加強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論與實踐問題的研究

張躍慶

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了很大的發(fā)展。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度廣、帶動性強、貢獻(xiàn)率大，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有力地拉動了GDP的增長，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，支持了城市化的進(jìn)程，不斷地滿足著居民對住房的需求。在中國經(jīng)濟(jì)崛起中，功不可沒。

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，出現(xiàn)了一些問題。最明顯的問題，就是房地產(chǎn)價格不斷上漲，房地產(chǎn)價格居高不下，成為全社會關(guān)注的熱點。數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國住房銷售平均價格約4700元/平方米，比2008年均價上漲了813元/平方米，漲幅接近25%。一些大城市房地產(chǎn)價格上漲的速度更快。北京上漲了約80%，上海上漲了約113%，深圳上漲了約103%。絕大部分城市房價收入比達(dá)到了1：10，甚至在一些特大城市達(dá)到了1：20到1：30，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1：3—6的國際標(biāo)準(zhǔn)。

為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行，解決房地產(chǎn)價格不斷上漲的問題，2003年中央出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的意見》（即2003年中央18號文件），開始了對房地產(chǎn)調(diào)控。2005年出臺了“國八條”，要求“穩(wěn)定住房價格”；2006年的“國六條”，要求“控制住房價格過快上漲”；2007年的兩個70%，要求“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”；2009年出臺了“遏制部分城市房價過快上漲”等調(diào)控政策。但是，調(diào)控的成效不僅不太明顯，甚至還形成了越調(diào)控價格越上漲的情況。進(jìn)入2010年，國務(wù)院與國務(wù)院主管部門又出臺了相應(yīng)的調(diào)控房地產(chǎn)及其價格的政策措施。溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中也進(jìn)一步闡明了調(diào)控房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格的方針政策。

形成房地產(chǎn)價格居高不下的原因是多方面的。有經(jīng)濟(jì)方面的原因；體制方面的原因；制度方面的原因；政策方面的原因；市場方面的原因等等。2009年房地產(chǎn)價格快速上漲的實際狀況表明，房地產(chǎn)市場投資投機性，以及支持這種投資投機的銀行大量信貸或流動性，是造成房地產(chǎn)價格上漲的主要原因。一些媒體根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，為了應(yīng)對國際金融經(jīng)濟(jì)危機，國家投資4萬億擴大內(nèi)需，在適度寬松貨幣政策的條件下，2009年銀行發(fā)出的約10萬億信貸資金，大部分流向了房地產(chǎn)。北京、上海、深圳投資投機性購房，占到了住房總購買量的62%、51%、57%。2009年個人向銀行購房貸款達(dá)到了約25000億元。

房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的核心，涉及的范圍很廣。要解決房地產(chǎn)價格高和不斷上漲的問題，就必須完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，規(guī)范房地產(chǎn)市場運行，加強國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控等一系列理論與實踐問題。本文就其中一些問題，提出一些粗淺的看法。

當(dāng)代中國房地產(chǎn)是改革開放的產(chǎn)物

半殖民地和半封建的舊中國，在一些沿海工商業(yè)城市，房地產(chǎn)已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展。中華人民共和國成立，三大改造完成，建立了社會主義經(jīng)濟(jì)制度，實行了計劃經(jīng)濟(jì)體制。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市國有土地實行的是“無償、無期限、無流動”的使用制度；住房實行的是“國家統(tǒng)建、統(tǒng)分、統(tǒng)包”的“實物分配、低租金、福利制”的住房制度。在這種體制下，房地產(chǎn)不是商品，無法進(jìn)行經(jīng)營，雖然國家進(jìn)行了大量的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，但是沒有房地產(chǎn)業(yè)。

社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，把城市土地納入了市場經(jīng)濟(jì)運行的軌道，城市土地使用權(quán)成了商品，建立城市土地使用權(quán)市場，通過土地使用權(quán)市場實現(xiàn)了城市土地資源優(yōu)化配置；住房制度改革，使住房變成了商品，建立了住房市場，住房可以買賣；城市管理體制改革，把城市建設(shè)納入了市場經(jīng)濟(jì)運行軌道，可以按照市場經(jīng)濟(jì)方式對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。當(dāng)代中國房地產(chǎn)業(yè)，就是在這樣的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。

當(dāng)代中國房地產(chǎn)，作為改革開放產(chǎn)物的這種特殊性，決定了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣度和深度，以及房地產(chǎn)市場運行和管理規(guī)范和完善程度等，都依賴于城市土地使用制度、住房制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度建立的完善程度和運行的規(guī)范程度。所以，只有進(jìn)一步深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革，建立完善的與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地使用制度，城市住房制度以及房地產(chǎn)市場運行和調(diào)控管理制度，才能解決目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的深層次問題。

房地產(chǎn)對投資投機者不應(yīng)當(dāng)具有增值保值的功能

投資房地產(chǎn)可以實現(xiàn)增值保值，為大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)提供了理論根據(jù)。但是這個理論，在我國城市土地國家所有制的條件下，對于投資投機購房者和囤積土地者，是不能成立的。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是可以保值和增值的。房地產(chǎn)增值保值，是由土地的特性決定的。土地使用價值是永存的，是不可滅失的；土地資源是有限，不可能隨著需求的增長而無限地增加供給；土地特別是城市土地隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的完善，價值會不斷地增長。這就是房地產(chǎn)增值保值的根本原因。這種情況說明，房地產(chǎn)或土地價值的這種增值，不是房地產(chǎn)投資者或持有者投資的結(jié)果，而是社會發(fā)展與國家或城市政府投資的結(jié)果。在土地私有制的條件下，土地或房地產(chǎn)這種價值增值，自然落入了土地所有者即地主或房地產(chǎn)經(jīng)營者手中。但是，即使在土地私有制條件下，人們也認(rèn)為這種土地價值的增值落入土地所有者手中也是不合理的。因為它違背了市場經(jīng)濟(jì)所遵循的“誰投資，誰受益”的原則。為此，西方經(jīng)濟(jì)理論曾經(jīng)提出了通過稅收或明確產(chǎn)權(quán)的方法，解決經(jīng)濟(jì)這種外部性的問題。我國民主革命先行者孫中山則提出了土地“漲價歸公”的主張。

在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)也是可以保值增值的。但是，這種增值的價值，應(yīng)當(dāng)歸國家或城市政府所有。因為，在我國具體條件下，不僅由于城市土地屬于國家所有，土地增值收益自然應(yīng)當(dāng)歸國家所有；而且城市土地或房地產(chǎn)價值增值，也是由于國家或城市政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施投資的結(jié)果，因此也應(yīng)當(dāng)歸國家或城市政府所有。總之，無論從土地所有權(quán)的角度說，還是從投資者的角度說，城市土地或房地產(chǎn)價值增值，都應(yīng)當(dāng)歸國家或城市政府所有。

從理論上說，在我國具體條件下，房地產(chǎn)對于購房投資投機者和經(jīng)營者不僅不會增值保值，而且還會隨著房地產(chǎn)使用年限的延長，使價值逐步減少。這是因為在我國，住房投資者與使用者，只能取得70年土地使用權(quán)，土地每使用一年，就會減少一年的土地使用權(quán)價值即減少1/70的價值；房屋則隨著房屋使用年限的延長，房屋價值也在相應(yīng)地減少，減少的程度由折舊率決定。如果開征了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收（物業(yè)稅或財產(chǎn)稅），在持有房屋期間還必須不斷地增加支出。

問題是在我國現(xiàn)實生活中，投資投機購房者和土地的囤積者，通過持有房地產(chǎn)實現(xiàn)了保值增值的功能。這種狀況只能說明，由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度或租稅費制度不完善，從而使土地增值收益從國家即國有土地所有者手中，流失到投資投機購房者和土地囤積者手中。所以，正確地認(rèn)識土地或房地產(chǎn)增值的原因，通過完善房地產(chǎn)租稅費制度，規(guī)范房地產(chǎn)收益分配關(guān)系，特別是規(guī)范土地或房地產(chǎn)增值收益的歸屬，才能從理論與實踐上不僅解決由于大量投資投機不斷地推高房地產(chǎn)價格這個社會各方面關(guān)注的熱點問題，而且也才能把投資投機主導(dǎo)型的住房市場，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M主導(dǎo)型的住房市場，并實現(xiàn)房地產(chǎn)社會公平。

房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，房地產(chǎn)價格是壟斷價格

土地或房地產(chǎn)市場不是自由競爭市場，是壟斷競爭市場。這是由土地的有限性、土地經(jīng)營的壟斷性決定的。土地的有限性，不僅決定了土地的總量是有限的，即不可能隨著需求的增加而無限地增加；而且也決定了在特定區(qū)域內(nèi)（區(qū)位），土地始終是一個確定的量。這種狀況也就決定了，誰取得特定區(qū)域上的土地開發(fā)權(quán)，誰也就取得了特定地塊的壟斷經(jīng)營權(quán)。因為在一塊特定土地上，只能排他性地由一家或幾家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即進(jìn)行壟斷經(jīng)營。

在土地或房地產(chǎn)市場上也存在著競爭。由于土地的有限性和經(jīng)營的壟斷性，在一個特定的區(qū)域，只可能形成（周圍）少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)競爭。這種競爭在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就叫做環(huán)形競爭。在環(huán)形競爭中，由于房地產(chǎn)企業(yè)人數(shù)少，很容易達(dá)成價格協(xié)議。這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就叫做合謀。由合謀形成的價格，就叫做合謀價格。合謀價格，就是房地產(chǎn)壟斷價格的形式。

關(guān)于土地與房地產(chǎn)這種壟斷價格的決定與實現(xiàn)問題，馬克思在《資本論》中作出了經(jīng)典的說明：“我們說壟斷價格時，一般是指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)。”（《馬克思恩格斯全集》第25卷 第873頁）我國目前房地產(chǎn)價格就是由投資投機購房的“購買欲”，即購房不是為了取得住房的使用價值，為了消費，而是為了取得價值，即實現(xiàn)價值增值的目的。為此，他們就力求把房地產(chǎn)價格推高，以便通過買賣價格差額，實現(xiàn)價值增值的目的。這就是所謂“買漲不買跌”的真實原因。同時，支持這種“購買欲”的“支付能力”，即資金（資本），也主要不是來源于他們的自有資金，而是借助銀行等金融機構(gòu)信貸資金構(gòu)成的“支付能力”。所以，規(guī)模過大的房地產(chǎn)信貸和流動性，有力地支持了投資投機購房需求，成為推動房地產(chǎn)價格上漲過快的重要原因。

理論與實踐都表明，通過增加土地與房地產(chǎn)供給，雖然增加了房地產(chǎn)市場上商品的供給數(shù)量；但是，由于土地以及由土地決定的房地產(chǎn)供給的數(shù)量總是有限的，是無法滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對房地產(chǎn)的巨大需求的。所以，單純依靠增加房地產(chǎn)供給，無法實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的調(diào)控。因為，供求決定價格，是完全自由競爭市場價格決定規(guī)律，壟斷競爭市場存在著“市場失靈”，供求、競爭無法充分發(fā)揮作用，所以不能有效地對價格發(fā)生作用。只有根據(jù)房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是壟斷價格這種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，才能有效地對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)控。

住房保障制度是對房地產(chǎn)“市場失靈”的彌補

城市土地的有限性和區(qū)位性，決定了住房市場的壟斷性；住房所具有的社會保障性，決定了住房是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品；壟斷性和準(zhǔn)公共產(chǎn)品性，決定了住房市場是一種壟斷競爭型市場。在壟斷市場上供求、競爭和價格機制不能充分發(fā)揮作用，因而存在著“市場失靈”的問題。“市場失靈”，要求國家或城市政府進(jìn)行干預(yù)或彌補。住房保障制度，就是國家或城市政府對住房市場與住房價格干預(yù)或彌補的一種形式（方式）。

住房保障制度一旦建立，統(tǒng)一的住房市場就分割為兩個構(gòu)成部分。一部分，即社會高收入群體的住房，由住房市場供給，價格由住房市場（供求關(guān)系）決定；另一部分，即中低收入群體住房，通過住房保障制度，即通過國家或城市政府對他們住房進(jìn)行補貼，實現(xiàn)他們的住房消費。

供給高收入者住房的住房市場，由于存在著經(jīng)營壟斷，因而也存在著“市場失靈”，也要求國家進(jìn)行干預(yù)。國家對這部分住房市場的干預(yù)，主要是規(guī)范市場性質(zhì)；調(diào)控個人或家庭對房地產(chǎn)資源的占有量。城市土地國有的，土地資源是有限的和稀缺的，房屋是建筑在土地上的，決定了人們在占有土地和房地產(chǎn)資源方面，必須堅持公平的原則。絕不能因為有些人有錢，就可以無限地占有有限的土地和房地產(chǎn)資源。為了實現(xiàn)公平占有的原則，必須對個人或家庭住房消費數(shù)量進(jìn)行限制或進(jìn)行數(shù)量控制。在這個前提下，對這部分住房市場的調(diào)控，不僅不是調(diào)控價格，而是應(yīng)當(dāng)通過價格實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。但是要加強對房地產(chǎn)持有者獲得的收益進(jìn)行調(diào)控和管理，特別是對他們過多地占有的房地產(chǎn)資源，實行累進(jìn)稅制度，以實現(xiàn)公平占有與公平分配房地產(chǎn)資源的目的。

通過建立住房保障制度，彌補了依靠住房市場不能解決中低收入者的住房問題，實現(xiàn)了對住房“市場失靈”的干預(yù)或彌補。但是，住房保障制度的建設(shè)，必須根據(jù)城市政府的財政狀況、需要保障對象的數(shù)量，以及他們收入水平等的不同情況，確定保障的范圍、保障的水平和保障的形式。我國目前住房保障制度，是由三種方式構(gòu)成的，即最低收入群體供給廉租住房制度；低收入群體供給經(jīng)濟(jì)適用住房制度；中低收入群體供給公共租賃住房或限價商品房制度。

我國住房保障制度雖然基本上建立了起來，但是還存在一些問題，需要進(jìn)一步完善。其中主要是住房保障覆蓋面比較小，還存在著住房“夾心層”的問題；住房保障方式、保障住房開發(fā)建設(shè)方式，以及保障住房的管理機構(gòu)等問題，需要進(jìn)一步加以解決和在制度上進(jìn)一步加以完善。

住房保障制度建立，不僅提高了居民住房支付能力，有力地解決了中低收入者的住房問題，從而也就使住房市場回歸到了消費主導(dǎo)型市場的基礎(chǔ)上。

加強房地產(chǎn)調(diào)控必須建立健全調(diào)控體系

為了提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效力，必須加強房地產(chǎn)市場調(diào)控體系的建設(shè)。房地產(chǎn)市場調(diào)控體系主要是由調(diào)控的主體、調(diào)控的客體以及調(diào)控的政策手段等構(gòu)成的。針對目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的問題，應(yīng)當(dāng)做好以下幾項工作。

（1）轉(zhuǎn)變政府職能，規(guī)范政府行為

我國是社會主義國家，城市土地屬于國家所有。土地國家所有制，是由土地本身自然經(jīng)濟(jì)性質(zhì)決定的。馬克思指出：“從一個較高的經(jīng)濟(jì)社會形態(tài)的觀點來看，個別人對土地的私有權(quán)，和一個人對另一個人的私有權(quán)一樣，是十分荒謬的。甚至整個社會，一個民族，以至一切存在的社會加在一起，都不是土地的所有者。他們只是土地的占有者，土地的利用者，并且他們必須象好家長那樣，把土地改良后傳給后代?！保ā恶R克思恩格斯全集》第25卷 第875頁）土地國家所有制，不僅是社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，而且也是整個社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)。

城市土地的國家所有制，決定了土地或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目標(biāo)，只能是為了滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民住房的需要。把土地與房地產(chǎn)納入市場經(jīng)濟(jì)運行的軌道，不是為了使土地與房地產(chǎn)實現(xiàn)價值增值，從土地與房地產(chǎn)增值中獲得收益，而是為了通過市場，優(yōu)化土地與房地產(chǎn)資源的配置，更好地發(fā)揮土地與房地產(chǎn)在滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民住房需求方面的作用。為此必須轉(zhuǎn)變政府職能，規(guī)范政府行為，徹底解決“土地財政”問題。

只有把城市政府的職能轉(zhuǎn)變到為社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)方面，割斷城市政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益關(guān)系，也才能把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從追求房地產(chǎn)價值增值，作為實現(xiàn)GDP增長和取得“土地財政”的手段，轉(zhuǎn)變到以消費為主導(dǎo)的模式上來，把解決居民住房消費作為民生工程的重要內(nèi)容。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)變地方政府職能，必須正確處理中央政府與地方政府財權(quán)與事權(quán)的關(guān)系，進(jìn)一步完善分稅制，完善地方官員考核指標(biāo)體系，即加強這方面的制度建設(shè)。

（2）進(jìn)一步完善與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范土地市場行為，是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要手段?，F(xiàn)在急需解決的問題是，第一，為了降低住房價格，應(yīng)當(dāng)將住宅用地一次出讓70年的年期（限），改為年地租的出讓方式；從一次收取70年的出讓金，改為收取年地租的方式。第二，保障住房用地，應(yīng)當(dāng)采取限地價或限房價的出讓方式，規(guī)范土地出讓行為。第三，嚴(yán)格土地出讓后的管理，及時形成有效的房地產(chǎn)供給，防止土地閑置和浪費。違背土地出讓合同規(guī)定的，必須強行收回土地使用權(quán)。嚴(yán)格禁止“囤積土地”的行為。

（3）建立健全住房金融制度，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)金融的支持方向，完善房地產(chǎn)金融支持政策。房地產(chǎn)金融應(yīng)當(dāng)從主要支持房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向主要支持房地產(chǎn)消費；改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依賴銀行信貸資金的狀況。目前出臺的一些住房信貸政策，對于遏制房地產(chǎn)投資投機行為會起到一定的作用。雖然建立健全住房金融體系和房地產(chǎn)信貸制度還存在著許多困難，但是必須改變我國目前這種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金，即支持房地產(chǎn)供給的資金；以及購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的資金，即支持房地產(chǎn)需求的資金，都來自銀行的狀況。由于房地產(chǎn)供給和需求的資金，都是來自銀行，于是形成了銀行資金的自我循環(huán)的局面。房地產(chǎn)金融這種自我循環(huán)的格局，不管是供給還是需求，只要一方出現(xiàn)問題，不僅對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而且對銀行金融以至整個國民經(jīng)濟(jì)都會造成巨大的風(fēng)險。

（4）盡快完善房地產(chǎn)租稅費制度。房地產(chǎn)租稅費制度，是對房地產(chǎn)收益分配的體系。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，必須把土地增值收益即地租，收歸國家所有。按照馬克思的理論，放棄地租，就等于廢除土地所有權(quán)。土地增值收益流失，為投資投機購房者提供了條件，成為他們炒房的真正原因。稅收是調(diào)控房地產(chǎn)收益分配的重要手段。為了遏制房地產(chǎn)投資投機，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行，應(yīng)當(dāng)盡快出臺物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅，提高投資投機購房者的持有成本，同時實現(xiàn)對住房交易獲得的高額利潤或個人所得重新分配。目前房地產(chǎn)各種收費太多太濫，必須加以規(guī)范。

隨著《中國房地產(chǎn)信息》改刊為《中國房地產(chǎn)業(yè)》，刊物指導(dǎo)思想也向堅持房地產(chǎn)理論與實踐的結(jié)合，深入探討中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，論證房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的理論基礎(chǔ)，力求對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。為了祝賀和支持改刊，特寫了這些想法，請各界批評指正■。