淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

王玲 李偉

0 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的核心問題是研究項(xiàng)目建成后能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,它所估算的數(shù)據(jù)和指標(biāo)是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)完成后取得效益的一種預(yù)測(cè)。由于客觀環(huán)境在不斷發(fā)生變化,項(xiàng)目評(píng)估時(shí)可能缺乏足夠的信息資料或沒有全面考慮到未來可能發(fā)生的所有情況,加上人們對(duì)客觀事物變化的認(rèn)識(shí)有一定的局限性,所以目前的預(yù)測(cè)結(jié)果與未來的實(shí)際情況不可避免地會(huì)產(chǎn)生誤差,還會(huì)包含不同程度的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。因此,必須運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定分析方法,分析和研究項(xiàng)目建造成本、貸款利率等主要不確定性因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益、收益率和投資回收期等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度,以考察項(xiàng)目承受各種投資風(fēng)險(xiǎn)的能力,提高項(xiàng)目投資的可靠性和盈利性。

而風(fēng)險(xiǎn)分析是不確定性分析的補(bǔ)充和延伸,是從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)條件、投資環(huán)境及投資決策的實(shí)際要求出發(fā),借助不確定性分析的測(cè)算結(jié)果,重點(diǎn)分析項(xiàng)目存在哪些風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、類型及可能造成的影響。

如果不重視房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的高風(fēng)險(xiǎn),對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)因素認(rèn)識(shí)不足、估計(jì)不夠,這些風(fēng)險(xiǎn)因素一旦發(fā)生,極易造成投資失敗,使企業(yè)甚至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),因此,重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,是理論界和實(shí)業(yè)界所面臨的重要課題。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.1 房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1)房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品的價(jià)格與項(xiàng)目地塊所處區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣緊密相連。房地產(chǎn)開發(fā)商無法生產(chǎn)同某個(gè)地段的房地產(chǎn)商品同質(zhì)的產(chǎn)品,所以,開發(fā)商必須面臨并承擔(dān)項(xiàng)目所處環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)源,很大程度上就是由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性造成的。2)房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期較長。在這較長的開發(fā)周期內(nèi),市場(chǎng)的供求變化,消費(fèi)者的喜好,政策的調(diào)整,利率的變動(dòng),都將難以預(yù)測(cè),而房地產(chǎn)開發(fā)與其他項(xiàng)目相比,變現(xiàn)能力又很差,資金一旦投入,很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。3)房地產(chǎn)的資本需求性與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要很大的投資,投資額大,周期長,資金周轉(zhuǎn)慢,變現(xiàn)能力差是開發(fā)過程中難以避免的因素。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源有:

自然風(fēng)險(xiǎn):主要是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響,以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞,從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。

政治風(fēng)險(xiǎn):主要是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn):主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素,它們的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。

以上給出很多種風(fēng)險(xiǎn)因素,在任何項(xiàng)目的開發(fā)中都會(huì)受到這些因素的影響。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的是要縮小風(fēng)險(xiǎn)的不確定性,尋找風(fēng)險(xiǎn)的主要因素,從而為投資決策提供最適當(dāng)?shù)膶?duì)策。

2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法

2.1 模糊綜合評(píng)判法

運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法來評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小,不僅顧及評(píng)判對(duì)象的層次性,可使房地產(chǎn)項(xiàng)目中難以量化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、影響因素的模糊性得以體現(xiàn),可以做到定性和定量分析,在評(píng)價(jià)中又可以充分發(fā)揮人的經(jīng)驗(yàn),使風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)結(jié)果更客觀,符合實(shí)際情況。具體方法如下:

1)確定風(fēng)險(xiǎn)因素集。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出認(rèn)定和鑒別,找出風(fēng)險(xiǎn)之所在和引起風(fēng)險(xiǎn)的主要因素,并對(duì)其后果做出定性估計(jì);風(fēng)險(xiǎn)因素集可以表示為:

2)利用AHP法確定各因素的權(quán)重。利用AHP將復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)問題分解成遞階層次結(jié)構(gòu),然后在比原問題簡單得多的層次上逐步分析,構(gòu)造各風(fēng)險(xiǎn)因素和子因素的判斷矩陣,計(jì)算其特征值并檢驗(yàn)其一致性,從而得到各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。權(quán)重集表示為:

3)選擇評(píng)價(jià)集?？蓪L(fēng)險(xiǎn)劃分成幾個(gè)等級(jí),得出評(píng)價(jià)集為:

4)確定隸屬度和評(píng)價(jià)矩陣。由專家組對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象其中的每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行相對(duì)等級(jí)評(píng)判,則隸屬度為:

r=判斷某指標(biāo)屬于vj專家個(gè)數(shù)/專家總數(shù)。

用從U到V的模糊關(guān)系可以用模糊評(píng)價(jià)矩陣R來描述:

5)進(jìn)行多級(jí)模糊綜合評(píng)判。將指標(biāo)權(quán)重集與評(píng)價(jià)矩陣相乘即得最終評(píng)價(jià)結(jié)果E:

根據(jù)這一方法得出某一目標(biāo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)結(jié)果,將評(píng)價(jià)結(jié)果與確定的評(píng)價(jià)集 V做比較,可得出識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)大小,為決策做出判斷?；谀：C合評(píng)判的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法,將復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)問題模糊定量化,且計(jì)算較為簡單。

2.2 FCIM模型法

傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法只能得出風(fēng)險(xiǎn)的大小,而不能得出風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率,這給投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和管理帶來困難;而通過模糊四邊形方法與控制區(qū)間和記憶模型(CIM)的綜合運(yùn)用,將定性指標(biāo)定量化,解決了指標(biāo)間相互獨(dú)立和相關(guān)的問題,不僅得出風(fēng)險(xiǎn)的大小,同時(shí)得出不同風(fēng)險(xiǎn)大小出現(xiàn)的概率,使投資者能迅速準(zhǔn)確地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

1)定性指標(biāo)的模糊處理。對(duì)于定性指標(biāo),在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中通常采用語言變量來表達(dá),確定評(píng)價(jià)定性指標(biāo)的語言變量集為 E={很高,高,一般,低,很低}。采用不規(guī)則四邊形模糊數(shù)表示為:“很高”(0,1,2,3),“高”(2,3,4,5),“一般”(4,5,6,7),“低”(6,7,8,9),“很低”(8,9,10,10)。

假定評(píng)估者確定了定性指標(biāo)并給出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果,則采用模糊處理可以得到概率分布區(qū)間,從而得出其概率分布值,將定性指標(biāo)定量化。

2)CIM計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)分析需進(jìn)行概率分布疊加,CIM模型用直方圖表示變量的概率分布,利用直方圖有相同寬度的區(qū)間,用和代替概率函數(shù)的積分,并按串聯(lián)或并聯(lián)響應(yīng)模型進(jìn)行概率疊加,使概率分布的疊加得以簡化和普遍化。

有了定性指標(biāo)的定量化,通過CIM對(duì)變量相互獨(dú)立和變量之間相關(guān)的概率計(jì)算,得出風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)概率。

3 結(jié)語

論文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn),并從不同評(píng)估目的出發(fā)粗略介紹了兩種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法,這些方法不同于傳統(tǒng)的靜態(tài)方法,考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性等,為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供了定量、概率大小等分析。目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都不重視對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究,只關(guān)心投資獲得的豐厚利潤,忽略隱藏在利潤后面的高風(fēng)險(xiǎn),還停滯在分散的、不系統(tǒng)的定性分析中,尚缺乏對(duì)各類項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)研究。在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面存在以下不足:1)考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素較少;2)因素間的相關(guān)性研究不夠;3)采用靜態(tài)分析方式如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等。因此有必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法進(jìn)行研究,以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

[1] 宋 皚,蘇同啟.基于模糊綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估[J].青島理工大學(xué)學(xué)報(bào),2007(28):112-117.

[2] 張 亮,朱遠(yuǎn)望.模糊評(píng)估方法在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),2008(4):260-261.

[3] 張 霞,胥碧華.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的 FCIM 模型[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2007(4):63-65.

[4] 歐 丹.房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中幾個(gè)關(guān)鍵問題的探析[J].改革與戰(zhàn)略,2004(8):11-12.