旅游勝地難撐高房價

劉 戈

我的同事前些天在海南采訪十多天，回來后感嘆：如果進島的那天隨便買一套房子，離島的那一天賣掉就可以凈賺一倍。痛失發(fā)財致富機會的懊悔溢于言表。與此同時，另一部分此前出于各種目的在海南置了房產(chǎn)的人則喜笑顏開。很多人是早幾年去海南旅游的時候看到當(dāng)?shù)氐姆孔尤绱吮阋?，被中介一忽悠就出手的。扔在那里好幾年，只是因為沒有時間去處理，現(xiàn)在卻無意間成了第一批搭上海南建設(shè)國際旅游島順風(fēng)車的獲利者。

中國經(jīng)濟十幾年的快速發(fā)展造就了一個龐大的富裕階層，這個群體有能力在千里之外擁有自己的第二套、第三套住房。非官方數(shù)據(jù)表明，目前至少有超過4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動到海南大肆圈地。

在各大城市經(jīng)歷了普遍的一輪房地產(chǎn)價格暴漲之后，海南的房地產(chǎn)價值洼地的現(xiàn)狀和國際旅游島建設(shè)的良好預(yù)期恰好碰撞在了一起，自然成為資金流入的最佳目的地。然而如此炙熱的投機熱潮和國際旅游島建設(shè)的長遠任務(wù)能夠共舞出一曲美妙的華爾茲嗎？

“中國的夏威夷”常常被人們當(dāng)作海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)。夏威夷島上居民的大部分勞動就業(yè)、個人收入以及稅收都依靠每年的700萬國內(nèi)外游客。旅游收入占當(dāng)?shù)乜偖a(chǎn)值的60％，而夏威夷的房價也是美國最貴的地區(qū)之一。這正是海南的努力方向，也為海南房價的飆升給出了解釋。但需要指出的是，夏威夷真正成為國際旅游島是在上世紀中后期。夏威夷的主要游客來自幾乎人人都擁有周游世界能力的美國和日本。

還有一個時間更為久遠的案例證明，旅游勝地的預(yù)期并不能一直支撐高房價。在一戰(zhàn)結(jié)束后美國的“鍍金年代”中，美國的富裕階層迅速崛起，到南方度假成為北方人的夢想。位于美國最南端的佛羅里達氣候溫暖濕潤，是理想的度假勝地，當(dāng)時的地價也一直遠低于美國其他州。許多美國人出于投機的動機，迫不及待地購買房地產(chǎn)。隨著需求的增加，1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅，每年翻番。到1925年，邁阿密市（佛羅里達最南端，地理位置相當(dāng)于三亞）出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，7.5萬人口中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀人。到1926年，佛羅里達房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多投資者或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。甚至有人把佛羅里達房地產(chǎn)泡沫的破滅與華爾街股市的崩潰聯(lián)系在一起，認為最終產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)導(dǎo)致了20世紀30年代的大蕭條。

即使到了現(xiàn)在，本輪金融危機中房地產(chǎn)價格跌得最狠的城市中，邁阿密依然和另外一個旅游勝地拉斯韋加斯一起名列前茅。邁阿密甚至出現(xiàn)了這樣的房地產(chǎn)廣告：“每天降價1000美元，直到房子售出為止?！边@是否說明，靠旅游業(yè)為支柱的行業(yè)最容易受到經(jīng)濟周期的影響？原因很簡單，在經(jīng)濟緊縮的情況下，人們首先縮減的就是外出。

佛羅里達房地產(chǎn)泡沫破裂的根本原因是：所有購房者的房子都不是為自己度假而買的，他們希望把房子賣給常年在這里度假的人們。而在當(dāng)時這個群體比起建房和買房的人來說要小得多。海南現(xiàn)在的狀況呢？中國真的有一個可以常年在外度假的巨大群體嗎？那些有來海南過冬愿望的老人們真的愿意離開家人來這里過冬嗎？即使真的年年來，他們的消費能力能夠撐得起海南的旅游業(yè)嗎？中國人離真正的全民度假還有多遠？

也就是說，建設(shè)度假勝地并不能帶來度假熱潮，國民充分富裕和閑暇才是度假勝地產(chǎn)生的原因。海南雖然有著獨特的熱帶旅游資源，但面臨著東南亞的強力競爭，無論是硬件還是軟件都不具備排他性。海南真正成為國際旅游島將是一個漫長的過程，旅游經(jīng)濟短時間內(nèi)不可能像工業(yè)經(jīng)濟那樣取得迅速發(fā)展，旅游業(yè)同時又是一個低附加值的行業(yè)，再加上國際旅游島的發(fā)展戰(zhàn)略自然屏蔽掉了工業(yè)發(fā)展的機會。因此海南經(jīng)濟根本不可能在短時間快速發(fā)展，也就根本不可能承接如此巨大的房地產(chǎn)行業(yè)。

海南如今需要做的是，堅決地抵御房地產(chǎn)投機熱潮帶來的巨大的土地收益誘惑，在建設(shè)的同時耐心等待，而不是大干快上，使海南重蹈上世紀90年代的覆轍，陷入又一輪房地產(chǎn)泡沫泥潭?！ㄗ髡呤侵醒腚娨暸_《今日觀察》評論員。）