“迪拜危機(jī)”陰霾正在飄向中國

■/本刊見習(xí)記者 李 拉

“迪拜危機(jī)”陰霾正在飄向中國

■/本刊見習(xí)記者 李 拉

迪拜繁華夢的破滅，為目前房地產(chǎn)泡沫不斷吹大的中國敲響了警鐘。

在“迪拜債務(wù)危機(jī)”全面爆發(fā)之前，迪拜不僅僅是建筑史上的奇跡，更是一個(gè)看上去永不破滅的樓市神話。然而，神話宣告破滅后，隨即帶來的是房價(jià)驟跌，眾多投資者所購豪宅或物業(yè)均遭大幅貶值，曾于2009年年初就已受挫的浙商再次遭受重創(chuàng)。他們在迪拜樓市的投資已損失近半，粗略估計(jì)超過20億元人民幣。

一、迪拜危機(jī)發(fā)生的背景及原因

（一）危機(jī)背景

2009年11月25日，迪拜財(cái)政部突然宣布，由政府持有的迪拜世界公司及旗下的房地產(chǎn)分支棕櫚島集團(tuán)將推遲償付數(shù)十億美元的債務(wù)至少六個(gè)月，以便進(jìn)行債務(wù)重組。棕櫚島集團(tuán)是負(fù)責(zé)開發(fā)超大型人工島度假勝地“棕櫚島”的企業(yè)，必須在12月14日前向阿拉伯的投資者償還35億美元的債務(wù)。據(jù)紐約時(shí)報(bào)估算，“迪拜世界”的對外債務(wù)高達(dá)590億美元，占迪拜總債務(wù)的74%。

2007年，“迪拜世界”斥資51億美元，購入美國娛樂業(yè)巨頭米高梅公司近10%的股份。但后來，米高梅的股價(jià)從當(dāng)時(shí)的84美元一度降至16.8美元。迪拜其它投資公司花費(fèi)近30億美元購入了德意志銀行和渣打銀行的股份，但這兩家銀行的股價(jià)也大幅縮水。迪拜近年來大舉投資國際金融業(yè)，在金融危機(jī)持續(xù)的影響下，迪拜的投資出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，為債務(wù)危機(jī)埋下隱患。

迪拜執(zhí)行的本國貨幣迪拉姆與美元掛鉤的政策也使此次迪拜的債務(wù)危機(jī)雪上加霜。從2008年到2009年，美元的貶值導(dǎo)致迪拜和海灣地區(qū)物價(jià)飛漲，通貨膨脹率連續(xù)數(shù)月高達(dá)兩位數(shù)。美元的貶值引發(fā)迪拜經(jīng)濟(jì)的衰退，加劇了迪拜債務(wù)危機(jī)。

（二）主要源自房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)

迪拜雖地處中東，但卻并不盛產(chǎn)石油，探明的石油儲(chǔ)量僅有50億桶，據(jù)估算繼續(xù)開采20年后便將枯竭。于是，這讓迪拜的一大半經(jīng)濟(jì)集中在房地產(chǎn)上。

國有企業(yè)“迪拜世界”經(jīng)營范圍包括港口運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游休閑、經(jīng)濟(jì)自由區(qū)運(yùn)營、私募基金、大型折扣店、航空項(xiàng)目、證券交易和金融服務(wù)等領(lǐng)域，在世界各地推進(jìn)大型項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了膨脹式的高速發(fā)展。據(jù)披露，過去4年多來，迪拜以建設(shè)中東地區(qū)物流、休閑和金融樞紐為目標(biāo)，推進(jìn)了3000億美元規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目。在此過程中，政府與國有企業(yè)的債務(wù)像滾雪球一樣不斷增加。在迪拜，工地遍布全城，而且動(dòng)輒便是“史上最高”、“全球獨(dú)有”或者身價(jià)百億的項(xiàng)目。為了進(jìn)行這些項(xiàng)目，迪拜政府與其所屬開發(fā)公司在全球債券市場大舉借債，籌措投資資金。而這些投資無數(shù)的項(xiàng)目卻難以在短期實(shí)現(xiàn)盈利，最終讓迪拜一步步走上債務(wù)危機(jī)的道路。

房地產(chǎn)的過度開發(fā)導(dǎo)致迪拜經(jīng)濟(jì)的畸形發(fā)展。迪拜的年GDP為750億美元，國家總債務(wù)卻高達(dá)800億美元，2010年底以前到期的債務(wù)130億美元，2011年底以前約為200億美元，而“迪拜世界”一家欠債額就高達(dá)590億美元。

二、迪拜危機(jī)與美國、日本危機(jī)的共同之處

（一）美國次貸危機(jī)

美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為三級市場，第一級是優(yōu)級房貸市場，第二級是次優(yōu)級房貸市場，第三級是次級房貸市場。次貸政策對中低收入的購房者很有誘惑力，因?yàn)樗邆淞巳齻€(gè)特點(diǎn)：一是低首付，有的次貸甚至沒有首付，這對中低收入者特別具有吸引力。二是期限長，有的20年還本息，還款周期長使貸款者壓力小。三是利息前低后高，即前2年是低息，后18年是高息，越到接近20年的時(shí)候利息越高。這三個(gè)特點(diǎn)使得中低收入者踴躍貸款購房，房地產(chǎn)價(jià)格漲得很快，一套豪宅最高達(dá)到幾百萬美元以上。

美國開辦次級貸款的初衷是好的，旨在解決中低收入者買房難問題。這項(xiàng)措施啟動(dòng)后，美國的私人住房率提升了六個(gè)百分點(diǎn)，成功為1000萬中低收入者解決了住房問題。信貸雙方都有一個(gè)心理底線，即最后實(shí)在不行就賣房子還貸款，反正也賠不上，結(jié)果恰恰就在這里面出了問題。市場經(jīng)濟(jì)的供求規(guī)律是不可違背的，次貸刺激了樓市，也毀了樓市。次貸使美國的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，暴漲之后就是暴跌，連跌了40%，房地產(chǎn)市場終于潰不成軍，房貸者無力還貸，銀行難以支撐，于是危機(jī)爆發(fā)。

（二）日本房產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代后期，日本經(jīng)濟(jì)擺脫了“石油危機(jī)”的影響后，開始快速回升，生產(chǎn)和需求十分旺盛，進(jìn)入繁榮期。在這個(gè)時(shí)期，日本出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項(xiàng)目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。日本金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)泡沫的危害認(rèn)識不足，也沒有能夠及時(shí)對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀做出一個(gè)正確的評估，紛紛爭先恐后地給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。

吹出來的泡沫終是要破的。1991年，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開始暴跌，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅給日本經(jīng)濟(jì)留下了嚴(yán)重的后遺癥，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)10多年來一蹶不振。

泡沫經(jīng)濟(jì)期間，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌以及經(jīng)濟(jì)的長期低迷，導(dǎo)致日本一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在日本的破產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當(dāng)年全部破產(chǎn)企業(yè)的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1/3以上是房地產(chǎn)公司，均創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高記錄。

房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌還重創(chuàng)了日本金融業(yè)，成為日本經(jīng)濟(jì)衰退的“罪魁禍?zhǔn)住?。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴跌致使許多房地產(chǎn)商和建筑公司的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產(chǎn)。房地產(chǎn)公司以及個(gè)人在向銀行貸款時(shí)雖然都有房地產(chǎn)等資產(chǎn)作擔(dān)保，但隨著土地價(jià)格的不斷下跌，擔(dān)保的價(jià)值日益下降，致使日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)不斷增長，資本充足率大幅下降。

（三）迪拜危機(jī)與美、日危機(jī)的共同之處

迪拜危機(jī)的導(dǎo)火索，就是對房地產(chǎn)行業(yè)過度放貸，靠全球巨額融資吹起了迪拜的房地產(chǎn)泡沫，在全球經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)泡沫破裂了，巨額債務(wù)到期不能償還，引起銀行業(yè)的恐慌和金融市場波動(dòng)，釀成危機(jī)。

前車之鑒，世界霸主美國靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)以崩盤宣告終結(jié)；世界第二的日本靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最終的命運(yùn)也是崩盤。依靠房地產(chǎn)業(yè)，迪拜成為阿拉伯的一顆最璀璨的明珠。引發(fā)大量的資金涌向迪拜，金融與房地產(chǎn)的捆綁式發(fā)展，締造出了一個(gè)輝煌的地產(chǎn)神話。然而，迪拜也沒能逃脫宿命，沒能成為一個(gè)倚重房地產(chǎn)卻不崩盤的例外。

三、中國的房地產(chǎn)泡沫暗藏危機(jī)

（一）沽地稱王弊端深遠(yuǎn)

中國的房地產(chǎn)業(yè)到底是不是暴利行業(yè)？幾乎所有的地產(chǎn)商都說不是。但在新一輪的樓市上漲行情中，又有大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)，這從一個(gè)側(cè)面反映出了房地產(chǎn)業(yè)的盈利確實(shí)豐厚無比。去年10月份頒布的2009年胡潤百富榜的前十名富豪中，就有六位來自房地產(chǎn)業(yè)，包括碧桂園、合生創(chuàng)展、世茂集團(tuán)、大連萬達(dá)等。另外，恒大、富力、星河灣、雅居樂等也都在百名富豪榜之列。國資委履行出資人職責(zé)的131家央企中，以房地產(chǎn)為主業(yè)的不過16家，但目前卻有超過90家的央企涉足房地產(chǎn)。

2008年之前的中國房地產(chǎn)市場，是由民營資本主導(dǎo)，連年的“地王”也是民企。然而在2009年的“地王爭奪戰(zhàn)”中，曾幾何時(shí)風(fēng)光無限的民企相繼敗下陣來，讓位于以往相當(dāng)?shù)驼{(diào)的國企。銀行對大房企也敞開懷抱，2009年8月份以來，萬科獲得建行500億元、金地獲得工行300億元信貸額度。這樣的地王，制造出來的不是市場真實(shí)繁榮，而是虛假的繁榮，利益有限，弊端深遠(yuǎn)。

（二）迪拜危機(jī)的教訓(xùn)

其一，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展。迪拜將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，盡管房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金需求量大、應(yīng)變能力弱，浮華表面的身后，暗藏危機(jī)。其二，超償付能力過度依賴外資。迪拜國內(nèi)生產(chǎn)總值為750億美元，而負(fù)債卻高達(dá)800億美元，沒有實(shí)業(yè)且并不盛產(chǎn)石油的迪拜，過度依賴外資形成畸形房地產(chǎn)泡沫，泡沫終將破掉實(shí)屬必然。其三，憂患意識不足。2007年美國因次貸引起的金融危機(jī)爆發(fā)后，全球大部分國家紛紛采取措施應(yīng)對危機(jī)。而迪拜卻在自己的樓市神話中樂此不疲，沒有意識到引發(fā)危機(jī)的嚴(yán)重性。非但沒有做好預(yù)防措施，還借入大筆的外債，房地產(chǎn)的泡沫不斷被吹大，終釀成危機(jī)。

（三）迪拜危機(jī)的啟示

迪拜危機(jī)給我國最大的啟示，即過度依賴房地產(chǎn)業(yè)將不利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

對于迪拜債務(wù)危機(jī)，中國不少專家學(xué)者表現(xiàn)的比較樂觀，認(rèn)為并不會(huì)殃及中國，影響中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。然而，倚重房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的國際巨頭們相繼崩盤引發(fā)危機(jī)，難道對房地產(chǎn)與金融捆綁更嚴(yán)重的中國一點(diǎn)警示作用都沒有？

從2003年到2009年，特別是2005、2006、2007這三年，國內(nèi)房價(jià)上漲出現(xiàn)了過快過猛的勢頭。

對比迪拜，2001年迪拜一棟獨(dú)立別墅每平米只要人民幣8000元，到危機(jī)之前，房價(jià)漲至最高峰，每平米4萬多人民幣。普通公寓的價(jià)格最高時(shí)也達(dá)到了每平米兩三萬元人民幣。反觀中國，北京四環(huán)以內(nèi)的公寓都在2萬元以上，即便是杭州這樣的城市，中心城區(qū)的商品房也達(dá)到了19000元，不論是北京、上海、廣州、杭州，核心區(qū)域的公寓價(jià)早已突破了3萬。北京、上海的房價(jià)與被譽(yù)為奢華之都的迪拜不相上下。

2009年12月18日美國知名雜志《福布斯》評選出了七大近在眼前的金融泡沫。中國房地產(chǎn)市場高居排行榜第二。

中國目前最大的一個(gè)隱患是：推動(dòng)GDP增長最快的力量竟來源于民生領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也非常之高，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)50多個(gè)，已經(jīng)成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主脈。我們在經(jīng)濟(jì)上嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，嚴(yán)重依賴民生行業(yè)的發(fā)展，而民生領(lǐng)域恰恰是政府應(yīng)當(dāng)做好的本職工作。這正是GDP雖然快速增長而民眾生活壓力日益增大的根源所在。

另一個(gè)重要啟示是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中要嚴(yán)格控制信用膨脹，否則就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫。一旦我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，依靠房地產(chǎn)發(fā)展的眾多行業(yè)都將遭到難以估量的損失。因此，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是房地產(chǎn)政策需要深刻反省，中央與地方政府的博弈必須有勝算，否則房價(jià)還會(huì)在“調(diào)控”中繼續(xù)上漲。我們擔(dān)心遏制房地產(chǎn)會(huì)使GDP大幅下滑，就不擔(dān)心“迪拜危機(jī)”在中國上演？■