房地產(chǎn)2010將迎來(lái)二次拐點(diǎn)

周期性的規(guī)律遲早會(huì)發(fā)揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場(chǎng)的運(yùn)行，但終究經(jīng)濟(jì)規(guī)律會(huì)發(fā)揮作用，從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)會(huì)長(zhǎng)到天上去

房地產(chǎn)市場(chǎng)還不規(guī)范

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不規(guī)范的市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在以下：

樓市如股市

中國(guó)房地產(chǎn)跟十年前中國(guó)的股市有的一比。

第一，莊家橫行。我們經(jīng)?？吹嚼沙吹教焐先?，你不跟著莊家走根本賺不了錢(qián)，那個(gè)時(shí)候有兩個(gè)著名的案子中科創(chuàng)業(yè)和億安科技。

第二，基金黑幕?！敦?cái)經(jīng)》雜志因?yàn)檫@個(gè)出名了，這個(gè)文章一出來(lái)十大基金公司說(shuō)沒(méi)有黑幕，然后開(kāi)始辯論，最后發(fā)現(xiàn)自己都說(shuō)不清楚，使得我們“基金黑幕”實(shí)際上給大家做了一個(gè)宣傳。

第三，股市賭場(chǎng)。這是吳敬璉老先生說(shuō)的，而且他認(rèn)為當(dāng)時(shí)的股市還不如賭場(chǎng)，賭場(chǎng)最后還能彼此信息都比較對(duì)稱，在股市里面，散戶的是明牌，但是莊家的是暗牌。

第四，公司作假。這方面我們?cè)?jīng)出過(guò)銀廣夏，當(dāng)時(shí)我記得有一個(gè)評(píng)論說(shuō)銀廣夏這種作假的創(chuàng)意可以跟阿波羅登月的創(chuàng)意比較，當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)的周小川主席說(shuō)70%的上市公司是作假的。

第五，市場(chǎng)分割現(xiàn)象嚴(yán)重。A股、B股幾個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)然深滬這種割裂為什么說(shuō)有問(wèn)題，是因?yàn)椴皇且粋€(gè)多板市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的功能是一致的。

這樣一系列的問(wèn)題我覺(jué)得可以概括十年前的股市。把這些特點(diǎn)列出來(lái)，不一定所有人都同意，但是相信很多人都會(huì)同意，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上這些問(wèn)題多多少少可能都存在。

行情不規(guī)范

09年初的時(shí)候，我相信最有天賦的天才也不可能預(yù)料到中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)變成這樣，不可能預(yù)料到中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)從小陽(yáng)春到大陽(yáng)春，然后進(jìn)入好像永遠(yuǎn)的春天——應(yīng)該說(shuō)這是出現(xiàn)了一個(gè)特例，從研究經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，從研究產(chǎn)業(yè)周期的角度講，一個(gè)行業(yè)進(jìn)入了低谷的時(shí)候往上回升，一般是有可以說(shuō)普遍性規(guī)律，簡(jiǎn)單的歸納為三點(diǎn)：

第一，成交量小幅的上升，價(jià)格開(kāi)始?xì)鉁亍?/p>

第二，成交量進(jìn)一步放大，企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上價(jià)格還是總體平穩(wěn)的，但是在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)好像這個(gè)規(guī)律根本就不存在，從它開(kāi)始反彈道年末，基本上開(kāi)始很大庫(kù)存情況下我們的價(jià)格是一路往上升的。

第三，市場(chǎng)需求旺盛，庫(kù)存完全消化，產(chǎn)品供不應(yīng)求。

所以我們有些理性的投資者基本上影響非常大，相反有抱著賭的心態(tài)的人反而得到了好處。

2010年房地產(chǎn)回落

關(guān)于2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為很可能再見(jiàn)頂回落。理由是：

中央政府抑制土地財(cái)政

首先我們認(rèn)為，地方政府確實(shí)還需要土地財(cái)政的支持，這也是很多人認(rèn)為今后房地產(chǎn)不會(huì)跌價(jià)很重要的原因?？梢钥吹剑?萬(wàn)億計(jì)劃里面到目前為止只投下還不到6千億，中央1.18萬(wàn)億，投下一半左右，這一半左右地方政府的配套資金還不到1/3。明年還有一半左右的中央政府要投下去，相應(yīng)的地方財(cái)政也得掏錢(qián)來(lái)配套。同時(shí)，地方政府自己也掏錢(qián)建了很多項(xiàng)目，我們看到中央4萬(wàn)億計(jì)劃出臺(tái)后各地都提出了自己的計(jì)劃，總數(shù)加起來(lái)達(dá)22萬(wàn)多個(gè)億。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年各地在建設(shè)交通方面的開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)到了1.8萬(wàn)億。地方政府錢(qián)從哪來(lái)？中央政府對(duì)地方發(fā)債不會(huì)開(kāi)特大的口子，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也不是太景氣，因此土地財(cái)政還要相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。

但是我們認(rèn)為在2010年，對(duì)這塊最主要的抑制作用可能是來(lái)自中央的壓力。我們可以看到，2009年12月份以后出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控暴風(fēng)雨，實(shí)際上已經(jīng)很明確的表明了中央的決心。各地實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)，過(guò)去不執(zhí)行的一些政策，比如說(shuō)保障房的建設(shè)、廉租房的建設(shè)，現(xiàn)在看起來(lái)行動(dòng)還是挺快的，而過(guò)去都是敷衍了事。

寬松貨幣政策增量減弱

第二個(gè)因素來(lái)自貨幣政策方面。我們現(xiàn)在還沒(méi)有走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以我們不可能退出積極的宏觀調(diào)控政策，換而言之，我們的貨幣政策相對(duì)來(lái)說(shuō)還要寬松。但是值得注意的是，首先，從增量上講，跟2009年相比力度顯然會(huì)明顯的減弱。我們會(huì)看到貨幣供應(yīng)速度明顯要比2009年降低。其次，進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，不管是供方門(mén)檻還是需方門(mén)檻，明顯都要提高。

出口復(fù)蘇資金轉(zhuǎn)移

第三，隨著今年出口的復(fù)蘇——我們都知道，2009年的世界經(jīng)濟(jì)大概是負(fù)增長(zhǎng)1%點(diǎn)幾，今年世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到2%左右的增長(zhǎng)，按照過(guò)去的慣例，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)我們的出口大概要增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)——相對(duì)去年來(lái)說(shuō)是負(fù)增長(zhǎng)20個(gè)點(diǎn)，今年經(jīng)增長(zhǎng)10個(gè)點(diǎn)，相差30個(gè)點(diǎn)，會(huì)使很多企業(yè)感到明顯的復(fù)蘇，尤其是沿海地區(qū)的中小企業(yè)，這些企業(yè)的老板就有可能把資金從股市、樓市撤回去。隨著房地產(chǎn)的價(jià)格越來(lái)越高，可能對(duì)社會(huì)資金的需求也會(huì)越來(lái)越低。我們?nèi)ツ昴甑壮霈F(xiàn)快速的消費(fèi)高潮，為的是趕到優(yōu)惠政策的末班車(chē)，但這個(gè)效應(yīng)一定過(guò)去，就像過(guò)去我們很多政策一樣，后面就會(huì)出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)，因?yàn)樘崆跋M(fèi)了的到了第二年該消費(fèi)的時(shí)候已經(jīng)沒(méi)了。

其他不利因素增加

支持因素減弱的情況下，不利的因素在不斷的增加。第一，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高的離譜。更主要的是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)際上還是個(gè)社會(huì)發(fā)展問(wèn)題，甚至是個(gè)政治問(wèn)題。高房?jī)r(jià)使得青年人結(jié)婚困難、使得普通人生活不穩(wěn)定、使得年輕人的生活指數(shù)下降，說(shuō)明房子問(wèn)題已經(jīng)不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，已經(jīng)是民生問(wèn)題。按照要求到2020年我們要全面實(shí)現(xiàn)小康，要建立和諧社會(huì)——在十年之內(nèi)我們要達(dá)到這個(gè)目的，如果不消除高房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，想要實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略性的任務(wù)可能不是很現(xiàn)實(shí)。

不可承受之痛

中央包括各界、包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家也都意識(shí)到，房地產(chǎn)的危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害非常大，次貸危機(jī)、亞洲金融危機(jī)、迪拜危機(jī)都是房地產(chǎn)危機(jī)。更主要的，我們當(dāng)前很多情況跟日本上世紀(jì)90年代初的情況非常相同，那個(gè)時(shí)候他們也是大量的資金去炒房地產(chǎn)，我們很多數(shù)據(jù)都比較吻合，所以我們不得不擔(dān)心，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)如果過(guò)熱的話會(huì)出現(xiàn)什么事，從這個(gè)宏觀角度講我們不能不關(guān)心中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。

政府主動(dòng)開(kāi)始調(diào)控，增加供給，重點(diǎn)發(fā)展中小城市，這些措施非常重要。我覺(jué)得這能達(dá)到兩個(gè)目的：第一，從總量上保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，不會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的擠壓而出現(xiàn)明顯的負(fù)增長(zhǎng)。第二，可以使得結(jié)構(gòu)比較明顯的改善。

周期性的規(guī)律遲早會(huì)發(fā)揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場(chǎng)的運(yùn)行，但終究經(jīng)濟(jì)規(guī)律會(huì)發(fā)揮作用，從來(lái)沒(méi)有一棵樹(shù)會(huì)長(zhǎng)到天上去。從現(xiàn)在的情況來(lái)看，晚調(diào)不如早調(diào)，而且越主動(dòng)調(diào)我們?cè)侥馨扬L(fēng)險(xiǎn)控制到比較好控制的地步，有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。

（本文根據(jù)作者在2010年1月6日“中國(guó)地產(chǎn)新視角·品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上的主題演講整理，未經(jīng)本人審閱。）