草堂科技園區(qū)居住用地開發(fā)強度研究

王安平 孫雪茹

1 研究背景

土地開發(fā)強度是指一定區(qū)域土地利用程度及其累積承載密度的綜合反映，通常用建筑面積、人口數(shù)量、就業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟產(chǎn)值和物化投入等單項或復合指標來表達，具有多層次、多目的、多要素以及復雜性和動態(tài)性的特征。根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的要求，居住用地開發(fā)還應考慮住宅建筑高度(層數(shù))、間距、綠地率、人均綠地面積等控制指標。當容積率一定時這些指標能夠大體上限定建筑密度的取值范圍，因此本次開發(fā)強度研究側重于地塊容積率的確定。隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，開發(fā)商追逐價值最大化的本性顯露無遺。政府、開發(fā)商、普通居民三者在開發(fā)強度博弈中，居民處于弱勢地位，如何保證普通居民公平的享有舒適居住的權利，在效率和公平的兩難選擇中尋找一個平衡點，是規(guī)劃工作者研究的熱點。

2 技術方法

本次研究使用ArcGIS的空間分析模塊(Spatial Analyst)進行加權疊加分析，對結果進行重分類定性得出基本開發(fā)強度分區(qū)。

3 技術路線

本次研究試圖通過宏觀(上位規(guī)劃指導、地方法律法規(guī)約束)、微觀(規(guī)劃區(qū)內功能配套及環(huán)境對各地塊的影響)層面具體分析，自上而下與自下而上相結合，確定規(guī)劃區(qū)居住用地合理容積率。同時進行典型地塊開發(fā)強度校驗，對其合理性進行驗證。

4 開發(fā)強度研究

4.1 規(guī)劃區(qū)簡介

西安高新區(qū)草堂產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃面積約15 km2，用地東側與草堂旅游區(qū)相鄰，用地南臨秦嶺環(huán)山旅游路，北至戶縣縣城規(guī)劃南界，西至南北七號路以東500 m，東至太平河，用地內現(xiàn)狀主要為農田和村莊以及部分龐光鎮(zhèn)建成區(qū)?，F(xiàn)狀用地周邊主要道路有西漢高速、新環(huán)山旅游路、西戶公路，現(xiàn)狀用地內部有:戶縣東西六號路、東西八號路和南北七，八，九號路。

4.2 宏觀層面

規(guī)劃區(qū)主要功能為輕工業(yè)制造、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、休閑活動中心及居住為主。西安高新區(qū)草堂產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃對本區(qū)的定位為:“是集高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及高品質人文社區(qū)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是西安市高新區(qū)未來發(fā)展的增長極。”

總體規(guī)劃中對于居住用地指標的確定:“規(guī)劃片區(qū)內居住總用地為198.67 hm2，占園區(qū)總面積的13.24%，大約可以容納2.9萬人。之所以按人口毛密度150人考慮，主要是考慮到秦嶺北麓規(guī)劃中基地所處位置為生態(tài)協(xié)調區(qū)，所以參考居住區(qū)設計規(guī)范而定出的較低的控制標準，其中可容納居住人口約3萬人。規(guī)劃居住用地中中、小學占地約8.5 hm2。居住用地的容積率宜按1.2控制?！?/p>

4.3 微觀層面

4.3.1 要素確定

本次選擇交通、服務、環(huán)境三個準則，六項指標，見圖1。

交通層面如果單就通行能力而言，環(huán)山公路通行能力最大，但是環(huán)山公路由于車速快、出入口較少，其對周邊地塊的影響較小。所以本次引入了交通承載力因素。交通承載力主要判斷依據(jù)為四項斷面寬度、交叉口數(shù)量、出入口數(shù)量、是否人車混行。根據(jù)以上四項標準選取區(qū)內交通承載力較高的道路。服務層面選擇教育、醫(yī)療、商業(yè)三個指標，分析中以中小學、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)代替進行具體分析。環(huán)境層面，本區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，南依秦嶺東臨太平河。本次評價中選取河流和綠地公園為主要影響要素。

4.3.2 要素評分標準

各要素評分標準見表1。

表1 各要素評分標準表 m

根據(jù)人體本次采用3個數(shù)據(jù)，步行5 min 400 m距離、步行10 min 1 000 m距離、公交車4站2 000 m距離來量化各要素的空間影響。

4.3.3 要素權重確定

本次采用層次分析法確定要素權重。通過要素兩兩對比，確定要素相對重要性，建立要素判斷矩陣(見表2)，求取矩陣特征向量及特征值，對特征值進行一致性校驗后，歸一化特征向量，即為要素的權重值。

表2 要素判斷矩陣表

4.3.4 疊加計算

在ArcGIS空間分析模塊中對上述要素進行加權疊加，得出初步開發(fā)強度分區(qū)結果。

表3 容積率分區(qū)結果校核表

5 規(guī)劃開發(fā)強度分區(qū)

總體規(guī)劃中對本區(qū)容積率要求控制在1.2。草堂園區(qū)位于秦嶺北麓，結合《秦嶺西安段環(huán)境保護規(guī)劃》的要求，緯三路以南環(huán)山路以北容積率為0.5，東西八號路以南緯三路以北容積率為0.8。對上面開發(fā)強度分區(qū)結果根據(jù)總規(guī)及環(huán)境保護規(guī)劃的要求進行修正。

對容積率分區(qū)結果進行簡單校核結果見表3。

總計建筑面積161萬 m2，總規(guī)中控制的 3萬居住人口，人均居住建筑面積53 m2，符合園區(qū)主要作為“高品質人文社區(qū)”的定位。

6 結語

本文通過由下而上和由上而下的研究過程，在嚴格遵守《西安高新區(qū)草堂科技產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃》及《秦嶺西安段環(huán)境保護規(guī)劃》的前提下，運用ArcGIS手段合理確定規(guī)劃區(qū)內各居住地塊開發(fā)強度及容積率指標，避免了盲目依靠經(jīng)驗確定地塊容積率的不足，讓控制性詳細規(guī)劃更加科學合理。

[1] 韓 政.控制性詳細規(guī)劃中土地開發(fā)強度控制探討——以《南寧市茅橋、東溝嶺片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》為例[J].規(guī)劃師，2009(11):33-34.

[2] 王忠誠，李金蓮.中心城區(qū)土地開發(fā)強度研究[J].江蘇城市規(guī)劃，2008(12):46-47.

[3] 黃明華，鄭曉偉.效率和公平視角下的小城鎮(zhèn)開發(fā)強度分區(qū)研究——以陜西洛川城區(qū)控制性詳細規(guī)劃為例[J].城市規(guī)劃，2009(3):53-54.