指土地市場，由作為土地提供方的國家土地部門提供資源。房地產(chǎn)開發(fā)商則為需求方，其通過改建所獲土地實現(xiàn)增值，故房地產(chǎn)市場交易中以土地為標的。另外，所謂二級市場主要指買房者，房地產(chǎn)開發(fā)商作為提供方，故二級市場以房屋土地的所有權(quán)和使用權(quán)為標的。由此可見，在房產(chǎn)買賣的實際過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素共有四個方面，以土地因素最為關(guān)鍵。

（二）經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素分為宏觀經(jīng)濟因素和其他相關(guān)因素，其中宏觀經(jīng)濟因素直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，主要涉及到經(jīng)濟變量與參數(shù)兩方面，包括國民收入或消費水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟增長率等。而其他相關(guān)因素則主要指非房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展形勢，所謂非房地產(chǎn)行業(yè)，即與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

（三）政治因素

政府要對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，就必須頒發(fā)相關(guān)的政策措施，才能多維度的調(diào)控房地產(chǎn)市場及其行業(yè)發(fā)展，但也將影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動。比如，改革經(jīng)濟制度，政府及區(qū)域發(fā)展政策，產(chǎn)業(yè)或貨幣等政策。

（四）其他因素

一方面，城鎮(zhèn)化的日益加劇，居民對在城市買房的趨向，加大了居民普通住房和城市基礎(chǔ)建設(shè)的需求，以及人口與交通運輸業(yè)的增長發(fā)展等，均會對房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系產(chǎn)生間接影響，進而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動還受不可預估因素的影響，包括地震、火災、戰(zhàn)爭等一系列突發(fā)因素。

二、解決對策

（一）加強市場控制

房地產(chǎn)市場具有靈活多變的特征，只有對其采取符合實際的調(diào)控措施，才能做好市場調(diào)控獲得最大利益，而要采取合理的市場調(diào)控措施，就必須結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟政策，即兩者必不可少。在長期實踐過程中，我國也提出了眾多作用巨大且有效的經(jīng)濟政策。特別是對于房地產(chǎn)問題，這些經(jīng)濟政策同樣不可或缺。另外，對于市場調(diào)控來說，只有做到矢志不移、百折不撓，不斷強化市場控制，才能有利于我國市場經(jīng)濟的建設(shè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

（二）強化政策建設(shè)

對于市場波動的千變?nèi)f化，政策無法實現(xiàn)全能作用，只能是以偏概全。再加上，我國政策對經(jīng)濟的控制缺乏全面性和有效性，不利于經(jīng)濟的邁步猛進，易使經(jīng)濟乏力且僵硬。由此可見，我國經(jīng)濟學者還應通過堅持不懈地努力，提出正確有效符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展的政策，同時各關(guān)鍵部門的工作人員也要積極參與其中，嚴格把關(guān)政策實施的全過程，并嚴厲懲罰偷工減料、松懈及鉆空子的人員，以確保各項政策有效合理的執(zhí)行。

（三）完善金融制度

眾所周知，我國時?？梢娊鹑谫Y金項目走向不明的事例，而產(chǎn)生這些現(xiàn)象的主要原因即相關(guān)制度不完善、不明確，致使眾多商戶出現(xiàn)資金虧損問題?；蚴窍嚓P(guān)機構(gòu)追責不及時，以至于資金不明所蹤。如果不能將這些惡劣現(xiàn)象扼殺殆盡，將加大國民對政府的失望程度，嚴重阻礙我國房地產(chǎn)及附加產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至還將影響國家的發(fā)展壯大。因此，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)當前發(fā)展實際可知，資金是直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要因素，為此，不斷完善金融體制和制度，對控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動意義重大。首先，完善多元化房屋融資途徑。政府方面應積極頒發(fā)優(yōu)惠政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)，特別是對房屋按揭貸款及合作資金等各個項目的支持力度，還應不斷加強。其次，基于當前市場實情之上，完善建立多元化房地產(chǎn)融資體系，加強相關(guān)市場資金企業(yè)的建立，比如銀行貸款、商業(yè)地產(chǎn)信托等。最后，完善金融管理制度。落實改制度必須充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)與市場實際發(fā)展情況，積極探索和思考房地產(chǎn)將來發(fā)展道路，進而改善房地產(chǎn)制度的缺陷，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)的發(fā)展。

（四）規(guī)范土地市場

加強對土地市場的規(guī)范，是有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本措施之一，其現(xiàn)實意義極強，具體可從這幾方面著手：第一，強化管理土地批租管理，推行全面總量控制措施，統(tǒng)一規(guī)范土地管理權(quán)，并嚴格確定行政劃撥用地審批制度；第二，強化政府土地供給能力，實施一切可行措施，對我國土地轉(zhuǎn)讓市場進行開放化管理，充分利用市場調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置重組；第三，規(guī)范招標拍賣土地的途徑流程，嚴格按照協(xié)議及規(guī)范內(nèi)容進行操作，進而市場化我國土地轉(zhuǎn)讓招投標；第四，根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展實際，明確土地供應新機制，有效規(guī)范我國土地出讓行為。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱，其經(jīng)濟發(fā)展直接影響著地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展，但由于受到政治、經(jīng)濟、土地以及自然等相關(guān)因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動頻率較大，其行業(yè)很難得到穩(wěn)定和諧的發(fā)展，而要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟波動現(xiàn)狀，就必須加強市場調(diào)控、強化政策建設(shè)、完善金融制度、規(guī)范土地市場，嚴格執(zhí)行政府頒發(fā)的各項經(jīng)濟政策，對違反法紀的人員進行嚴厲懲罰，盡可能為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，促進其健康持續(xù)的發(fā)展，為壯大國民經(jīng)濟做出卓越貢獻。

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