房產(chǎn)稅迷局

許圣如

在中國，政府對市場是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫地出場取代市場本身的邏輯。不管是開發(fā)商還是購房者，未來市場的目光都在盯著一只名叫“地產(chǎn)稅”的靴子，等待它落地或者決定不落地。

亂花漸欲迷人眼，敏感的地產(chǎn)江湖上一絲微風(fēng)都能掀起重重漣漪。這兩個月來，關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞開始狂轟亂炸，不管是“物業(yè)稅”，還是“房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅”，或者是傳言最盛的“上海0.6％房產(chǎn)稅”，這個被賦予了太多期望的國內(nèi)稅種幾乎把整個房地產(chǎn)市場、股票市場攪得天昏地暗。

恰恰是在這節(jié)點(diǎn)上，國家稅務(wù)總局又突出奇兵，5月26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。很明顯意味著土地增值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。如此一來，“地產(chǎn)稅收調(diào)控武器庫”中留下的唯一懸念就只有房產(chǎn)稅了。毋庸置疑，整個房地產(chǎn)業(yè)已陷入了強(qiáng)烈的房產(chǎn)稅預(yù)期所產(chǎn)生的地產(chǎn)迷局。不管是開發(fā)商還是購房者，未來市場的目光都在盯著一只名叫“地產(chǎn)稅”的靴子，等待它落地或者決定不落地。房產(chǎn)稅儼然成為民眾最為關(guān)注的熱點(diǎn)話題之一。

牽涉財權(quán)再分配

其實(shí)，房產(chǎn)稅在中國并非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年征收。其中對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征。

中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及的稅項主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅等10多類。不過現(xiàn)行稅制把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。

“如果征收房產(chǎn)稅有兩個關(guān)鍵因素，計稅依據(jù)和稅基如何確定?！必斦控斂扑L賈康表示，“現(xiàn)在有了10個省份物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅評估稅基，在技術(shù)上不存在問題?！?/p>

由于物業(yè)稅開征涉及的利益方比較多，首先繞不開立法程序，“要出臺物業(yè)稅，肯定要先通過人大立法變成法律，雖然從長遠(yuǎn)看是一個好稅種，但是‘遠(yuǎn)水不解近渴，開征房產(chǎn)稅更為現(xiàn)實(shí)。”就現(xiàn)有法律規(guī)定，房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但稅收立法權(quán)在中央。

國務(wù)院發(fā)展研究中心“房地產(chǎn)稅制改革”課題組成員倪紅日研究員表示，無論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅擴(kuò)征，都是對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系的梳理和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅的目的?！坝捎趯用褡≌鞫惿婕昂芏嗉?xì)節(jié)問題，目前有關(guān)部門還在研究這些問題，比如課稅對象如何界定。起征點(diǎn)如何確定，免征額是多少，對房屋價值如何進(jìn)行評估等。”

房產(chǎn)稅不單單是一個稅種的改變，隱藏其中的則是財權(quán)再分配的問題。

按照中國現(xiàn)行稅制體系，中央政府財力雄厚，而地方政府稅收日漸萎縮的被動局面已不可避免，在現(xiàn)實(shí)面前，要維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及發(fā)展需要，地方政府就不得不走向依賴土地出讓的“土地財政”，如此一來，土地問題所引起的暴力拆遷和高房價等社會問題則被人們詬病和抨擊?？墒悄壳暗胤秸炔荒芘e債，其他籌集資金渠道又不暢通，在沒有長效機(jī)制的地方稅體系出臺前，地方政府只能被動采用“吃土地”的短期行為。

打破這個惡性循環(huán)的辦法，就是改變稅制。在賈康看來，未來地方稅收體系改革的方向，在西部要突出資源稅，東部地區(qū)則需要房產(chǎn)稅，使之成為地方稅體系的支柱之一。“只有解決了地方財政的來源問題，地方才有可能慢慢放棄土地依賴，沒有活水之源，地方財政出現(xiàn)問題的話，政府運(yùn)轉(zhuǎn)都會成問題，怎么可能期望地方不繼續(xù)打土地的主意?”

這一觀點(diǎn)也在官員層面有所體現(xiàn)，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀接受媒介采訪時就表示，房產(chǎn)稅開征之初，可以先將重點(diǎn)放在對房地產(chǎn)市場調(diào)控上，以后再慢慢擴(kuò)大稅基，使其逐步形成地方政府的主要財源。

不過，由于經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，“房產(chǎn)稅何時推出，只能拭目以待。”賈康委婉地表示，一切要看政府公布。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從宏觀行業(yè)政策性調(diào)控轉(zhuǎn)向地方財政調(diào)控，由于目前國務(wù)院并沒有明確具體的稅收政策，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的稅收政策，各個政府部門基于本部門的利益考量對推出時間表的看法不同，但從財政部公布的2010年工作重點(diǎn)中“完善房產(chǎn)稅”的表述來看，房產(chǎn)稅的推出大局已定，只是細(xì)節(jié)如何執(zhí)行而已。

房產(chǎn)稅的持續(xù)醞釀，撩撥起市場敏感的神經(jīng)。日前媒體報道，國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所人員稱“3年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，結(jié)果刺激當(dāng)天國內(nèi)股市大漲。第二天，國家發(fā)改委出來辟謠，稱產(chǎn)業(yè)研究所屬于研究機(jī)構(gòu)，其研究人員所發(fā)表的意見只能是個人觀點(diǎn)，不代表國家發(fā)改委的立場。結(jié)果這個澄清又造成股市下跌。當(dāng)前市場的神經(jīng)已極為脆弱，進(jìn)入一種“政策驚恐期”。

“從形勢上看，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，將會進(jìn)入一個政策穩(wěn)定期。短期內(nèi)政府會暫停密集出臺緊縮政策。更嚴(yán)厲的政策工具將會暫停，政府需要觀察迄今政策的效果，尤其是觀察國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變化之下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險、社會反映等?！蹦呒t日認(rèn)為，在目前情況下，中央政府在房產(chǎn)稅上的含含糊糊展現(xiàn)了猶豫心態(tài)：一方面有心想通過地產(chǎn)稅調(diào)房價，又擔(dān)心下藥過猛?！霸谑袌鰪?qiáng)烈的調(diào)控預(yù)期面前，不管推不推出房產(chǎn)稅，政府在調(diào)控過程中都會處于被動局面?！?/p>

“房價趨勢轉(zhuǎn)變的最后稻草”?

顯然，房產(chǎn)稅迷霧重重其實(shí)和宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定密切相關(guān)，在這個全民關(guān)注的社會性問題上，分寸拿捏異常重要。房產(chǎn)稅一旦推出，是否會打破目前房地產(chǎn)市場的僵局，促使房價出現(xiàn)民眾理想中的大跌局面?是否會造成房地產(chǎn)市場波動的同時誘使經(jīng)濟(jì)下滑?這些都是政策制訂者在政策出臺前必須做的風(fēng)險預(yù)判。

“從目前中央政府的目標(biāo)來看。是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點(diǎn)?！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛風(fēng)瑞表示，中央調(diào)控房地產(chǎn)并不是要房價暴跌。如果認(rèn)為中央要打垮樓市，那是完全錯會了中央的意思。房地產(chǎn)調(diào)控是有底線的。中央調(diào)控房地產(chǎn)，意在抑制房價上漲過快、過猛，試圖控制房價不漲或少漲，以免引發(fā)社會問題，甚至演變成政治問題。

“房價只要不下跌超過50％，從而拉下經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生二次探底的危險，政府這次不會收兵的?！敝袊鐣茖W(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員表示，按照現(xiàn)在價位，沿海一些一線地區(qū)即使房價下降一半，也遠(yuǎn)高于2006年的水平。

根據(jù)他的研究，目前中國房地產(chǎn)市場實(shí)際上存在三種供應(yīng)模式，一是以各級公務(wù)員、事業(yè)單位和大型國有企業(yè)在編人員，通過歷次各種形式的福利分房，保有現(xiàn)在三成左右的房源；二是以中產(chǎn)階層為主購買的市場化的商品

房，以各級官員的貪腐資金及沿海實(shí)業(yè)中退出來的資金混合2009年的各類套取而來銀行貸款形成的炒房資金，持有的商品房，這些占市場份額的六成；三是廉租房為主的保障性住房，這些大約一成的市場份額?！皬氖袌黾?xì)分來看，就不難發(fā)現(xiàn)為什么一些小區(qū)高空置的根源。”

當(dāng)然，政府也在觀察政策的效果。市場如果與中央政策頂牛，是極其不智的行為?！皟蓵敝?，一些企業(yè)大舉投入房地產(chǎn)，這促使調(diào)控政策的出臺。牛風(fēng)瑞表示，“政府的政策籃子里，還有可選的工具，要視形勢變化而用。如果市場硬頂，只會導(dǎo)致更壞的結(jié)果?！?/p>

房產(chǎn)新政出臺后，知名地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)發(fā)表回應(yīng)性的“萬言書”認(rèn)為，政府不應(yīng)該以行政的手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)市場，而應(yīng)該讓市場自我完善。但他可能有意忽略的是，在中國，政府對市場是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫地出場取代市場本身的邏輯。

“在中國生存，經(jīng)濟(jì)問題從來不是最為重要的，政治問題可能更重要。而政治的轉(zhuǎn)向，來自于利益的極端化。極端情況下，一定會產(chǎn)生政治轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)市場正是如此。地產(chǎn)商的冬天注定會來到。適應(yīng)不了這個冬天的地產(chǎn)商，就會死掉?！辈芙ê１硎?，房價回落的前提是供應(yīng)充足、開發(fā)商不囤積房源。在以前的金融海嘯中，房價降幅都是有限的，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度?！伴L期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待?！?/p>

曹建海認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰。防止經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇滑坡，這也是中央調(diào)控政策的一條底線。當(dāng)前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，實(shí)際上為政府調(diào)控房地產(chǎn)增加了底氣?！皯?yīng)該注意到，歐洲債務(wù)危機(jī)以來，決策層對于房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)了一些分化，還是擔(dān)心打壓之下，一旦國際經(jīng)濟(jì)形勢逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)隨之共振，房地產(chǎn)很可能會把中國經(jīng)濟(jì)拖下水，這也是決策層在猶疑的關(guān)鍵，地方政府也趁機(jī)出臺一些‘溫吞細(xì)則，各方都在觀望和等待?！?/p>

其實(shí)，在調(diào)控新政出臺前。樓市正在經(jīng)歷泡沫破裂之前的瘋狂。上演“最后的探戈”。不管是居民還是房地產(chǎn)投資客，已經(jīng)“基本上不把政府放在眼里了”。造成這樣情況的原因就在于，參與各方都看清楚了一點(diǎn)——只要政府有決心，就可以讓房地產(chǎn)價格穩(wěn)定下來，但政府遲遲不下“決心”。

“在這種博弈格局中，中央政府已經(jīng)沒有回旋的余地，現(xiàn)在政策端倪已現(xiàn)，只能祭起所能利用的一些經(jīng)濟(jì)手段來維持房價穩(wěn)定?！迸ｘP瑞認(rèn)為，一旦所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后，中央政府就會選擇最后的政治手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂?！胺績r穩(wěn)定不下來，就會反撲式上漲，重演2004年以來的歷次空調(diào)景象，如果那樣的話，政府的信用會大打折扣，對于已到屆中的政府來說，政治上會失分嚴(yán)重?！?/p>

牽一發(fā)而動全局，魔幻般迷離的經(jīng)濟(jì)演繹變化無常，利益相關(guān)方在地產(chǎn)這條鏈條上，互有攻防地等待著變化。喧囂的房產(chǎn)稅不過是這種錯綜復(fù)雜利益博弈的縮影。