基于GIS和特征價格的住宅房產(chǎn)價格評估

王秀麗，李恒凱

(江西理工大學，江西贛州 341000)

基于GIS和特征價格的住宅房產(chǎn)價格評估

王秀麗?，李恒凱

(江西理工大學，江西贛州 341000)

特征價格模型是房地產(chǎn)領(lǐng)域有效的評估和分析工具，將其與GIS技術(shù)結(jié)合起來，利用GIS為其特征變量的量化提供輔助支持，可以充分利用二者的優(yōu)勢，使評估準確可靠。本文闡述了GIS和特征價格模型的結(jié)合點及評估模型的構(gòu)建過程，以SuperMap Deskpro 2008作為GIS平臺，以SPSS 17.0作為擬合分析軟件，以贛州市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)作為檢驗數(shù)據(jù)對評估模型進行了驗證，表明該模型具有很強實用性，具有重要的應(yīng)用推廣價值。

特征價格；GIS；房地產(chǎn)估價

1 引 言

特征價格理論是西方經(jīng)濟學中為研究異質(zhì)商品的價格而提出的一種理論，并在實踐中得到廣泛應(yīng)用。住宅房產(chǎn)是一種典型的異質(zhì)性商品，在實際的住宅交易市場中，住宅產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的，因此，國內(nèi)外對于住宅房產(chǎn)的估價，特征價格估價法是其常用的方法之一[1～2]。由于住宅特征對應(yīng)的特征價格無法直接得到，所以需要采集住宅特征方面的資料和市場交易數(shù)據(jù)來構(gòu)建特征價格模型，得出住宅特征和住宅價格之間的函數(shù)關(guān)系，從而進行特征價格的估價。在特征價格模型的構(gòu)建中，特征因子的確定和因子的準確量化，是影響特征價格估價準確性的關(guān)鍵因素。

地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)具有強大的空間數(shù)據(jù)管理和分析功能，可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)估價過程中的信息支持和可視化表達，特別是對于和空間位置相關(guān)的特征因子的量化，具有獨特的優(yōu)勢，能極大提高量化的效率和準確率，將GIS與特征價格模型結(jié)合可以充分利用二者各自的優(yōu)越性，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。目前，已有一些這方面的研究[3～4]，本文在這些研究基礎(chǔ)上，將根據(jù)住宅房產(chǎn)的特征價格特點，進一步挖掘GIS的功能，建立一套合理的基于GIS的住宅房產(chǎn)評估流程，為住宅房產(chǎn)的價格評估，探尋可行和更精確的評估方法。

2 GIS和特征價格評估的結(jié)合點

2.1 GIS為特征價格評估提供數(shù)據(jù)采集和管理

在住宅房產(chǎn)特征價格評估中，涉及大量住宅特征方面的資料和市場交易數(shù)據(jù)的采集和管理，而GIS技術(shù)無疑為這些數(shù)據(jù)的管理提供了最佳的方式。GIS可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機聯(lián)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價過程中的信息支持和可視化表達。GIS可以有效地組織和管理特征因子量化過程中涉及的大量統(tǒng)計、經(jīng)濟、規(guī)劃、建筑等實地調(diào)查和統(tǒng)計分析信息，解決特征價格估價信息種類多、數(shù)量大、來源廣、且格式不統(tǒng)一帶來的問題[5]。

2.2 GIS為特征價格評估提供多樣化的查詢方式

估價人員在特征因子量化過程中，需要查詢大量數(shù)據(jù)，為因子量化提供依據(jù)，而GIS提供了方便的查詢功能:①按圖形查詢，可在地圖上按任意范圍，如任意開窗、任意多邊形或點、線、面緩沖區(qū)等查詢。例如:為了對交易案例所在區(qū)域教育配套設(shè)施進行量化，可以利用緩沖區(qū)分析功能查詢出該交易案例一定范圍內(nèi)所有幼兒園、小學、中學等，并能快速定位查詢這些學校相關(guān)信息和這些學校到交易案例的最短距離等情況，為估價人員進行量化評分提供充足的數(shù)據(jù)支持；②按屬性查詢，可按數(shù)據(jù)庫中的地物名稱查詢符合的地物，并在地圖上高亮顯示；③綜合查詢，按圖形條件和屬性條件進行查詢。以上三種查詢方式都會在查詢結(jié)束將查詢結(jié)果用圖形和屬性數(shù)據(jù)方式表現(xiàn)出來。

2.3 GIS為估價系統(tǒng)提供空間分析

GIS的空間分析功能如緩沖區(qū)分析、疊加分析、路徑分析等分析模型均可用于特征價格評估。例如利用GIS的點、線、面緩沖區(qū)分析，獲得某房地產(chǎn)交易案例某一范圍內(nèi)的周邊信息，如商業(yè)、學校、銀行、交通等服務(wù)配套信息，充分利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間特性，根據(jù)其對估價過程及結(jié)果的影響輔助估價師進行估價特征量化；再如分析某地物(公園、超市等)對周圍房地產(chǎn)價格的影響，根據(jù)不同的影響范圍產(chǎn)生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內(nèi)的價格變化情況，檢驗對房地產(chǎn)價格的影響程度。此外，在建好各種數(shù)據(jù)庫后通過空間疊加、提取等空間分析手段可制作各種專題圖，每一項影響房地產(chǎn)價格的因素都可作為一個專題圖層來管理。如交通便捷程度圖、區(qū)位特征分布圖、環(huán)境質(zhì)量評價圖等。

3 評估模型的構(gòu)建

3.1 特征變量的選取

目前，國內(nèi)對住宅特征價格研究主要把住宅的特征分為建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征三大類。但針對各地的經(jīng)濟發(fā)展、文化氛圍、自然環(huán)境等條件的差異，特征參數(shù)的選取也不盡相同，根據(jù)歸納總結(jié)，選取了如表1所示的特征變量。

住宅房產(chǎn)特征變量選取 表1

3.2 GIS輔助下的特征變量量化

確定出特征變量后，接下來就是對這些變量進行量化。對特征變量的準確量化是模型是否成功的關(guān)鍵，要充分利用GIS的數(shù)據(jù)管理、查詢和分析功能為估價人員提供輔助支持。

對于表1中的建筑特征，由于面積(m2)、朝向、房齡(年)等都是房屋自身的屬性，這些參數(shù)的含義比較明確，變量的值可以直接采用掛牌資料中住宅特征的實際數(shù)值，這些屬性值可以直接通過GIS進行錄入，利用GIS的數(shù)據(jù)管理功能進行管理即可。對于朝向和車位采用虛擬變量進行量化，根據(jù)掛牌資料的實際情況，南北朝向賦值1，其他賦值0；有車庫或車位賦值1，否則賦值0；裝修:根據(jù)掛牌資料中的裝修情況，直接進行打分。打分標準為:無裝修(1分)、簡易裝修(2分)、中檔裝修(3分)、精裝修(4分)。

對于表1中的鄰里特征所涉及的變量，一般我們很難從交易案例自身數(shù)據(jù)獲取相應(yīng)信息，傳統(tǒng)方法是對每個交易案例數(shù)據(jù)的鄰里特征變量進行實地考察，然后綜合評價賦值，由于特征價格評估所涉及的交易案例數(shù)據(jù)量眾多，導(dǎo)致進行指標量化時費時費力，而且實地考察也難免有疏漏之處，導(dǎo)致量化的準確性難以保證。在GIS平臺下，我們可以調(diào)用當?shù)氐幕A(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫，然后利用GIS的各種查詢和分析功能來對該交易案例周圍的環(huán)境、設(shè)施和物業(yè)進行分析和評價賦分。具體來說，對于某交易案例的自然環(huán)境、生活配套和教育配套設(shè)施的評價賦分，可以利用GIS的緩沖查詢功能查詢出一定范圍內(nèi)對應(yīng)的特征變量指標數(shù)據(jù)，比如有多少郵局、學校、菜場、公園等信息及具體對應(yīng)指標地物的屬性信息，如學校規(guī)模，教學質(zhì)量、師資力量等，還可以利用GIS量算功能算出這些地物指標與交易案例的距離，并可以將GIS分析和專題制圖功能結(jié)合起來制作專題分析圖，比如某公園對與周邊住宅房產(chǎn)的自然環(huán)境影響評價圖。估價人員通過這些查詢和分析手段，并結(jié)合當?shù)氐恼w情況，對自然環(huán)境、生活配套和教育配套設(shè)施進行分級，分為優(yōu)、良、中、差四個等級，分別賦分為值為4、3、2、1，界于這兩者之間的，賦值為3.5、2.5、1.5，為了增加賦值的準確性，也可以采用多個估價人員分別賦分，然后采用加權(quán)平均的方法獲得最終賦值。對于某交易案例的小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理這些鄰里特征，可以調(diào)用GIS數(shù)據(jù)庫里的小區(qū)地圖，對其進行查詢和分析，賦值方法也采用和自然環(huán)境、生活配套、教育配套類似的方法進行分級賦分。

對于表1中的區(qū)位特征，主要體現(xiàn)為地段和交通條件，可以通過GIS制圖功能，調(diào)用該城市各地段房地產(chǎn)交易價格，制作房地產(chǎn)價格分級圖，研究房地產(chǎn)價格與具體地理區(qū)位和交通的關(guān)系。一般來說，較優(yōu)的區(qū)位一般位于該城市政治經(jīng)濟文化中心，而該區(qū)位通常也具有較高房價，這里，我們可以選定研究地區(qū)內(nèi)若干政治經(jīng)濟文化中心，若有多個中心，可以通過專家評分方法評定出各個中心權(quán)重，然后通過GIS量算功能計算交易案例到政治經(jīng)濟文化中心的距離，并計算出加權(quán)距離，然后根據(jù)區(qū)位中心輻射原理，視交易案例所在地與中心點的加權(quán)距離進行綜合評分。對于交通條件，可以通過GIS的網(wǎng)絡(luò)分析功能來判斷，通過GIS的網(wǎng)絡(luò)分析功能，可以方便計算出交易案例到其他任意興趣點的最短路徑，如市中心、火車站、汽車站等，并能方便計算出到這些興趣點的最短路徑之和，路徑之和越小，說明交通條件越好，并參考GIS查詢功能查詢出的該交易案例一定范圍內(nèi)公交、地鐵情況，估價人員就能據(jù)此對交易案例的交通情況進行定級賦分。區(qū)位特征定級賦分方法和鄰里特征定級賦分方法一致。

3.3 函數(shù)解析式的建立

按照3.2所示方法利用GIS軟件，對待估房產(chǎn)和交易案例的特征變量均進行了定級賦分以后，接下來就是根據(jù)交易案例的各特征變量值，進行函數(shù)擬合分析，建立函數(shù)解析式，然后將待估房產(chǎn)的特征變量值帶入函數(shù)解析式，即可求出待估房產(chǎn)價格。由于GIS軟件統(tǒng)計分析功能較弱，一般我們可以將GIS軟件中的交易案例和待估房產(chǎn)的特征變量數(shù)據(jù)導(dǎo)入Excel，然后將Excel數(shù)據(jù)導(dǎo)入MATLAB或者SPSS等專業(yè)的統(tǒng)計軟件進行回歸分析或主成分分析，通過這些專業(yè)軟件快速計算出函數(shù)解析式。

4 評估模型應(yīng)用實踐

按照評估模型的構(gòu)建思路，我們以GIS軟件SuperMap Deskpro 2008作為交易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)管理和分析平臺，以SPSS統(tǒng)計分析軟件作為函數(shù)擬合分析軟件。本文以贛州市章貢區(qū)作為研究區(qū)域，多層住宅為研究對象。構(gòu)建模型的樣本為2009年1月～12月間實際交易的78套每套面積在100 m2～150 m2二手房。以城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)作為檢驗數(shù)據(jù)源，對模型進行了驗證，以下對具體過程作簡要介紹。

4.1 數(shù)據(jù)采集和入庫

利用SuperMap Deskpro2008桌面軟件對贛州市基礎(chǔ)地理和房產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟人文數(shù)據(jù)進行采集數(shù)字化，建立贛州市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫。在此基礎(chǔ)上，對贛州市2009年的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)進行搜集和整理，將其錄入SuperMap中。具體過程為:首先在SuperMap數(shù)據(jù)庫中新建住宅交易案例圖層點圖層，并對這兩個圖層設(shè)置特征變量名稱作為對應(yīng)的屬性字段，將房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫中，如圖1所示。

圖1 數(shù)據(jù)錄入界面

根據(jù)上圖1所示界面，將交易案例的已知信息進行錄入。

4.2 特征變量量化

將所有交易案例數(shù)據(jù)錄入后，根據(jù)3.2所示方法，對特征變量進行量化。對于建筑特征的量化，可以根據(jù)錄入的基本信息，按照3.2對建筑特征變量量化方法直接量化。對與鄰里特征變量和區(qū)位特征變量的量化，要充分利用SuperMap提供了多種數(shù)據(jù)查詢和空間分析功能，利用這些方法進行輔助分析和量化，圖2所示為對某一交易案例生活配套設(shè)施進行量化，我們根據(jù)SuperMap提供的多重緩沖查詢功能，方便查出在該交易案例周圍 500 m、1 000 m、1 500 m分別有哪些超市及這些超市的詳細信息圖。同樣的方法，還可以查詢菜場、郵局、銀行、醫(yī)院等的分布及其詳細信息，估價人員根據(jù)這些信息，結(jié)合贛州實際情況，可以確定該交易案例所處生活配套設(shè)施情況，并對其定級賦分。其他變量的定級賦分采用類似的方法，還可以利用SuperMap提供的網(wǎng)絡(luò)分析、疊置分析、距離量算、專題制圖等功能進行輔助分析，這里不一一詳述。

圖2 多重緩沖查詢結(jié)果示意圖

4.3 SPSS軟件擬合函數(shù)式

圖3 導(dǎo)出Excel文件示意圖

利用SPSS 17.0軟件將導(dǎo)出的Excel文件數(shù)據(jù)錄入，進行擬合，最后得出回歸方程模型。模型的判定系數(shù)R2為0.933，經(jīng)調(diào)整的R2為0.871，說明模型的擬合程度較好，有良好的解釋能力。回歸方程方差分析的F值為150.281，表明進入方程的住宅特征與房價P之間的線性關(guān)系能夠成立，模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合在統(tǒng)計上是有意義的，回歸方程有效?；貧w結(jié)果如表2所示。

多元回歸系數(shù) 表2

由表2得贛州市住宅價格評估模型的函數(shù)擬合式為:

4.4 利用評估模型進行估價

利用上述模型對贛州市西津路小區(qū)一套2003年建的二手房進行估價，該房3室2廳，120 m2，樓層2層共6層，南北朝向、簡單裝修，中介價格45萬，實際交易價格為40萬。由GIS緩沖查詢發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)周邊銀行、醫(yī)院、超市、學校等設(shè)施齊全且臨近郁孤臺公園及城墻，因此自然環(huán)境、生活配套、教育配套均為較優(yōu)，地段和交通均為良好，因是較早小區(qū)文體設(shè)施及物管均一般，小區(qū)環(huán)境良好。據(jù)此對該房屋特征進行量化并帶入模型，得房屋總價為:

由此模型估算價格和實際交易價格比較接近，證明模型有較高的精確性。

5 結(jié) 語

特征價格模型是房地產(chǎn)領(lǐng)域有效的評估和分析工具，在住宅房地產(chǎn)估價方面有著廣泛應(yīng)用，但對于特征變量的準確量化一直是一個難題，也直接影響估價結(jié)果的準確性。本文根據(jù)GIS和特征價格模型的特點，將兩者有機結(jié)合起來，建立了一套基于GIS和特征價格的住宅房產(chǎn)估價模型，并以贛州市實際房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)進行了驗證，表明該模型具有很強實用性，能大大提高估價的準確性，具有重要的應(yīng)用推廣價值。

[1]王卓琳，秦偉偉.特征價格模型研究綜述[J].經(jīng)濟論壇，2009(12):130－131

[2]陳永霞，陳民強.南京市住宅特征價格的分析[J].淮陰工學院學報，2009，18(4):59－63

[3]周麗萍，李慧民，楊嘉.基于GIS的房地產(chǎn)特征價格模型研究[J].西安建筑科技大學學報，2008，27(2):21－25

[4]吳宇哲.基于GIS的城市住宅價格時空演變規(guī)律探索及其應(yīng)用研究[D].杭州:浙江大學，2005

[5]李恒凱，郝雷.改進市場比較法中交易案例選取的GIS方法[J].江西理工大學學報，2009，30(4):13－17

Assessment of Residential Real Estate Prices Based on GIS and Hedonic Price Model

Wang XiuLi，Li HengKai
(Jiangxi University of Science and Technology，Ganzhou 341000，China)

Hedonic price model is an effective tool for valuation and analysis in real estate evaluation.By combining hedonic price model and GIS，we can make use of GIS to provide assistance support for quantization of characteristic variable and exert their merits to make assessment accurate and reliable.In this paper，we elaborate the junction of GIS and hedonic price model and the process of valuation model constructed.To SuperMap Deskpro2008 as GIS platform and SPSS17.0 as analyzing software，to the foundation data and the house property data in Ganzhou as examining data to validate the assessment model，the result indicate that the model have very strong practicality and important application value.

hedonic price；GIS；real estate evaluation

1672－8262(2010)05－57－04

F729.9，P208

A

2010—01—28

王秀麗(1977—)，女，碩士，講師，研究方向為工程項目管理與房地產(chǎn)估價。

江西省教育廳科技研究項目(編號:GJJ10489)