房地產(chǎn)開發(fā)投資控制的幾點思考

楊江梅

（梅州市政府投資建設(shè)項目管理中心，廣東 梅州 514021）

1 前言

隨著越來越多的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)這一領(lǐng)域中，業(yè)內(nèi)的競爭日趨激烈。立于不敗之地，小投入、大產(chǎn)出，是各開發(fā)商追求的目標。而隨著消費者意識和觀念的提升，對住宅從規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用，到功能和質(zhì)量等方面的要求也越來越高。怎樣才能在滿足消費者要求的前提下爭取最大的效益，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、合同和信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益。

過去項目投資控制的重點一直在工程的實施階段即施工階段，而實踐證明，項目開發(fā)的不同階段對投資的影響程度有很大的差異。據(jù)統(tǒng)計，投資決策和初步設(shè)計階段對投資的影響程度最大，其次為技術(shù)設(shè)計階段對投資的影響，而過去所著重的施工階段對投資的影響只有10%左右。

2 決策階段的投資控制

決策階段投資的成本雖然一般只占項目投資百分之幾或千分之幾，但其中工作性質(zhì)優(yōu)劣對項目投資總額影響程度則高達60%以上。因此一個項目能否開發(fā)成功，首先要提高投資決策的質(zhì)量。也就是關(guān)鍵在于前期市場預(yù)測的正確性，可行性研究的深度與精度及前期工作深度是否到位，項目定位是否準確。因此在這一階段必須對開發(fā)項目進行供需分析，分析使用者的需要，確定項目的合理功能，這是項目投資的根本問題。如果這步工作出現(xiàn)失誤，投資建成的項目不合使用的需要將是最大投資浪費。這一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況，確定其優(yōu)勢、劣勢、潛力等，另一方面要調(diào)查預(yù)測環(huán)境的機遇和發(fā)展趨勢。最后，根據(jù)這兩方面的情況確定投資者有什么功能需求，才能發(fā)揮投資者的優(yōu)勢和利用環(huán)境、形勢的機遇。所以，無論投資任何項目必須切實做好項目可行性研究報告，決策一定要精確。譬如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，必須從某一待開發(fā)的地塊或一筆擬投資地產(chǎn)的資金開始，進行投資機會研究。項目可行性研究、項目策劃，這中間包括市場調(diào)研、項目主題定位、目標客戶定位、規(guī)劃設(shè)計建議、營銷策劃等，據(jù)此提出項目是否應(yīng)該投資?？茖W(xué)進行工程項目的效益分析并編制投資估算，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是整個項目控制的最關(guān)鍵一環(huán)。另外也要注意投資階段的費用控制，對一個大中型項目來說，投資階段的費用也是一個不小的數(shù)額。

3 項目設(shè)計階段的工程造價控制

設(shè)計質(zhì)量是規(guī)劃設(shè)計階段的首要控制要素，設(shè)計質(zhì)量不僅是投資項目達到國家規(guī)定，功能達到某些要求，更重要的是項目建成交付使用后產(chǎn)生經(jīng)濟效益的多少。雖然設(shè)計費用占總投資的比例有限，但是對工程造價影響程度卻很大。一般，工程設(shè)計占項目投資的30%～40%。因此設(shè)計質(zhì)量要抓的就是優(yōu)化設(shè)計方案問題。通常項目投資，一般過程是規(guī)劃概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計，在各個設(shè)計階段都需要編制相應(yīng)的工程造價控制文件即投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算，逐步由粗到細確定工程造價控制目標，并經(jīng)過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，從而使設(shè)計與經(jīng)濟相接，做到對工程項目的限額設(shè)計。目前，我國設(shè)計部門普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟的傾向，工程經(jīng)濟人員和設(shè)計人員工作不能緊密結(jié)合，缺乏相互協(xié)調(diào)，有關(guān)人員責(zé)、權(quán)、利不明確，釀成設(shè)計階段造價管理的積極性不高。達不到設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程數(shù)量與概算指標等各方面的控制要求，給項目投資埋下隱患。因此投資開發(fā)商本身要具備一定專業(yè)知識，同時和設(shè)計人員密切聯(lián)系，對結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、材料設(shè)備都應(yīng)慎重考慮，把設(shè)計做細、做深，真正做到優(yōu)化設(shè)計。另外，也不可忽視設(shè)計費用控制。根據(jù)筆者多年實踐經(jīng)驗，設(shè)計費用低并不意味看項目投資額小，所以設(shè)計費用的控制目標不是費用最小而是合理費用的界線。設(shè)計費用要把設(shè)計質(zhì)量、項目控制綜合考慮，在設(shè)計階段采用招標形式選擇設(shè)計單位或?qū)嵭性O(shè)計費用限額和設(shè)計費用獎勵結(jié)合方法，把設(shè)計費用的控制和質(zhì)量結(jié)合起來，設(shè)計最優(yōu)方案。

4 招投標階段的控制

工程招投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工、監(jiān)理招投標兩個方面。通過招投標，開發(fā)商選擇合適的施工、監(jiān)理單位及材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標過程中，開發(fā)商應(yīng)注意與強調(diào)以下幾點：

4.1 招標工作應(yīng)遵循公平、公開、公正的原則。招標前，要嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象的出現(xiàn)，這對項目成本控制非常不利。

4.2 做好招標文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款反復(fù)推敲，盡量做到知己知彼，以利于日后的造價控制。

4.3 合理低價中標。目前推行的是工程量清單計價報價與合理低價中標的方法。作為開發(fā)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價。

開發(fā)商還要做好合同的簽定工作。按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議的處理等都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。

5 施工階段的控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸。加強施工控制就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為：

5.1 抓好合同管理，減少工程索賠。在施工階段，成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。開發(fā)方要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控和嚴格審核，計算各項變更對總投資的影響。從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，當施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時，應(yīng)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

5.2 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理機制。按照監(jiān)理的有關(guān)規(guī)定和實施細則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機制上建立健全投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后，支付相應(yīng)的工程進度款。

5.3 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。在主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費__的高低。因此，選用新工藝、新材料是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

5.4 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度地降低靜態(tài)投資。對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接由開發(fā)方提供，以達到降低造價之目的。這些材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本，并加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

6 結(jié)束語

總之，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的有效控制，應(yīng)從項目投資的源頭上開始，對實施的全過程進行有效的成本控制，運用科學(xué)系統(tǒng)的造價控制管理方式，使房地產(chǎn)開發(fā)投資得到合理化的控制，完善和健全房地產(chǎn)市場。

[1]丁莉.房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)投資控制的實施.建筑經(jīng)濟與管理.2007年第3期

[2]涂強.房地產(chǎn)開發(fā)公司項目投資控制運作機制的探討.山西建筑.2007年第1期