誰(shuí)來(lái)領(lǐng)舞高端物業(yè)?

張芬

在明年信貸趨緊的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更多的變數(shù)，而多數(shù)投資者仍然相信高端物業(yè)能夠憑借其抗跌性和保值性在市場(chǎng)中傲視群雄。那在高端市場(chǎng)中，誰(shuí)又能成為領(lǐng)舞者?

12月8日，社科院發(fā)布2010年《住房發(fā)展報(bào)告》，預(yù)測(cè)2011年中國(guó)住房市場(chǎng)要繼續(xù)調(diào)整，住房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中略降。報(bào)告分析，盡管今年出臺(tái)了很多措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動(dòng)性抵消了調(diào)控效果，2011年在信貸趨緊的大背景下，這個(gè)局面會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨一定程度的波動(dòng)，而高端市場(chǎng)憑借其穩(wěn)定的增值空間，仍然是資產(chǎn)最好的“避風(fēng)港”。只是高端市場(chǎng)中的別墅豪宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，誰(shuí)將領(lǐng)舞高端物業(yè)?

別墅豪宅成主力軍

有媒體報(bào)道，自“9·29國(guó)五條”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月中下旬首次出現(xiàn)回暖跡象。有專(zhuān)家分析，如此回暖與新政下豪宅市場(chǎng)的不斷升溫密不可分。

記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，9月新政之后，相比普通住宅市場(chǎng)的持續(xù)降溫，大多數(shù)高端別墅項(xiàng)目都沒(méi)有受到太大影響，從成交量到價(jià)格都一路堅(jiān)挺，個(gè)別項(xiàng)目甚至還出現(xiàn)了逆市熱銷(xiāo)的情況。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前市場(chǎng)濃厚的通脹預(yù)期構(gòu)成了別墅市場(chǎng)上行的推動(dòng)力。

“限購(gòu)令”等調(diào)控政策的集中出臺(tái)，使得手握大筆資金的購(gòu)房者選擇高端別墅進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化。從供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，一方面是別墅用地叫停，另一方面是財(cái)富階層追求更高居住品質(zhì)的需求，使得真正意義上的高端別墅日益稀缺，其抵御財(cái)富縮水的保值投資性也隨之凸顯。另外，提高首付款和貸款利率在富人強(qiáng)大的支付能力面前都被輕松化解。因此，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施對(duì)頂級(jí)豪宅而言，似乎顯得力不從亡。

世歐地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)蘇小斌表示，很多的改善性需求開(kāi)始追求“一步到位”的升級(jí)方式。以往有實(shí)力的購(gòu)房者往往選擇在不同的區(qū)位購(gòu)置不同屬性的產(chǎn)品，不僅可以滿(mǎn)足自住需求的升級(jí)，又可以短期套現(xiàn)實(shí)現(xiàn)投資的升值回報(bào)。然而“限購(gòu)令”、“限貸令”接連出臺(tái)，房地產(chǎn)的投資屬性逐漸被削弱，投資者只能暫時(shí)滿(mǎn)足自住需求的升級(jí)換代。如此一來(lái)，購(gòu)房者不得不選擇一次性到位的產(chǎn)品。

“未來(lái)的政策走勢(shì)還不清晰，短期內(nèi)松動(dòng)的可能性不大，現(xiàn)在只能買(mǎi)一套房，高品質(zhì)、一步到位成了首要考慮的因素。畢竟高端住區(qū)的保值性和政策抗壓性都比較高?！薄粶?zhǔn)備出手的購(gòu)房者陳女生告訴記者。

目前，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)受政策影響，看似走向低迷，但事實(shí)上，高端住宅區(qū)的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)正在逐步釋放，千萬(wàn)級(jí)的住宅產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為了銷(xiāo)售主力。

福州商業(yè)地產(chǎn)掀熱浪

根據(jù)福房網(wǎng)搜集的福州今年52塊成功出讓的土地?cái)?shù)據(jù)顯示，其中純住宅用地項(xiàng)目4個(gè)，工業(yè)用地項(xiàng)目6個(gè)，其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。

在12月7日結(jié)束的福州市2010年第15次公開(kāi)土地拍賣(mài)中，泰禾集團(tuán)以8.91億拿下五四北秀峰路綜合商場(chǎng)項(xiàng)目地塊，將按照規(guī)劃要求建設(shè)城市綜合體，這意味著泰禾集團(tuán)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。與此同時(shí)，已經(jīng)想福州有與兩匿萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也正式啟動(dòng)寧德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含了商鋪(指獨(dú)立店面)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓三種類(lèi)型，在流通市場(chǎng)中，獨(dú)立店面的數(shù)量最多，也是最搶手產(chǎn)品，其交易量占到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成交量的80％。記者了解到，投資商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)方面的收益，第一是靠商業(yè)地產(chǎn)自身的升值；第二靠漲租金來(lái)提高收入。對(duì)于這兩項(xiàng)收益，投資人更喜歡前者，以福州倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊的店面為例，兩年前沿浦上大道的店面售價(jià)僅1～2萬(wàn)元／平方米，自特易購(gòu)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，如今周邊商鋪價(jià)格已經(jīng)漲至3～5萬(wàn)元／平方米。

今年以來(lái)，福州商業(yè)地產(chǎn)氣勢(shì)如虹，但也有不少投資者表示心慌慌。據(jù)悉，目前福州情超過(guò)10處大型商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段，如金山特易購(gòu)、金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、SM城市廣場(chǎng)、紅星美凱龍家居廣場(chǎng)等，然而，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，使得部分人產(chǎn)生了“商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是否被高估”的擔(dān)憂(yōu)。

在福建房地產(chǎn)資深專(zhuān)家劉福泉看來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目初次購(gòu)買(mǎi)者以短線(xiàn)投資居多，只要有了預(yù)期的利潤(rùn)就轉(zhuǎn)手，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候存在很多類(lèi)似的投機(jī)行為。而且商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要一個(gè)周期，不能因?yàn)槎唐趦?nèi)的變化就此判斷商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱。

2010年，萬(wàn)科接連拿下商業(yè)地塊。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)都認(rèn)為這個(gè)中國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科總裁郁亮則表示，“萬(wàn)科敞的商業(yè)是為了更好地提高業(yè)主的居住品質(zhì)而做的社區(qū)商業(yè)，并沒(méi)有完全獨(dú)立面向社會(huì)的大體量商業(yè)，旁地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，如果不學(xué)會(huì)做商業(yè)，住宅也做不好。”顯然，在后千億肘代，萬(wàn)科以普通住宅為主線(xiàn)的戰(zhàn)略并未出現(xiàn)變化，商業(yè)只是住宅的配角。

旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

除別墅豪宅、商業(yè)地產(chǎn)外，不少投資者把眼光投向了還處于價(jià)值洼地的旅游休閑地產(chǎn)。

12月10日，在第12屆中國(guó)住交會(huì)2011年休閑度假地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色和布局訪(fǎng)談上，不少業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，旅游地產(chǎn)才剛剛地步，未來(lái)肯定擁有一個(gè)龐大的發(fā)展前景。從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)城市人均GDP達(dá)到5000美金的時(shí)候，旅游度假地產(chǎn)是最活躍的，而全中國(guó)現(xiàn)在達(dá)到這個(gè)數(shù)值的城市有81個(gè)，可想而知，一旦激活起來(lái)將是—個(gè)爆炸性效應(yīng)。

隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，特別是像長(zhǎng)三角、珠三角、渤海灣這些區(qū)域，已經(jīng)步入了經(jīng)濟(jì)活躍跟富裕程度相當(dāng)高的。在這些區(qū)域，休閑度假旅游地產(chǎn)的份量將會(huì)越來(lái)越重大。

福州的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也在八縣萌芽，位于永泰縣的唐乾明月，最早進(jìn)入人們的視野，緊接著萬(wàn)科、冠城大通等上市企業(yè)也陸續(xù)進(jìn)入永泰；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在瑯岐島打造國(guó)際旅游度假區(qū)；隨著貴新隧道的通車(chē)，連江貴安一帶的溫泉資源也被利用開(kāi)發(fā)，實(shí)力集團(tuán)、金源集團(tuán)在此打造大型溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。福州周邊八縣的旅游資源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密結(jié)合，產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)。

但是，也有一些專(zhuān)家認(rèn)為，福州早期的投資項(xiàng)目還只是旅游與地產(chǎn)的一種低層次結(jié)合，只是地產(chǎn)單向地向旅游“借光”，在地產(chǎn)與旅游之間沒(méi)有實(shí)現(xiàn)互動(dòng)與雙贏。

凌峻地產(chǎn)(中國(guó))有限公司副總經(jīng)理孫逸表示，—個(gè)城市如要發(fā)展旅游地產(chǎn)，除了要有豐富的旅游資源外，還需要有比較成熟的開(kāi)發(fā)公司，比如萬(wàn)科這一類(lèi)的開(kāi)發(fā)公司。福州迄今為止沒(méi)有像樣的品牌性的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者品牌性的項(xiàng)目。

對(duì)于旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)所存在的差異，蘇小斌分析，旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的差異，要求具有特殊的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式。如果說(shuō)住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營(yíng)模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營(yíng)模式。住宅可以通過(guò)優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)管理來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者，而旅游地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上，更重要的是要有一個(gè)完備的再營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，讓投資者可以看到長(zhǎng)期的投資回報(bào)，才能吸引投資者的投資。