脆弱的碧桂園

文｜本刊記者 劉建華 廣州報道

脆弱的碧桂園

文｜本刊記者 劉建華 廣州報道

水城滲水 長沙碧桂園威尼斯城的房屋一如其名，漏水、滲裂。

在碧桂園現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)鏈條上，核心是拿地、賣房，被忽略的則是建房。這是投訴倍增的原因，也是中國房地產(chǎn)業(yè)的真相

“即使不是一個樓脆脆，也是一個樓漏漏。”長沙碧桂園威尼斯城的業(yè)主羅邵波憤怒地下了個定語。

漏水，裂縫，維修。

漏水，裂縫，再維修。

羅邵波近兩年時間里都在做同樣的事情。這個聽起來名字相當不錯的 “翠漾花岸別墅”，是羅邵波和妻子胡雅敏舉全家之力，在2007年以123萬的價格購下的房產(chǎn)。但是沒完沒了的裂縫讓這個家無法居住。

樓漏漏

2009年8月，忍無可忍的羅邵波終于開始懷疑樓房主體結(jié)構(gòu)有問題，他最后要求碧桂園物業(yè)公司把墻全打掉。

打開后，所有的人都傻眼了，從一層到四層，樓梯間一共有3根柱子是從中間錯開的，墻壁和柱子也不在同一個平面上，從墻根到墻頂，肉眼就能看出墻壁是歪的。

這個房子是歪的。

羅邵波隨后委托湖南中大建設(shè)工程檢測技術(shù)有限公司對該工程進行質(zhì)量鑒定。鑒定小組成員于2009年10月19日、10月23日到現(xiàn)場對該樓房上部主體結(jié)構(gòu)進行外觀質(zhì)量、混凝土強度、截面尺寸、鋼筋配置、框架柱垂直度、樓板厚度、填充墻磚強度、填充墻砂漿強度共8個項目的現(xiàn)場檢測。

鑒定結(jié)果顯示：多層板板底出現(xiàn)的裂縫，是由于混凝土早期的干縮引起的。嚴重影響樓板的耐久性、整體性及使用性；該工程所測填充墻程磚強度推定值等7個項目不滿足設(shè)計及驗收規(guī)范要求。

在長沙碧桂園，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了自己的房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題。羅邵波開始了自己的投訴之路?？雌饋?，這是一起簡單的房屋糾紛，在中國各大城市里，這樣的故事每天都在上演。

但對碧桂園來說，這道小小的裂縫，在全國各地已經(jīng)漸漸曼延擴大開來。

廣東韶關(guān)，碧桂園水木春華的業(yè)主譚鉅陷入了同樣的麻煩中，他在2008年一次性付清69萬人民幣購買了韶關(guān)6街209號的一套聯(lián)體別墅，購房合同規(guī)定收樓日期是2008年10月15日。但是，準備收樓時譚鉅卻看到房子和花園并未真正完工，后花園里工人還在填土、砌圍墻，草也還沒有種植，房子內(nèi)的餐廳與樓梯扶手、鐵欄桿還在打磨、涂漆，更令譚鉅不能接受的是，在驗房過程中還發(fā)現(xiàn)近50多項未達標需返工，根本沒有達到入住的基本要求。

2008年11月1日，譚鉅再次盼來了碧桂園的收樓通知，一家人再去看自己未來的新家時，工人還在屋內(nèi)屋外施工。在銷售顧問鐘小姐的陪同下，他們發(fā)現(xiàn)地板漏水、墻壁開裂等一共有45處需要翻修。

此后一年多時間，譚鉅前后五次接到通知收樓，但每一次他都發(fā)現(xiàn)舊問題沒有解決，新問題則越來越多。

繼長沙碧桂園威尼斯城被媒體曝光后，巢湖碧桂園銀屏秀色苑被指為“未驗收就交房”，廣州鳳凰城鳳馨苑的業(yè)主們則投訴碧桂園產(chǎn)品換概念，臺山碧桂園則出現(xiàn)了樓體中發(fā)現(xiàn)破竹子代替水泥磚頭，銹鋼管穿通棟梁，房屋主梁有裂痕等現(xiàn)象。

一時間，針對碧桂園房屋質(zhì)量的投訴越來越多，“質(zhì)量門”風波讓中國最大的“地主”正在吞下昔日瘋狂擴張的惡果。

造房迷局 層層轉(zhuǎn)包的建造商們最終使房子的“質(zhì)量”失去了控制。

脆弱的根基

在最初“像賣白菜一樣賣房子”的時期，碧桂園房子的質(zhì)量還是有口皆碑。華南碧桂園的業(yè)主黃平海對自己的房子就很滿意，他在這兒住了十年。不過，那是初創(chuàng)時期的碧桂園產(chǎn)品。

碧桂園創(chuàng)始人楊國強出身于泥水匠，做過建筑包工頭。最初的發(fā)家故事在財經(jīng)界耳熟能詳。 1993年，楊國強在時任新華社記者王志綱提議下創(chuàng)建了碧桂園學校，終于將“4000戶只賣了3戶的爛盤子”成功銷售，開始了其地產(chǎn)神話。2006年7月，碧桂園集團悄悄轉(zhuǎn)變工商登記上的“身份”，搖身一變成為外資企業(yè)，經(jīng)過一系列重組活動，剝離了學校、醫(yī)院、自來水廠、高爾夫球場等房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù)，成立碧桂園控股公司，并于2007年中在香港成功上市。

碧桂園成功的一個秘訣現(xiàn)在廣為人知：拿地，瘋狂拿地。

在快速擴張的階段，碧桂園不僅成為國內(nèi)大“地主”之一,銷售業(yè)績上也鮮有能出其右者。碧桂園控制房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈過程的“一條龍”方式被業(yè)內(nèi)認為是控制生產(chǎn)成本的典范,但該模式卻也成為其樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題的根源之一。有業(yè)內(nèi)人士說，碧桂園集團擴展得太快，資金鏈供應(yīng)不上，公司管理制度不完善、質(zhì)量監(jiān)督方面顧此失彼也是出現(xiàn)質(zhì)量問題的主要根源。

越來越多的事實證明，碧桂園將建筑工程外包，自己建的房子越來越少了。這對以建筑起家的楊國強來說，是一個巨大的轉(zhuǎn)變。

“這已經(jīng)不是多年前的碧桂園了，逐漸成了一個靠土地賺錢的地產(chǎn)商了?！北坦饒@的新業(yè)主大部分都這樣認為。在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，順宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是韶關(guān)碧桂園的建設(shè)單位、施工單位是廣東騰越建筑工程有限公司、監(jiān)理和設(shè)計單位分別是佛山市順德區(qū)保順工程建設(shè)監(jiān)理有限公司和佛山市順德區(qū)博意建筑設(shè)計院有限公司，這些相關(guān)單位與碧桂園有著千絲萬縷的關(guān)系，但又不僅僅如此。

層層轉(zhuǎn)包的建筑商們尋找利潤的方法很簡單。碧桂園一管理層工作人員透露，碧桂園發(fā)包工程的參考價計算方式相當苛刻，騰越公司（碧桂園集團下屬建筑公司）給班組的單價低于社會上的平均價很多，外包單位根本不可能按照這個價找到人做。

但是外包者還是出現(xiàn)了，承包者從一開始就沒有想著按合同、圖紙與規(guī)范做，而是想著如何偷工減料，如何虛開簽證，通過增加工程來提高單價等。低定價的外包工程從一開始就埋下了隱患。佛山市順德區(qū)保順工程建設(shè)監(jiān)理有限公司楊工，證實韶關(guān)碧桂園水木春華一期分包給了多個施工隊作業(yè)，由于各個施工隊的水平問題，在驗收時存在著很普遍的質(zhì)量問題，有的甚至一戶就發(fā)現(xiàn)有四五十處需要維修。

在另一個環(huán)節(jié)上也出現(xiàn)了問題，監(jiān)管缺位。

范紹祥2006年應(yīng)聘到碧桂園房地產(chǎn)公司，擔任工程部負責質(zhì)量安全的工程師。2006年9月，他作為業(yè)主方碧桂園房地產(chǎn)公司的代表，負責長沙碧桂園威尼斯12區(qū)項目的驗收工作。據(jù)范介紹，在建筑工地上，一般有施工隊、監(jiān)理公司和甲方工程師三類人，施工隊負責施工，監(jiān)理公司負責監(jiān)督和檢查施工隊是否按照圖紙和質(zhì)量控制標準施工，甲方工程師則代表開發(fā)商對工程驗收。

范紹祥剛到工地，就發(fā)現(xiàn)梁柱鋼筋有問題，模板漏漿。范提出了整改意見，工程隊進行了整改。不久后又發(fā)現(xiàn)了新的問題，范的意見慢慢起不了作用。因為施工隊經(jīng)常在夜里加班，后來范紹祥被要求必須按時下班，不允許加班。

承包者因低價格偷工減料、弄虛作假卻無人監(jiān)管，碧桂園房子里的“裂縫”就這樣被隱藏起來，但是紙里總是包不住火。碧桂園房屋“質(zhì)量門”事件正在掀開這個房地產(chǎn)企業(yè)的短板。

越來越多的事實證明，碧桂園將建筑工程外包，自己建的房子越來越少了。

這對以建筑起家的楊國強來說，是一個巨大的轉(zhuǎn)變。

長沙碧桂園樓盤存有大量質(zhì)量問題，在碧桂園集團內(nèi)部都是公開的秘密。2009年12月7日，碧桂園投資者關(guān)系部主管劉嘉毅飛赴長沙處理碧桂園長沙項目因為施工質(zhì)量問題引起的糾紛。劉嘉毅稱：“這樣的問題不僅碧桂園存在，很多在全國擴張的開發(fā)商都會存在，公司在全國這么多項目，我們不可能每個項目都由自己的建筑隊伍施工，這并不現(xiàn)實。”

碧桂園方面表示，長沙碧桂園的質(zhì)量問題并不是碧桂園的嫡系建筑“部隊”所為，而是建筑外包之后的雇傭軍造成的后患?！斑@是我們建筑外包的首個試點項目，出現(xiàn)了問題是我們監(jiān)管還不到位?！?/p>

賣房子的地產(chǎn)商只“承認”自己監(jiān)管不到位，但是監(jiān)管地產(chǎn)商的部門卻沒有發(fā)出聲音。

碧桂園扔掉了什么

“一年一個碧桂園”，曾經(jīng)是前些年楊國強最喜歡的一句口號。如今的碧桂園顯然已遠遠突破“一年一個”的目標，但其“克隆”戰(zhàn)術(shù)的精髓卻始終未變。憑著“一條龍”式的運營模式，碧桂園一路高歌猛進。按照當下的趨勢，碧桂園的外包之路仍將繼續(xù)。

瘋狂擴張也給它帶來了前所未有的資金壓力。2008年2月底止，碧桂園旗下取得國土證的建筑面積達到4300萬平方米，當中完成建筑但未出售面積約為63.42萬平方米，而正在施工面積約1038萬平方米。

地王，這是碧桂園贏得的第一個稱號。為什么不是“房王”？沒有人質(zhì)疑。人們都以驚異的目光看著碧桂園的“財富光環(huán)”。碧桂園還在繼續(xù)拿地，2009年12月22日，由碧桂園、富力和雅居樂組成的聯(lián)合體以255億元的天價奪得了占地面積263.952萬平方米、總建筑面積438萬平方米的廣州亞運城地塊，刷新了中國地王的紀錄?！?55億的天價，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在資金上肯定會造成一定的壓力”，北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員、房地產(chǎn)專家韓世同說。

據(jù)不完全統(tǒng)計，碧桂園共有51個發(fā)展項目分別處于不同的發(fā)展階段，其中廣東省內(nèi)的有19個，其余項目共涉及國內(nèi)9個省市。遍及全國各地的項目，僅靠碧桂園“嫡系部隊”施工已經(jīng)遠遠無法滿足擴張的需要，于是自其2007年在香港上市之后便開始工程外包。

拿地、建房、賣房是房地產(chǎn)企業(yè)的三個重要環(huán)節(jié)。

但碧桂園要做的大部分事情可能是，“拿地”，然后“賣房”。房地產(chǎn)業(yè)最重要的一環(huán)——建房，正在成為碧桂園最薄弱的環(huán)節(jié)。韓世同認為，建房這個環(huán)節(jié)遲早會轉(zhuǎn)向外包，這就要求碧桂園必須在監(jiān)管方面加強，不能再走低價格路線，要求高素質(zhì)的施工隊伍。如果運營機制過渡成功的話，有助于其專業(yè)化、正規(guī)化。但現(xiàn)在，碧桂園還是以小企業(yè)的管理方式去管理一家大企業(yè)，缺乏規(guī)范化管理，對于遠在千里之外的眾多項目鞭長莫及，監(jiān)管缺位，施工隊偷工減料、樓盤頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題就情理之中的事。

羅邵波還在等碧桂園給他一個說法，他有點迷惑，自己買到的究竟是不是房子，還是只掛著“碧桂園”三個字的一堆鋼筋水泥。