房市調(diào)控:狼真來了?

龐清輝

這一次,“真調(diào)控”真的來了。

8月中下旬,國務(wù)院副總理李克強在8天內(nèi)兩次以嚴(yán)厲的口吻提及房地產(chǎn)調(diào)控;《人民日報》發(fā)表有關(guān)樓市言論,呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖;商業(yè)銀行重申嚴(yán)控第三套房貸;《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》即將出臺,種種跡象顯示,調(diào)控的嚴(yán)肅性不容忽視。

“可以這么說吧,高層對這次房地產(chǎn)調(diào)控非常堅決。”經(jīng)常參加高層組織的專家討論會的中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴《中國新聞周刊》。

這一次,真降價也許真的開始了。

9月通州開盤的多個新盤開始紛紛降價。位于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”樓盤,以團購方式,單價直降萬元,最低1.58萬/平方米,均價1.68萬元/平方米,此價格最高時曾達(dá)2.7萬元/平方米,直接降了1萬元左右。這些房子為95平方米的兩居,并非尾盤。通州版塊在今年曾領(lǐng)漲北京的房價大勢。3月份,通州新城規(guī)劃一經(jīng)披露,就使得通州均價從1.5/平方米萬元上漲到2.5萬元/平方米。

通州地區(qū)的新盤銷售在8月份月銷售量僅為百余套,被稱為樓市歷史上最慘淡的行情。

無獨有偶。在將于9月16日開幕的秋季房展的各地產(chǎn)項目中,30個北京項目半數(shù)樓盤均價集中在1.5萬～1.8萬之間,郊區(qū)樓盤基本在1.5萬左右,相比今年春季展會郊區(qū)項目也2萬以上的均價來說下降不少。

“房地產(chǎn)如果這樣發(fā)展下去,狼總是要來的。”某知名房企的銷售總監(jiān)張闊(化名)接受《中國新聞周刊》采訪說,“狼來了喊得多了是沒有人信了,但那故事的結(jié)果如何?最后狼還不是真的來了!”

張闊重申他的觀點,一味漲價、沒人倒閉的房地產(chǎn)市場肯定不是一個健康的市場,吹得越高摔得越慘,吹得越大破得越快?！按蟛糠窒胝?jīng)八百做房地產(chǎn)的,還是希望一個健康的房地產(chǎn)?！?/p>

高層8天兩提調(diào)控

開發(fā)商等著“變天”的幻想,正在逐漸被打破。

2010年8月21日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會時強調(diào),各地要繼續(xù)落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施,切實增加住房有效供應(yīng),堅決抑制投機炒作行為,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

一是保障房的建設(shè),二是繼續(xù)落實調(diào)控,這兩點李克強8天公開提了兩次。8月13日,李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時也做如是強調(diào)。

中央高層在如此短的時間內(nèi)兩次作出指示,被業(yè)內(nèi)人士解讀為, 4月份以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會半途而廢。這是對近期社會各種松懈樓市調(diào)控政策,制造輿論導(dǎo)向弱化樓市調(diào)控力度最權(quán)威的有力回應(yīng),打破了各種寄希望樓市調(diào)控走回頭路的幻想。

“這回看來是真調(diào),中國很可能正在試圖通過主動、可控、快速的方式,刺破房地產(chǎn)泡沫?！睆堥熣f,業(yè)內(nèi)其實也在慢慢轉(zhuǎn)變想法和態(tài)度。

其實,李克強這兩次的考察和講話也不是孤立事件。

幾乎與李克強講話的同時,國家發(fā)改委發(fā)布36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。7月份36個城市房價環(huán)比上漲1.61%。為此,國家發(fā)改委提醒:“各地要繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作?！?/p>

而《人民日報》也以前所未有的語氣和態(tài)度,發(fā)表有關(guān)樓市言論,呼吁堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。對于6、7月份北京、上海、南京等城市出現(xiàn)的樓市成交量“暴漲”,《人民日報》語調(diào)嚴(yán)厲地指出,這絕不是樓市開始復(fù)蘇,這是一個“刻意隱瞞真相的暴漲”,樓市調(diào)控政策預(yù)期結(jié)果還“遠(yuǎn)未達(dá)到”。文章指出,一旦營造出“暴漲”的氛圍,就可以推動更多人恐慌性購房,開發(fā)商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨?！八锌浯笃湓~的炒作,所有的陰謀陽謀,目的只有一個——干擾調(diào)控,誤導(dǎo)預(yù)期,獲取暴利?！?/p>

“這次的調(diào)控不是總理一個人在戰(zhàn)斗?！?張闊不無調(diào)侃地說。他對這篇文章評價很高,他告訴記者,目前,政府和開發(fā)商就是在爭取老百姓的未來預(yù)期,在打一場心理戰(zhàn)?！百I房者對房價的預(yù)期對政策的反作用不可小覷?！?/p>

“中房協(xié)上書”沒把握好火候

如今的樓市調(diào)控,有這樣兩種完全對立的情緒:一方面,地產(chǎn)商及其代表們認(rèn)為成交量一直下降,嚴(yán)厲調(diào)控可以休矣;另一面,因為樓市降價潮還未出現(xiàn),民眾則盼望著調(diào)控能再行加碼。

從《中國新聞周刊》記者的采訪來看,百姓關(guān)注的是“房價降了沒有”這樣的表面數(shù)據(jù);專家關(guān)注的是,借此機會把房地產(chǎn)和保障性住房分開,一個健康的住房保障體系是否能建立;而決策層,更關(guān)注的是以房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資總額為代表的“先行指標(biāo)”,因為它們直接關(guān)系到建材、鋼筋、水泥等房地產(chǎn)業(yè)鏈條,關(guān)乎經(jīng)濟的全局;開發(fā)商則很簡單,他們希望繼續(xù)房地產(chǎn)的黃金時代。

中房協(xié)“上書”事件被炒得沸沸揚揚,大抵可以體現(xiàn)出上述各方的情緒。

8月12日,在海南博鰲召開的一個房地產(chǎn)論壇上,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說,中房協(xié)已“上書”國務(wù)院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。大意是說,在目前的調(diào)控新政下,土地購置、開發(fā)投資等指標(biāo)均在下降,房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及;加上今年宏觀經(jīng)濟的不確定性,需暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策。

“中房協(xié)上書”的消息傳出當(dāng)天,地產(chǎn)股拉升。這個有著官方背景,匯聚遠(yuǎn)洋、萬科等知名房企的行業(yè)協(xié)會,在目前房地產(chǎn)市場充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下,它的聲音帶來的政策猜測,又一次挑動了市場的神經(jīng)。

而在最近三年的政策起伏中,中房協(xié)的作用似乎不能忽視。2007年,當(dāng)一線城市商品房價格直線上漲,市場傳出政府將加強宏觀調(diào)控的聲音時,中房協(xié)發(fā)表了一份《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》,呼吁“市場的問題市場解決,行政干預(yù)適得其反”。而2008年底金融危機時,中房協(xié)上書倡導(dǎo)政府“救市”,也確實收到了效果:全國性的房地產(chǎn)救市政策以及地方政府救市行為紛紛上演,帶來了2009年下半年開始的新一輪房價狂漲。

但這次的“上書”卻沒以前那么順利,各方大多明確表示反對。

經(jīng)濟學(xué)家樊綱認(rèn)為,GDP從年初預(yù)計的12%下降到預(yù)期增長9%,是經(jīng)濟增長正?；卣{(diào)的結(jié)果,“不要再拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP來嚇唬人”。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也對《中國新聞周刊》說,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變,“必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈,不要過于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會對經(jīng)濟增長放緩有影響?！彼J(rèn)為,樓市調(diào)控,有可能影響一點經(jīng)濟增長速度,但這是調(diào)控的必要代價。

此外,李克強的講話和《人民日報》的文章,也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是對“上書門”的直接回應(yīng)。

處在“上書門”漩渦中的朱中一8月17日公開表示,此前“中房協(xié)上書國務(wù)院暫緩出臺緊縮性政策”的報道曲解其意。其所要表達(dá)的意思是:目前樓市調(diào)控政策不會松動,關(guān)鍵是政策要落地。

不管曲解與否,“上書”一事不假。據(jù)住建部一位官員向《中國新聞周刊》透露,中房協(xié)“上書”的對象并非最高決策層,而是住建部,但這次住建部并未再向它的上級領(lǐng)導(dǎo)國務(wù)院反映、傳遞此事。

“2008年底時,中央政府本來就有意通過刺激內(nèi)需應(yīng)對金融危機,那個時候‘上書,火候合適。可是當(dāng)下,高層多次公開表示‘樓市調(diào)控堅決不放松,此時若向國務(wù)院轉(zhuǎn)陳此事,恐怕會適得其反,也沒人敢去碰那個釘子?！鄙鲜龉賳T說。

中國向來講究平衡與留有余地,以便“進(jìn)退得當(dāng)”,任志強似乎很能把住高層的脈。同樣是在博鰲房地產(chǎn)論壇上,任志強向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁:“政府有時候希望做事,你就得配合。你干嗎非得讓政府把‘核武器都用出來?我都‘從了,你們也‘從了吧?！?/p>

緊勒開發(fā)商錢袋子

開發(fā)商的軟肋是資金鏈。張闊告訴《中國新聞周刊》:“即使去年很多開發(fā)商賺得缽滿盆滿,但是能夠堅挺一年的不多?！?/p>

數(shù)據(jù)能夠支持張闊的觀點。8月19日,滬深兩市共有63家上市房地產(chǎn)公司公布了2010年中期報告,累計凈利潤接近140億元,同比增長36%。但是,在漂亮的業(yè)績背后,卻是累計負(fù)債接近6000億元的巨額債務(wù)。數(shù)據(jù)還顯示,截至6月末,上述63家已經(jīng)發(fā)布半年報的上市房企累計負(fù)債總額高達(dá)5867.01億元。

張闊給記者算了一筆賬,“如果按照目前140億元的凈利潤計算,開發(fā)商要償還完債務(wù),即使不吃不喝,也要42年。”張闊說,尤其是當(dāng)前主要融資渠道關(guān)閉,開發(fā)商的資金鏈更加緊張。

破船總愛遇見打頭風(fēng)。日前,有媒體報道稱北京擬出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,規(guī)定開發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款,而是交由第三方監(jiān)管,這又一次打中了開發(fā)商的七寸。

預(yù)售制度與按揭制度是房地產(chǎn)市場兩個并行的關(guān)鍵性制度,對房企最為重要。十年前,在廣州,就是實行了預(yù)售制,“刨個坑就能先收錢了”,才使得房地產(chǎn)紅紅火火發(fā)展到了今天。

買房人提前支付的預(yù)售款并非小數(shù)目。據(jù)近日國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看,2010年1～7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中,定金及預(yù)售款9356億元,個人按揭貸款5131億元,兩者合計14667億元,占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%,接近整體資金四成。

中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰向《中國新聞周刊》介紹說,按照此前的規(guī)定,樓盤封頂后可通過申請預(yù)售許可證,提前銷售房屋,購房者無論是全款還是貸款,購房款都直接進(jìn)入開發(fā)商自己的賬戶,并且自由支配。“而這些資金絕大多數(shù)用于購地、償還貸款、開發(fā)新的樓盤?？梢哉f,開發(fā)商并不是靠自己的固定資金開發(fā)房產(chǎn),而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開發(fā)?！?/p>

這足見預(yù)售款對于開發(fā)商的重要性。

有豐富的房產(chǎn)糾紛官司實戰(zhàn)經(jīng)驗的律師秦兵也告訴《中國新聞周刊》:“目前80%的房地產(chǎn)訴訟案件,都和商品房預(yù)售制有關(guān),而違法違規(guī)的開發(fā)商卻不會受到‘傷筋動骨的懲處。”

《中國新聞周刊》記者從中國人民銀行營業(yè)管理部相關(guān)人士獲悉,《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》目前的確由該部門和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定?！暗€未正式發(fā)文,具體發(fā)文時間也還沒有確定,但應(yīng)該就在近期頒布實施。”

該人士透露,該辦法的核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金,而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。其中,核心內(nèi)容有三點。首先,今后房地產(chǎn)企業(yè)申報的項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行,將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件;其次,房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶,已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶;第三,開發(fā)商有關(guān)商品房項目預(yù)售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。

“就是把開發(fā)商原來的‘活錢變?yōu)椤厘X了?！痹撊耸空f。

據(jù)媒體報道,除了北京,深圳亦將盡快實施相關(guān)政策,西安正在醞釀啟動和推行該監(jiān)管制度,上海方面也早有調(diào)研。

地產(chǎn)評論人牛刀認(rèn)為,預(yù)售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題,而是間接取消了商品房預(yù)售制度,斬斷了樓市投機的資金鏈,杜絕了樓市的投機行為,降低了銀行風(fēng)險?？梢哉f,如果這個制度得以執(zhí)行,將是一個促使房價整體下降的辦法,其調(diào)控效應(yīng),僅次于央行加息。

“其實,在圈內(nèi)開發(fā)商并未對此太恐慌,因為第三方監(jiān)管這種說法由來已久,大家或多或少都有點心理準(zhǔn)備?！睆堥熣J(rèn)為辦法實施初期不會那么快就見效,為了繼續(xù)買地、蓋房,開發(fā)商不得不加快售房速度,降價也會成為開發(fā)商不得不考慮的選擇之一?！暗€不致于構(gòu)成致命打擊,只是用錢程序更麻煩了一些?！?/p>

而中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示,尋找2010年樓市最有代表性的地方,全國乃至北京都可以選擇通州。通州樓盤單價下調(diào)近萬元的舉動說明,“繼二手房在新政后四個月的明顯價格調(diào)整以后,通州將率先開始第二輪商品房降價,降價的幅度很可能超過20%,而且將會傳導(dǎo)到全市”?！?/p>