發(fā)達(dá)國(guó)家有哪些保障房政策

■李 莎

發(fā)達(dá)國(guó)家有哪些保障房政策

■李 莎

老百姓住房難不僅是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，在如何實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的道路上，不少外國(guó)政府也推出了各種各樣的保障房政策。盤(pán)點(diǎn)這些成功的案例，或許從中能得到些啟發(fā)。

同時(shí)，對(duì)于世界各國(guó)實(shí)施的廉租房政策，中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校多個(gè)課題組的研究員劉正山，結(jié)合中國(guó)實(shí)際進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。

“低租金住房”讓兩成法國(guó)人不用買(mǎi)房

自1956年前法國(guó)住房部長(zhǎng)皮埃爾·庫(kù)蘭特建立“低租金住房制度”以來(lái)，法國(guó)租房市場(chǎng)的主流就被廉租房所占據(jù)。

按照這個(gè)制度規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前法國(guó)近1萬(wàn)個(gè)市鎮(zhèn)中僅有700多個(gè)未達(dá)到該指標(biāo)。

由于廉租房的租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買(mǎi)房。從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，同時(shí)也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，法國(guó)的房?jī)r(jià)得到有效控制得益于其完備的社會(huì)福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效手段。

值得一提的是，廉租房租金雖然便宜，但法國(guó)廉租住房并不是劣質(zhì)工程。

在電力配套方面、二氧化碳排放以及節(jié)水方面，廉租房也均優(yōu)于社會(huì)普通住房，有40%的廉租房還被評(píng)為“環(huán)境優(yōu)秀住房”。

[專(zhuān)家評(píng)價(jià)]

廉租房主要是保障較低或最低收入家庭的住房問(wèn)題。通過(guò)政府強(qiáng)制規(guī)定城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)比例，有利于制度的落實(shí)。

而且一般情況下，較低收入以下群體大約占社會(huì)全體比重的20%左右，所以如果當(dāng)?shù)氐牧夥拷ㄔO(shè)比重能夠達(dá)到20%，基本上能夠滿(mǎn)足全部較低收入階層的住房要求。

英國(guó)的“共有產(chǎn)權(quán)”模式

江蘇淮安推出的“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式引起了全國(guó)關(guān)注?；窗驳淖龇ㄊ钦?0%或30%和符合條件的人“湊份子”買(mǎi)房，買(mǎi)好后交給個(gè)人居??；政府和個(gè)人按出資比例擁有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。

5至8年后，買(mǎi)房者只要將政府出的那筆錢(qián)還了，房子產(chǎn)權(quán)就全歸個(gè)人了。

在我國(guó)，共有產(chǎn)權(quán)房制度可能還是一個(gè)新鮮事物，但在英國(guó)卻已是一個(gè)成熟的事物了。英國(guó)政府于2005年推出了“新居者有其屋”計(jì)劃，其中就包括提供共享產(chǎn)權(quán)住宅。

[專(zhuān)家評(píng)價(jià)]

共享產(chǎn)權(quán)模式的前提為房?jī)r(jià)收入比相對(duì)適中——在政府支付50%左右的情況下，居民家庭能夠承受得起剩余部分，而且不會(huì)讓家庭背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)，不會(huì)降低居民的幸福指數(shù)。

那么，在一線(xiàn)或二線(xiàn)城市，即便是政府支付50%，很多居民家庭或許依然難以負(fù)擔(dān)剩余部分。所以，它適合我國(guó)三線(xiàn)城市或者中等偏高的收入家庭。

韓國(guó)10年內(nèi)完成“百萬(wàn)戶(hù)國(guó)民廉租房建設(shè)”

早在1998年，韓國(guó)政府開(kāi)始實(shí)施促進(jìn)廉租房的政策。現(xiàn)在又提出10年內(nèi)完成“百萬(wàn)戶(hù)國(guó)民廉租房建設(shè)計(jì)劃”。

韓國(guó)的廉租房分成兩類(lèi)，一類(lèi)是永久性出租房，另一類(lèi)是可出售的出租房。

廉租房的租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的60%-85%，最長(zhǎng)租賃期為30年。

[專(zhuān)家評(píng)價(jià)]

韓國(guó)的這種方式是按照計(jì)劃進(jìn)度，有序提供廉租住房，并有執(zhí)行程序和保障舉措。一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問(wèn)題；另一方面，給予市場(chǎng)良性的預(yù)期，即政府在住房供應(yīng)中究竟起到多大的作用，從而有利于穩(wěn)定居民的購(gòu)房預(yù)期，減少對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌以及炒房預(yù)期。

日本政府建金融公庫(kù)提供超低息貸款

日本是一個(gè)典型的人多地少?lài)?guó)家，住房歷來(lái)緊張，其住宅政策目標(biāo)是幫助中低收入家庭解決住宅問(wèn)題，而政府的支持主要體現(xiàn)在向中低收入家庭購(gòu)房提供融資方面。

為了向建造和購(gòu)買(mǎi)住宅的人提供長(zhǎng)期、低息貸款，日本政府構(gòu)造了獨(dú)特的“住宅金融公庫(kù)”，向居民提供長(zhǎng)期低息貸款。公庫(kù)貸款年利率通常為4.5%左右，比商業(yè)銀行貸款低30%，利息差額由財(cái)政部承擔(dān)。

另一方面，日本各級(jí)政府還建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公營(yíng)住宅，這種公營(yíng)住宅類(lèi)似于“廉租房”。

[專(zhuān)家評(píng)價(jià)]

區(qū)分不同收入群體，提供不同的住房解決方案，是一種理想的思路，但政策執(zhí)行中容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。而且，廉租房比重只有4%左右，或許難以滿(mǎn)足低收入階層的要求。

新加坡組屋和廉租房“雙效保障”

新加坡政府在集鎮(zhèn)中心建立附屬設(shè)施完備的組屋區(qū)，符合配房條件的住戶(hù)可以向當(dāng)局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款，排隊(duì)等候政府分配住房。

組屋每套價(jià)格從15萬(wàn)新加坡元到25萬(wàn)新加坡元不等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬(wàn)套，目前約84%的人安居在組屋中。

另外，對(duì)于沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的低收入人群，新加坡政府還會(huì)提供價(jià)格更低的廉租房。

[專(zhuān)家評(píng)價(jià)]

對(duì)于土地資源非常稀缺的中國(guó)而言，很有啟發(fā)意義。因?yàn)?，它能夠保障土地資源的有效利用。

可是，主要房屋由政府來(lái)解決，成本很大。

對(duì)于中國(guó)這種人口眾多，尚處于經(jīng)濟(jì)起飛階段的情況而言，執(zhí)行起來(lái)比較難。

中國(guó)應(yīng)如何借鑒

我國(guó)可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，但由于各個(gè)國(guó)家國(guó)情不同，我們不能全盤(pán)照搬。劉正山認(rèn)為：“最重要的是針對(duì)不同收入檔次的人設(shè)立不同政策?！?/p>

“借鑒經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題，但我們面臨的約束條件不同，主要體現(xiàn)在：整體收入水平差異大?！眲⒄椒治?。比如說(shuō)日本，日本的土地資源比我國(guó)更緊缺，房?jī)r(jià)比我國(guó)更高，但其居民收入水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)?！斑@就是說(shuō)政策基礎(chǔ)是不同的，在日本廉租房建設(shè)達(dá)到5%就可以解決問(wèn)題，但我國(guó)需要達(dá)到20%。”

一個(gè)國(guó)家的保障性住房政策最主要應(yīng)該有兩個(gè)層面：一個(gè)是適用于低收入人群的廉租房政策，一個(gè)是適用于中等收入人群的限價(jià)房政策?！叭绻@兩個(gè)方面做好了，基本保障房政策就比較完善了?！眲⒄秸f(shuō)。

如果用量值做比較，全國(guó)保障性住房的比值應(yīng)該達(dá)到20%。按照二八規(guī)律，如果能解決百分之二十底層群體的住房問(wèn)題，全社會(huì)的住房就不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。劉正山說(shuō)：“當(dāng)然具體到每個(gè)城市，應(yīng)該有不同的推算值?！?/p>