房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與施工階段成本控制

馮 磊 張艷瓊

（1、浙江大學建筑工程學院項目管理（建設工程）專業(yè)，浙江 杭州 310000 2、浙江大學建筑工程學院區(qū)域與城市規(guī)劃系，浙江 杭州 310000）

1 引言

房地產(chǎn)項目的成本管理貫穿于項目的全壽命周期，但必須重點突出。管理項目成本的關鍵環(huán)節(jié)就是要抓住工程成本的主要形成階段，即做好設計階段和施工階段的成本管理。

2 房地產(chǎn)設計階段成本控制

2.1 房地產(chǎn)建筑工程設計原則

在我國，建筑設計一般要求貫徹“安全、適用、經(jīng)濟、美觀”的方針，具體講在設計中應該堅持以下原則：

嚴格執(zhí)行國家現(xiàn)行的設計規(guī)范和國家批準的建設標準。

盡量采用標準化設計，積極推廣應用“可靠性設計方法”、“結構優(yōu)化設計方法”等現(xiàn)代設計優(yōu)化方法。

注意因地制宜，就地取材，節(jié)約建設成本。在保證滿足建筑功能要求的前提下，要盡量節(jié)約投資和資源，縮短建設工期。

積極采用技術上更加先進、經(jīng)濟上更加合理的新結構、新材料和新工藝。

2.2 工程設計階段房地產(chǎn)項目成本管理措施

2.2.1 實行設計招標制度

推行設計招標制度，充分引進競爭，迫使設計單位對建設項目的方案、結構、工藝流程、設備選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經(jīng)濟意識，重視項目的投資效果，拿最佳的設計作品參賽。

實行設計招標制度有利于提高項目規(guī)劃設計的質量，對投資進行有效的控制。在設計招標過程中，評標委員會對方案的合理性、先進性、經(jīng)濟性進行評估、比較和選擇?，F(xiàn)階段評標委員會的成員一般多為工程技術方面的專家，而缺少懂建筑專業(yè)的經(jīng)濟、管理和營銷人員。所以有必要邀請工程造價、工程管理和房地產(chǎn)營銷專家共同參與評標。

2.2.2 實行限額設計

限額設計就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的設計概算控制施工圖設計，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不突破。

限額設計并不是一味的考慮節(jié)約投資，更不是簡單的將投資一刀切，而是尊重科學、尊重實際、實事求是的精心設計，合理的控制工程的造價。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。

2.2.3 設計取費與設計質最掛鉤

目前設計費用的計算主要有兩種方法：按設計預算的百分比計取和按建筑面積計取。無論哪種方法都不與設計質量相聯(lián)系，前者不但不會使設計人員提高經(jīng)濟意識相反會使設計人員盡可能的加大設計工程的工程量，這助長了設計單位只注重設計的安全性，而不考慮技術合理性和經(jīng)濟性。所以現(xiàn)行的設計費計取要進行改革，建立正確的激勵機制，使設計費用的計取與設計質量緊密聯(lián)系。

3 房地產(chǎn)施工階段成本控制

3.1 加強項目的工程管理

保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按計劃順利實施就是對成本的最好管理，從成本控制的角度出發(fā)，管理者應做好以下幾項工作：

加強的工作計劃性。計劃就是把開發(fā)項目的工程建設的全過程、全部目標、全部活動，重點是質量、進度、資金支付都納入計劃軌道，用一個動態(tài)的計劃系統(tǒng)來協(xié)調控制整個項目，以便提前揭露矛盾，使項目協(xié)調有序的達到預期目標。

加強控制職能。項目管理通過計劃、決策、反饋、調整對項目實施有效控制。項目的控制是通過項目分解，階段性的目標的提出與檢驗，各種指標的貫徹與執(zhí)行，以及在實施中的反饋與決策來實現(xiàn)。工程控制的核心是做好質量、進度和成本的協(xié)調與統(tǒng)一。

做好界面控制。項目管理者對項目建設過程中項目、產(chǎn)品和組織及不同要素之間的交叉點實施管理與控制。這里主要是指項目的施工過程中各專業(yè)間的動界面，以保證項目有條不紊的順利進行，以防相互推諉扯皮，減小內耗。

3.2 工程變更的管理

工程變更控制是為了實現(xiàn)建設項目的目標，而對工程變更進行分析、評價和改進，以保證工程變更合理、有效。

提高工程變更的預見性。在項目建設過程中，對工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生。對于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細的技術經(jīng)濟分析，這要充分利用設計單位和監(jiān)理單位的技術資源，并就變更對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后再確定是否實施該洽商變更。

設計變更必須在原合同條款的約束下進行，任何變更不能違反原合同。變更后的單價仍按原合同中的已有單價執(zhí)行，如果合同中沒有此單價或可參考的單價，則按合同條款進行估價，由承包商提出單價分析數(shù)據(jù)，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，開發(fā)商認可后，方可按認可的變更進行。

3.3 施工過程中的合同管理

在工程施工過程，有些特殊的部位或專業(yè)，需要開發(fā)商隨著工程的進展而簽署有關合同，特別是一些小額價款的合同，可能有開發(fā)商代表現(xiàn)場簽署，這種情況在工程的后期較為常見。所以，規(guī)范、細致、嚴密的簽署分包合同是項目建設階段成本控制的又一重點。如果合同中的條款及相關附件描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命周期，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用嚴密的合同條款，對可能發(fā)生的各種情況具有前瞻性。

3.4 做好施工索賠的管理工作

在施工過程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開發(fā)商采用“低價中標占領市場，高額索賠創(chuàng)造利潤”的策略，這就要求開發(fā)商代表，要熟知施工合同條款，精通工程項目的專業(yè)技術標準，客觀公正的處理好索賠工作。

承包商進行索賠時，一般會根據(jù)自己的紀錄提出工期和費用的索賠報告，開發(fā)商代表要從合同有關條款著手進行分析，根據(jù)監(jiān)理工程師的有關記錄，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，對索賠進行辨別和分析。開發(fā)商代表要根據(jù)監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分，由于開發(fā)商或其他非承包商的原因，導致承包商在施工過程中付出的額外費用，證據(jù)確鑿的情況下，開發(fā)商代表應依據(jù)有關合同、法律法規(guī)的規(guī)定，按索賠程序及時、合理的給與損失補償，保證工程施工的順利進行，以防形成惡性循環(huán)。

對于承包商違反合同規(guī)定，給開發(fā)商帶來實際損害，開發(fā)商代表也要根據(jù)有關規(guī)定，按程序進行反索賠，保證開發(fā)商的合法利益不受損害。

3.5 竣工結算的控制與確定

工程竣工結算是工程造價的最終確定，無論施工單位還是開發(fā)商以及其他利益相關方，都十分重視工程的竣工結算。結算書的審查，必須保證有中介機構獨立進行，其具體內容如下：

全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。

留足保修費用。因為建筑產(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。

工程造價審計部門及時做出各相關方認可的審計報告。根據(jù)審計報告，開發(fā)商組織工程技術人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結報告，以便吸取教訓，總結經(jīng)驗。

4 結語

總之，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，加強項目的成本管理是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力的重要手段，突出重點地控制好設計及施工階段的工程造價，是保證企業(yè)的綜合效益最大化，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的保證。

[1]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2006.12

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[3]楊旭輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制[J]建筑設計管理，2010.2