樓市新政著眼金融安全

田 立

樓市新政著眼金融安全

田 立

兩年前，一位親戚著手準(zhǔn)備博士論文選題，原打算研究房地產(chǎn)，不知可否，向我征求意見，我認(rèn)為選題很好，既有實(shí)際價(jià)值又有研究潛力，于是大力支持。不想導(dǎo)師堅(jiān)決反對，理由是：中國研究房地產(chǎn)問題的人太多，且一人一個想法，要是不巧落入持不同見解且品格不高的盲評專家手中，必定兇多吉少。于是換了題目，后來親戚順利畢業(yè)了。雖不能說全是導(dǎo)師選題的功勞，但其中確有“奧妙”。

房地產(chǎn)可以說是個世界性難題，因此出現(xiàn)思想上的百花齊放也實(shí)屬正常，尤其在中國，所謂“房地產(chǎn)問題”，更大程度上應(yīng)該說是“房地產(chǎn)憂慮”，是對并沒有發(fā)生的某種最壞結(jié)果的擔(dān)憂，因此分歧、爭議就更在所難免了。不過讓人驚奇的是，在諸多爭議中，有一個問題主流聲音卻絕對一致：“供求關(guān)系影響房價(jià)”。而所謂的分歧，不過是在此思想基礎(chǔ)之上的手段差異而已。最近出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策鮮活地說明了這一點(diǎn)，也再次體現(xiàn)了這一思想的升華。

最新的調(diào)控政策中最嚴(yán)厲的手段體現(xiàn)在兩方面：一是限售，一些城市對于已經(jīng)占有一定住房或者不具備購房條件的人實(shí)行購房限制，這在過去是沒有過的；二是限貸，嚴(yán)格限制甚至是禁止二套房（或者二套以上住房）的貸款，限貸過去有過，但沒有此次這樣嚴(yán)厲。歸納核心，還是壓縮購房需求，以期在新的供求均衡狀態(tài)下促使房價(jià)下降。

關(guān)于房價(jià)是否受供求關(guān)系影響，已經(jīng)討論多年了，僅筆者就在上證報(bào)上寫過不止一篇論證文章，再來從邏輯和學(xué)理上分析實(shí)在太過老套了。不過，如果讀者的忍耐空間還能給我留下最后一點(diǎn)余地的話，我依然愿意不厭其煩地重申：如果供求關(guān)系可以改變房價(jià)現(xiàn)狀，那么從2002年底就已經(jīng)開始的抑制政策早該見效了，然而時至今日，延綿不絕的政策和輿論均無功而返的事實(shí)已經(jīng)證明，房價(jià)不受供求關(guān)系影響。

既然房價(jià)與供求無關(guān)，那為什么新政策還要在供求上下這么大功夫呢？懷疑之余，我忽然想到，也許是我們的解讀出了問題。每遇房地產(chǎn)政策出臺，我們總習(xí)慣性地認(rèn)為是針對房價(jià)去的，但除了房價(jià)，就沒有其他重要的事情與其相關(guān)嗎？君不見，美國、日本、東南亞發(fā)生房地產(chǎn)崩盤后引發(fā)的最大問題不在房地產(chǎn)上，而在于對整個金融體系的沖擊和影響。因此，在不能準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律（其實(shí)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律）的情況下，防范金融體系受創(chuàng)同樣重要。

房地產(chǎn)對金融體系的影響，是通過商業(yè)銀行貸款和投資銀行投資實(shí)現(xiàn)的，說白了，就是銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系得過于緊密造成的。金融危機(jī)之后，各國都在認(rèn)真考慮如何控制金融體系與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，最先被想到的就是加強(qiáng)金融監(jiān)管，用人為方式直接干預(yù)金融市場似乎更容易些。盡管對這樣的觀點(diǎn)我并不贊成，但有一點(diǎn)，在尚不具備更好的市場條件下，一定的人為干預(yù)也許不失為次優(yōu)選擇。

限售、限貸雖然不會對房價(jià)產(chǎn)生直接的、實(shí)質(zhì)的影響，但在控制商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系上是有意義的。由于中國的商業(yè)銀行沒有資產(chǎn)證券化的條件，金融市場上也沒有以房地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的衍生產(chǎn)品，因此，所有房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)幾乎全都集中在商業(yè)銀行手中。而商業(yè)銀行又在整個金融體系中占據(jù)著絕對優(yōu)勢地位，因而盡管我們一再呼吁控制房價(jià)，但另一方面又不能不投鼠忌器，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)的崩潰給金融體系帶來的巨大打擊。因此，未雨綢繆，先做準(zhǔn)備還是很有必要的，尤其是在商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力并未同他們的規(guī)模所相應(yīng)的情況之下。

不過，這種保護(hù)金融安全的做法，多少還有些殺雞取卵的味道，盡管呼吁經(jīng)濟(jì)增長方式的非粗放化已有多年，政策手段還是顯得粗放了些。防范房地產(chǎn)崩盤沖擊金融體系，更有效、更科學(xué)的做法，應(yīng)該是為金融體系提供更多的對沖工具。盡管美國金融危機(jī)的教訓(xùn)已證明，對沖工具并不是防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的靈丹妙藥，但這不是對沖工具的錯誤，恰恰是對沖工具還不充分所致。比如學(xué)界關(guān)心的房價(jià)指數(shù)期權(quán)在2008年以前就沒有得到市場充分的重視，直到危機(jī)之后此類產(chǎn)品才孕育而生，盡管是亡羊補(bǔ)牢，但恰是對未來風(fēng)險(xiǎn)防范的科學(xué)態(tài)度。

不僅如此，豐富的對沖工具還可以承載更多的市場信號，一旦這些信號被發(fā)現(xiàn)，閉著眼睛投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象就不會那么普遍了。人們會根據(jù)市場變量隱含信息的挖掘不斷掌握市場的變化趨勢，并根據(jù)趨勢的變化做出理性判斷。盡管這樣的邏輯并非必然，但條件催生和市場激勵，至少在客觀上給了投資者自我救贖的機(jī)會，不可因?yàn)椴糠致渌卟粫镁壬ψ员＞蛻岩删壬Ρ旧淼膬r(jià)值。

總之，我不打算把房價(jià)下降的希望寄托在此次房地產(chǎn)新政策上，但卻期望新政策在保護(hù)金融體系安全上發(fā)揮積極作用，并以此為契機(jī)，大膽嘗試以房地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的衍生產(chǎn)品的交易與使用，真正從市場的角度為金融安全提供必要工具。倘若有了這樣的措施作保證，也許今后我們在抑制房價(jià)時才能減少顧忌，直擊要害。