中國房地產(chǎn):擊鼓傳花,花落誰家?!

李可榮

電視劇《蝸居》近期之所以受熱捧，很大程度上是因?yàn)橹魅斯馁彿拷?jīng)歷契合了當(dāng)前很多人的心理感受。劇中一些經(jīng)典臺詞，諸如“賺錢的速度永遠(yuǎn)趕不上房價(jià)上漲的速度”、“30年的貸款還完，利息都滾出一套房子了”，也實(shí)實(shí)在在地道出了城市“房奴”一族的心聲。房子不僅是一個單純的住處，更關(guān)聯(lián)著生活質(zhì)量、個人地位、財(cái)富積累、養(yǎng)老保障等，連接著情感親疏、家庭存亡、生活的酸甜苦辣。

在《房蟲兒》作者劉一達(dá)的印象中，改革開放初期一套房子通常都有一個大家默認(rèn)的價(jià)錢，“我記得當(dāng)時在二環(huán)以內(nèi)的房價(jià)基本上是一個兩居室的房子大概15萬元，三居室大概是20萬元，如果你有這個錢，那你就可以買賣。”甚至到了1999年至2001年，在北京二手房市場初起的前三年，二手房交易也沒有出現(xiàn)長期壓抑后的井噴行情，當(dāng)時北京的二手房均價(jià)在3500元／平方米左右，與2009年11月的13000元／平方米相比，恍如由發(fā)展中國家移民到了發(fā)達(dá)國家。很多年輕人開始為了買一套屬于自己的房子而不斷更換工作，并且或主動或被動地成為了“基民”“股民”“彩民”。

就在《蝸居》熱播的2009年11月，房地產(chǎn)的行情依舊讓每一個擁有住房夢的人體會著現(xiàn)實(shí)的殘酷。本應(yīng)屬于樓市傳統(tǒng)淡季的這個月，由于房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的上漲幅度，北京樓市租售比首次突破了1:500，達(dá)到了1:525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1:600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。而這一比例2008年基本在1:400左右。

所謂房屋“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比，一般界定在1:300到1:200之間。不過數(shù)據(jù)顯示說明，這個國際上通用的投資原則已被北京樓市忽略。雖然在2009年9月和10月租賃價(jià)格回暖，但依然沒有達(dá)到2008年8月最高時的租賃均價(jià)2350元，而這時的房價(jià)已出現(xiàn)平均40％以上的上漲。

令人咋舌的現(xiàn)象遠(yuǎn)不止這一個數(shù)據(jù)。在40％的上漲背后，則是人們買房熱情的持續(xù)升溫。上個月，位于朝陽區(qū)東四環(huán)的某樓盤開盤，當(dāng)天就吸引了300多看房者參觀，由于人數(shù)過多，開發(fā)商不得不采取領(lǐng)號排隊(duì)的方式，分時分次地組織參觀樣板間。

除了房子的緊俏程度，有些房子的價(jià)格也高到人們不可思議、不敢問津的地步。一位打算買房的周先生近日經(jīng)過東四環(huán)時，發(fā)現(xiàn)路邊有兩幢正在建設(shè)中的樓盤，便直接按照樓盤圍墻上的銷售電話打給銷售人員，當(dāng)他問起“有沒有面積大點(diǎn)的戶型”時，得到的回答是：“我們這兒最小戶型是400平方米，單價(jià)6萬元?！?/p>

然而，在這些怪現(xiàn)象背后，則是樓市成交量的再創(chuàng)新高。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年11月16日至11月22日這一周內(nèi)，北京樓市成交環(huán)比上漲顯著，期房日均簽約422套，環(huán)比上一統(tǒng)計(jì)周期上漲14.99％l商品住宅期房日均簽約400套，環(huán)比上漲12.68％；現(xiàn)房日均成交137套，環(huán)比上漲47.31％。上周共10 個住宅立項(xiàng)項(xiàng)目獲批預(yù)售許可證，共向市場供應(yīng)3368套房源。

上海、廣州、深圳、杭州、成都等全國部分一、二線城市房產(chǎn)市場形勢一如北京，火爆異常。

房子綁架了中國經(jīng)濟(jì)

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌日前表示，“房地產(chǎn)業(yè)已成中國經(jīng)濟(jì)直接命脈”。據(jù)測算，住宅業(yè)每增長16％，就可帶動國民經(jīng)濟(jì)增長1％；住宅建設(shè)每投入1億元，就可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出2億元，住宅建設(shè)每增加100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)增加200個就業(yè)職位。中國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)尤其住宅業(yè)的市場空間巨大。伴隨我國城市化進(jìn)程的加快，每年大約有兩、三千萬人轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，其中相當(dāng)部分需要在城鎮(zhèn)購房。而我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積目前也只有23.7平方米左右，僅為美國、新加坡的1／3，日本的1／2，改善居住購房需求巨大。

然而，在潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求的過程中，當(dāng)前卻出現(xiàn)了需要住房或改善的買不起房，有住房、有實(shí)力的人集中參與投資、投機(jī)房產(chǎn)，尤其在一線大城市房價(jià)日新月異，節(jié)節(jié)攀升，嚴(yán)重影響民生。據(jù)中國社科院2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》調(diào)查分析，中國85％的城市家庭沒有購房能力。在廣大公眾看來，房地產(chǎn)和房子不僅綁架了中國經(jīng)濟(jì)，也綁架了自己的生活。

中國的房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)牢牢地把握住了中國人的消費(fèi)心理，上戶口和遷移戶口需要房子，戀愛搞對象需要房子，子女的教育和以后的養(yǎng)老需要房子……在如此現(xiàn)狀下，買房人根本無法進(jìn)行理性的思考，在房地產(chǎn)開發(fā)商面前，買房者就是絕對的弱勢，除了面對現(xiàn)實(shí)跟風(fēng)買房，大多數(shù)人都別無選擇。

對于有恒產(chǎn)者有恒心，這種普適的幸福觀，在中國可能是不適用的。因?yàn)樵诤谋M三代人的資產(chǎn)下買的房子實(shí)際上只是70年甚至不到65年的使用權(quán)(土地使用權(quán)以項(xiàng)目立項(xiàng)時算起)，這樣的房子并非恒產(chǎn)。

盡管也有人分析，70年后的房子不會被隨意地收回，但70年的使用權(quán)也早就埋下了不幸福和沒信心的導(dǎo)火索。買房者所擔(dān)心的是，到時過去花巨額錢財(cái)買下的房子又得重新再買或繼租一次。這到底是自己的房產(chǎn)還是他人的房產(chǎn)?亦或是自己借下了高利貸的作繭自縛?在中國，如果買房的人終生都得為自己的房子憂心忡忡，哪還顧得上去尋找和追求一種體面生活呢?如果連擁有房子的人都不安生，那沒房的人還有幸福嗎?

說房子綁架了中國經(jīng)濟(jì)一點(diǎn)也不差，背著房貸的壓力，大部分人都小心翼翼地工作，生怕丟掉自己的飯碗。背負(fù)著這樣壓力出來創(chuàng)業(yè)的人，貌似風(fēng)光，實(shí)則痛苦。沒有新生的創(chuàng)造力，中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)在哪里?持續(xù)走高的房價(jià)，雖然表面上讓地方政府業(yè)績高照，銀行利潤暫時增加，房地產(chǎn)商金銀滿缽，相關(guān)產(chǎn)業(yè)一片繁榮，卻難以掩飾背后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和壓垮的百姓幸福指數(shù)。

中國進(jìn)入豪宅拉動房價(jià)時代

作為中國豪宅的標(biāo)志，湯臣一品不再孤單，也不再成為奢侈消費(fèi)的道德風(fēng)向標(biāo)，因?yàn)橹袊呀?jīng)進(jìn)入豪宅拉動房價(jià)時代。

多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2009年11月3日，湯臣一品在上海成交了一套28樓的房源，這套面積597平方米的豪宅售價(jià)高達(dá)9609萬元，每平方米16.08萬元，打破了兩年前由它保持的每平方米14.2萬元的單價(jià)記錄，也創(chuàng)下上海有史以來住宅單價(jià)的最高記錄。

豪宅暢銷成為房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)。據(jù)戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2009年1月至8月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，自6月份以來，四大城市商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，高端及豪宅產(chǎn)品的成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)已由2009年1月至5月份的37％，上升到了下半年的49％。高

端及豪宅產(chǎn)品對于普通住宅的替代效應(yīng)也是近期房價(jià)持續(xù)高走的主要誘因之一。

豪宅購買者主要是投資客。深圳樓市的投資客比例已接近五成，豪宅市場中投資客比例更高，有的樓盤甚至超過八成。

豪宅是財(cái)富的消化器。美國的房價(jià)低迷遙遙無期之際，中國房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升，而政府面對房價(jià)上升基本無動于衷，甚至有住建部權(quán)威人士在此敏感時刻表態(tài)，“住房優(yōu)惠政策大部分無截止日期”，說明豪宅作為重要的貨幣融通渠道，被暗中首肯。

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制已被嚴(yán)重扭曲，房地產(chǎn)業(yè)已成為國外游資和國內(nèi)權(quán)錢階層利益輸送、分配和再分配的重要載體，成為他們資產(chǎn)避險(xiǎn)保值的又一有效工具。

控制房價(jià)還須控制地價(jià)

財(cái)稅改革之后，拍地收入已成為地方政府財(cái)政收入的最重要來源，作為預(yù)算外收入也成為地方政府可支配收入的最重要支出來源，成為地方黨政經(jīng)營城市、城市改造和支付各項(xiàng)地方改革成本、行政超額支出的最重要財(cái)源，為各級地方政府之最愛。同時，土地規(guī)劃、整理、批地、拍賣、開發(fā)這一鏈條，也成為滋生官員腐敗的最大溫床之一。從地方省部級到縣區(qū)科局級，近年落馬的貪官污吏，大多與地產(chǎn)腐敗有關(guān)。地方政府通過競拍提高了地價(jià)，就等于變相驅(qū)動了房價(jià)，地方政府也就缺乏了足夠的控制房價(jià)的積極性和底氣。

表面上看，房價(jià)與地價(jià)究竟誰抬高了誰，好像是一段糾纏不清的“公案”——作為高房價(jià)的直接被聲討對象，開發(fā)商總是將房價(jià)上漲歸咎于地價(jià)上漲，“面粉都漲價(jià)了，面包還會便宜嗎?”而地方政府部門亦不愿成為高房價(jià)的“替罪羊”，于是拿出了“土地供應(yīng)緊張”等理由反駁，并且還有“權(quán)威數(shù)據(jù)”，證明地價(jià)并沒有抬高房價(jià)。

但事實(shí)上，節(jié)節(jié)高漲的地價(jià)應(yīng)該是房價(jià)猛漲的“主推手”!據(jù)《中國青年報(bào)》1月25日報(bào)道：2006年1月到10月，北京市土地購置單價(jià)全國最高，達(dá)到13640.59元／平方米。而近期廣渠路10號地和15號地樓面地價(jià)分別躥升到1.5萬／平方米和2萬／平方米。而數(shù)據(jù)顯示，在2005年，北京市土地購置單價(jià)僅為3098.19元／平方米，僅僅一年時間，北京市土地購置單價(jià)就上升了一萬余元!

而地方政府所說的“地價(jià)沒有漲”或“漲得不高”，“影響不了房價(jià)上揚(yáng)”，往往是在拿大城市(特別是城中心地帶)的地價(jià)和郊縣等相對偏遠(yuǎn)地區(qū)的地價(jià)的平均值來比較，由于后一種類型的土地供應(yīng)絕對數(shù)量超過前一種類型，因此，高地價(jià)助推高房價(jià)的真實(shí)情況，就被平均數(shù)掩蓋了。

簡單地看，房價(jià)由地價(jià)、建筑工程費(fèi)、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成。據(jù)報(bào)道，地價(jià)占據(jù)了房價(jià)的30％至40％，地價(jià)對房價(jià)的影響可想而知；而稅費(fèi)變化對開發(fā)商的影響，只能是九牛一毛；有人說，現(xiàn)在生產(chǎn)資料均在上漲，房地產(chǎn)的工程費(fèi)自然要水漲船高，可電冰箱和電視機(jī)的生產(chǎn)資料同樣在上漲，為何反而在降價(jià)銷售?

也許有人還要說，像電冰箱、電視機(jī)這類供應(yīng)充足的商品，價(jià)格不可能持續(xù)地漲，可有統(tǒng)計(jì)數(shù)字說，國內(nèi)房市目前空置率達(dá)26％，積壓面積過億平方米，既如此，房價(jià)怎會只漲不跌呢?原因恐怕主要在于，地價(jià)的上漲是剛性的，尤其在大城市，因?yàn)橥恋毓┎粦?yīng)求，各路房地產(chǎn)開發(fā)“諸侯”各施其能，爭“地”蓋房。而地價(jià)占房價(jià)的比重不斷加大，便直接造成房價(jià)不斷地攀升。

這些年來，土地已成為社會最為稀缺的資源，只有政府才有權(quán)力來分配。不管是對于貧窮政府還是富裕政府，土地都是最重要的財(cái)富，增值也最快，土地是地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的“利益魔方”。單從利益上來說，地方政府永遠(yuǎn)都是受益者，而開發(fā)商獲得土地的成本再高，他們都會通過囤地待漲炒地皮或提高房價(jià)，最終讓老百姓來買單!

俗話說：“打鐵需要自身硬?！笨刂品績r(jià)還要控制地價(jià)，地價(jià)控制住了，地方政府才有足夠的底氣控制房價(jià)。國有土地具有公共利益屬性，國有土地的處理，該適當(dāng)以公共利益、民生福祉為考量，而不是一味地通過高價(jià)拍賣土地，拉高地價(jià)。

次貸危機(jī)有多遠(yuǎn)?

在2008年下半年和2009年初，國內(nèi)樓市的調(diào)整過程中，曾經(jīng)爆發(fā)出隱隱約約的斷供事件，很容易讓人聯(lián)想起美國的次貸危機(jī)。對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的危機(jī)，最直觀的判斷是，銀行業(yè)也將被拖入泥潭，最終將給整個宏觀經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)果真有如此大的殺傷力嗎?房地產(chǎn)和銀行業(yè)的相關(guān)性到底有多大?

按照央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.95萬億元，購房貸款余額為3.3萬億元。5.2萬億元的貸款余額意味著多大的規(guī)模?同樣來自央行的數(shù)據(jù)，2009年6月末，我國本外幣貸款30.5萬億元，5.2萬億元的貸款余額意味著17％的比重。在我國房貸沒有證券化的背景下，一個極端的假設(shè)是，即使5.2萬億元的貸款全部變成壞賬，對于銀行體系的沖擊也不過是17％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到所謂的“房地產(chǎn)崩盤意味著銀行死亡”的地步，更到不了爆發(fā)全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)的程度。

以上是房地產(chǎn)行業(yè)在銀行體系的直接貸款規(guī)模，如果考慮到一些以住房和土地為抵押的貸款，和房地產(chǎn)相關(guān)的貸款規(guī)模會超過5.2萬億元，如果房價(jià)和土地價(jià)格下跌，銀行的這部分抵押貸款可能遭受較大損失。這部分高風(fēng)險(xiǎn)的貸款有多大規(guī)模，可以大致推算一下。2007年是國內(nèi)房價(jià)飛速上漲的一年，如果未來房價(jià)下跌，可以將2007年至今的住房抵押貸款視為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，這部分的貸款規(guī)模有多大，也可以做一個大致推算。按照央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2007至2008年上半年，國內(nèi)本外幣貸款余額從24.4萬億元變?yōu)?0.5萬億元，新增6.1萬億元，假設(shè)其中有一半是住房抵押貸款，也就意味著3萬億元左右的規(guī)模，占2009年6月末貸款余額的比重不到10％。

反過來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要來自銀行，從開發(fā)商的融資渠道看，房地產(chǎn)定金和預(yù)售款約占40％，開發(fā)商自籌資金約占30％，銀行直接貸款約占30％?？紤]到房地產(chǎn)預(yù)售款和開發(fā)商自籌資金也有相當(dāng)部分的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金的50％以上來自銀行。

由此可見，銀行和房地產(chǎn)的關(guān)系，更準(zhǔn)確的描述應(yīng)該是，房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的依賴，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過銀行對房地產(chǎn)的依賴。銀行能夠在相當(dāng)程度上影響房地產(chǎn)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的起落雖然會給銀行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)到不了一起崩盤的程度。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)過分放大，更不應(yīng)該和金融危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)劃上等號。更不能因?yàn)楹ε路績r(jià)調(diào)整，而一味地刺激房價(jià)離譜地猛漲，泡沫已起，諱疾忌醫(yī)，政策貽誤調(diào)整時機(jī)，最終危害民生。

美國的次貸危機(jī)因?yàn)樗^金融創(chuàng)新，席卷了從上至下的各個階層，普通

購房者、大摩、雷曼等投資銀行乃至房利美和房地美等住房抵押貸款機(jī)構(gòu)，甚至全球的投資者無不牽連其中。相對之下，中國地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式還是較為傳統(tǒng)和保守，在資產(chǎn)證券化方面的步子很小，也沒有像美國一樣，通過住房創(chuàng)造現(xiàn)金流來進(jìn)一步刺激國內(nèi)消費(fèi)。改革開放以來幾次房價(jià)調(diào)整的歷史證明，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定的行業(yè)調(diào)整，沖擊范圍也僅限于地產(chǎn)以及銀行等相關(guān)行業(yè)，對整個國民經(jīng)濟(jì)并沒有圈內(nèi)人宣傳的毀滅性影響，更不會出現(xiàn)類似美國的次貸危機(jī)。

針對當(dāng)前全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，應(yīng)及早推出“有保有壓”的、既有針對性、又具靈活性的調(diào)整政策，使房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)的發(fā)展，真正體現(xiàn)呵護(hù)最廣大人民群眾的利益，也只有老百姓源源不斷的真實(shí)購房需求，才是支撐中國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)可持續(xù)發(fā)展的不竭動力源泉。

迪拜危機(jī)對中國式泡沫發(fā)出警示

2009年11月26日，阿聯(lián)酋迪拜政府宣布，它將重組國有集團(tuán)迪拜世界的債務(wù)，并請求債務(wù)償還暫停6個月。據(jù)透露，迪拜世界的負(fù)債額高達(dá)590億美元，而眼下，迪拜政府總共的債務(wù)也不過約800億美元而已。

迪拜世界債務(wù)重組和暫停償債的消息一經(jīng)傳出，國際資本市場立刻發(fā)生劇烈的波動。在證券市場上，全球股市普遍下跌，受迪拜債務(wù)危機(jī)拖累最大的歐洲股市跌勢較大，港股27日暴挫近5％，A股也大幅回調(diào)，滬市在26日起的兩個交易日跌幅約200點(diǎn)?？傮w來看，迪拜債務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，使得近期投資者的信心遭受打擊，美元、日元和各國國債成為資金避險(xiǎn)的場所，新興市場、股票和商品市場則遭遇了資金的流出。

目前，中國國內(nèi)投資者關(guān)心的是對資本市場的影響，迪拜事件是否可與去年雷曼兄弟的影響“媲美”呢?現(xiàn)在國內(nèi)外市場出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)：一種以中國國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表，雖然全球金融市場都做出了劇烈的反應(yīng)，但他們的本能反應(yīng)是“這事兒與我們無關(guān)”，亞洲金融風(fēng)暴的時候是這樣，華爾街金融風(fēng)暴的時候是這樣，現(xiàn)在迪拜倒債事件，依然也是這樣，他們的立場和觀點(diǎn)等于是在說全球資本市場與中國無關(guān)!另一派卻是以有新興市場教父之稱的鄧普頓資產(chǎn)管理執(zhí)行主席麥樸思為代表，‘他警告稱，迪拜事件，加上越南盾貶值，他預(yù)感新興市場將發(fā)生一次顯著調(diào)整。至于調(diào)整幅度，他稱，在一個牛市周期，股市回落20％亦非不可思議的事，投資者必須有心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，麥樸思也指出，投資者現(xiàn)時仍有充足時間分析事態(tài)，暫毋須倉促走貨。

迪拜這顆明星的隕落，也能夠給中國經(jīng)濟(jì)帶來深刻的教訓(xùn)。迪拜以金融融資和發(fā)展房地產(chǎn)起家，石油美元和國際金融資本的涌入，在近些年支撐著迪拜房地產(chǎn)價(jià)格的快速提高，棕櫚島和尚未建成的迪拜塔是其標(biāo)志性建筑。而反觀中國，中央和地方政府也同樣在過度依賴著房地產(chǎn)業(yè)來帶動經(jīng)濟(jì)的增長，如果房地產(chǎn)泡沫在未來持續(xù)醞釀并最終破滅，這給國內(nèi)普通民眾、商業(yè)銀行以及整個宏觀經(jīng)濟(jì)勢必將造成沉重的打擊。

而這種可能性隨著國內(nèi)大部分一、二線城市房價(jià)的持續(xù)走高，日益臨近。我們不妨拿我們的房價(jià)與世界最發(fā)達(dá)國家美國作以簡要比較，就可看出我們一線城市的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入世界房價(jià)高價(jià)區(qū)。進(jìn)入2l世紀(jì)以來，美國人的平均住宅面積220平方米，絕大部分美國住宅是2-3層的樓房(相當(dāng)于中國的高檔別墅和聯(lián)體別墅)，附帶院子、車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也并不稀奇。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房型以上占90％，且是精裝修，每平方米單價(jià)平均不過一千五百美金左右，近十多年平均漲幅不到5％，一棟房子平均30萬美元左右。美國各地房地產(chǎn)價(jià)格存在差異，但差異并不大。即便在全世界經(jīng)濟(jì)圣地紐約距市中心1小時車程郊區(qū)新建200平方米的房子，房價(jià)也只集中在34萬美元左右；在世界最著名的娛樂之都拉斯維加斯房價(jià)也大體如此。而中國一線城市大戶型、精裝修高檔公寓和城市周邊豪華別墅，無論是單價(jià)或整棟的價(jià)格已經(jīng)趕上或超過美國：出現(xiàn)次貸危機(jī)進(jìn)而引起一場百年不遇世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的美國，房價(jià)一般相當(dāng)于戶均收入的4倍，房價(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域即被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)；而當(dāng)前中國，10到20倍戶均收入的高房價(jià)，仍在伴隨著房價(jià)是否合理、是否應(yīng)繼續(xù)走高的爭論中穩(wěn)步走牛。市場有漲有跌，漲得越快，跌得就越急；漲得越高，跌得就越深，這是路人皆知的市場運(yùn)行規(guī)則。中國A股20年的幾個大的漲跌周期輪回想必大家仍歷歷在目。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為政者、投資者和購房草民在這場博弈過程中，都不要忘了兒童童話故事“皇帝新衣”的啟示，要用自己的眼睛看到真實(shí)的世界。

迪拜世界是一家靠債務(wù)高杠桿運(yùn)營的企業(yè)，雖然其各類資產(chǎn)超過900億美元，但其中很多都為流動性很差的不動產(chǎn)，而其欠債規(guī)模就達(dá)到了590億美元。這樣的財(cái)務(wù)狀況所隱藏的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和流動性風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。一旦金融市場發(fā)生動蕩(如2008年的金融海嘯爆發(fā))，這些潛水炸彈就會被引爆。而觀察國內(nèi)地方政府和地方融資平臺的舉債狀況，在此輪大規(guī)?；ㄍ顿Y的過程中，部分地方融資平臺的債務(wù)比率同樣過高，一些省市銀行負(fù)債與其地方財(cái)政收入之比業(yè)已高達(dá)500％以上，后續(xù)的還款能力很成問題。這種情況若遇到經(jīng)濟(jì)大幅下滑的情況，其所蘊(yùn)藏的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能會集中爆發(fā)，終將拖累全局。

在全球投資者對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和資產(chǎn)價(jià)格上漲開始感到樂觀之時，迪拜債務(wù)危機(jī)、希臘信用評級下降也許爆發(fā)得正是時候，它可以給那些頭腦過熱的投資者澆一盆冷水。而對中國政府來說，對資產(chǎn)泡沫醞釀和地方高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)要高度警惕，這應(yīng)該成為迪拜危機(jī)帶給中國的最大“禮物”。1990年日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)長期低迷，1997年香港樓市泡沫破滅重挫香港經(jīng)濟(jì)，去年以來美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)全球金融風(fēng)暴，迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅印發(fā)迪拜危機(jī)!全球資本市場深幅下挫……盡管泡沫破滅原因各不相同，但泡沫必將破滅卻是鐵律。