房地產(chǎn)測繪特點及技術(shù)分析

李永喜

（貴州地礦測繪院，貴州 貴陽550018）

通過對實際建筑對象的現(xiàn)場調(diào)查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學(xué)的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構(gòu)造的理解；初步認(rèn)識建筑內(nèi)部空間以及環(huán)境之間的關(guān)系。通過測繪，收集資料，用于研究，為以后的設(shè)計工作積累經(jīng)驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數(shù)據(jù)與設(shè)計之間的誤差，分析原因，保存技術(shù)資料。

1 房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

隨著我國城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測量工作。即測定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。

房地產(chǎn)測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測量采用測繪技術(shù)的方法和手段，按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)測繪成果資料的檢查與驗收。

2 產(chǎn)測繪特點

2.1 測圖比例尺大

房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

2.2 測繪內(nèi)容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調(diào)查測定評估其質(zhì)量(定質(zhì))和價值(定價)。地形測量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3 修測、補(bǔ)測、變更測量及時

城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5~10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴(kuò)大要求及時對房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)及時修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補(bǔ)測，變更測繪。

2.4 房地產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務(wù)，運用各種測繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識。作為一個稱職的房地產(chǎn)測繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測繪。這也是房地產(chǎn)測繪區(qū)別于其他測繪的特點之一。

3 房地產(chǎn)測繪技術(shù)分析

3.1 房地產(chǎn)測繪內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項專業(yè)技術(shù)活動。房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙--房地產(chǎn)分幅平面圖的測繪活動。

房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等信息的測繪活動。房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。取得相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)可根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)，并對其提交的測繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

3.2 房地產(chǎn)測繪的作用

3.2.1 為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價值掛上了鉤。

3.2.2 為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

第一，在制定相關(guān)政策時，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料。第二，為了實施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要掌握各個產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

3.2.3 為其他部門提供參考資料。

房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。

3.3 房地產(chǎn)面積測算

房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用土地面積的測算、分?jǐn)偂?/p>

房屋及其用地面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護(hù)合法權(quán)益的必不可少的資料；同時也是房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)面積測算是一項技術(shù)性強(qiáng)、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開發(fā)商、消費者和權(quán)利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標(biāo)法測算，也可以用圖解法測算。解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，例如：邊長、角度或坐標(biāo)等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標(biāo)解析測算面積和幾何圖形法量算面積；圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

總之，房地產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。為了保證測繪精度和測繪成果的唯一性，對于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關(guān)部門和單位到現(xiàn)場驗線，然后結(jié)合設(shè)計圖紙的尺寸進(jìn)行計算。對于房屋面積的描述和表示，也以測繪成果配合設(shè)計圖紙為好。關(guān)于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應(yīng)計入建筑面積，而內(nèi)墻的裝飾厚度則要計入使用面積之中。

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