房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量管理

任曉崢

（諸暨市越都置業(yè)有限公司，浙江 諸暨311800）

近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的從嚴(yán)控制，對(duì)住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將面臨市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的新一輪洗牌。特別是全國(guó)各省市陸續(xù)開(kāi)始啟動(dòng)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理辦法后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目管理中，質(zhì)量管理工作愈發(fā)重要。作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更應(yīng)以質(zhì)量控制為中心，始終把工程質(zhì)量管理貫穿于工程項(xiàng)目管理的始終，自覺(jué)接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過(guò)控制項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量是項(xiàng)目成敗的前提，只有對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、人性化的、可執(zhí)行的項(xiàng)目規(guī)劃方案。才能保證項(xiàng)目順利成功實(shí)施，以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)。作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要具有社會(huì)發(fā)展的前瞻性，能夠準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)行情，進(jìn)而確定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)定位。并委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位，按照此定位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2 施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

施工圖設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，設(shè)計(jì)的合理與否，直接影響工程質(zhì)量，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。重視設(shè)計(jì)前期工作，配合設(shè)計(jì)單位搞好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和查勘，考慮各種不利因素對(duì)工程建設(shè)的影響，使工程設(shè)計(jì)盡可能完善、準(zhǔn)確，符合工程建設(shè)的實(shí)際，減少不必要的設(shè)計(jì)變更。現(xiàn)實(shí)中，進(jìn)展到施工圖設(shè)計(jì)階段后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只要求進(jìn)度(急于報(bào)規(guī))，設(shè)計(jì)單位為了急于完成設(shè)計(jì)任務(wù)，忙于趕工，出現(xiàn)設(shè)計(jì)深度不夠、專(zhuān)業(yè)不協(xié)調(diào)等設(shè)計(jì)問(wèn)題，以至于在工程施工中或多或少會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)有誤等問(wèn)題。出現(xiàn)無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理等問(wèn)題。

3 招標(biāo)階段的質(zhì)量控制

3.1 重視資質(zhì)審查：工程招標(biāo)時(shí)，注重對(duì)施工單位資質(zhì)的審查，包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等多個(gè)方面。審查施工單位是否具有類(lèi)似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量控制方面的問(wèn)題，是否發(fā)生過(guò)質(zhì)量事故等。

3.2 重視在施項(xiàng)目的考察工作：在實(shí)際工程招標(biāo)中，掛靠單位資質(zhì)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，以至經(jīng)常出現(xiàn)名不副實(shí)的情況，施工過(guò)程中也會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)勞資糾紛、農(nóng)民工工資不到位等問(wèn)題?？疾爝^(guò)程中，一定要勤觀察、多提問(wèn)、善思考，認(rèn)真分析投標(biāo)單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量等，以確保投標(biāo)單位資質(zhì)與實(shí)際能力相符。

3.3 重視合理價(jià)

中標(biāo)：在實(shí)際工程招標(biāo)中，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了節(jié)省造價(jià)，往往采取沒(méi)有標(biāo)底，低價(jià)中標(biāo)的方式，以至出現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠的現(xiàn)象，最后不僅沒(méi)節(jié)省造價(jià)，反而多花了錢(qián)，同時(shí)還浪費(fèi)了大量人力、物力，拖延了工期。

4 施工階段的質(zhì)量控制

4.1 對(duì)監(jiān)理單位的質(zhì)量控制。建設(shè)監(jiān)理制實(shí)施以來(lái)，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項(xiàng)目質(zhì)量，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。

4.2 對(duì)施工單位的質(zhì)量控制。通過(guò)招標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)，簽訂工程施工合同。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量的控制主要是通過(guò)工程監(jiān)理進(jìn)行。工程監(jiān)理依據(jù)監(jiān)理合同對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程、全方位的監(jiān)理，施工單位的工程質(zhì)量活動(dòng)完全處在監(jiān)理控制之中，通過(guò)控制人員、材料、機(jī)械、方法工藝和影響工程質(zhì)量的因素，達(dá)到控制質(zhì)量的目的。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)、落實(shí)檢驗(yàn)方法，參與分部工程、隱蔽工程驗(yàn)收等措施來(lái)控制工程建設(shè)質(zhì)量。定期或不定期組織由參建各方人員參加的工程質(zhì)量聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。成立督察組織，隨時(shí)對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量實(shí)施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生。

5 竣工階段的質(zhì)量控制

竣工驗(yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶(hù)驗(yàn)收工作，不能走形式、走過(guò)場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)，使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制

缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題容易暴露的時(shí)期，通過(guò)試運(yùn)行，有些質(zhì)量問(wèn)題會(huì)暴露出來(lái)，形成質(zhì)量缺陷。在實(shí)際工作中，要加強(qiáng)這一階段的質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查找原因，分清責(zé)任，限期處理。對(duì)各種修補(bǔ)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗(yàn)收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運(yùn)行管理單位交送一個(gè)合格的工程。

7 信息反饋期的質(zhì)量控制

信息反饋期是指項(xiàng)目完成后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施各階段質(zhì)量問(wèn)題的匯總、整理。作為一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不是做完一個(gè)樓盤(pán)交給業(yè)主、物業(yè)。就完成任務(wù)了。完成一個(gè)項(xiàng)目，只等于是完成一幅作品。每幅作品都會(huì)有不足之處;作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須要善于總結(jié)不足。并在以后的項(xiàng)目運(yùn)作中有效克服不足，才能夠使自己的作品愈加完善、完美，企業(yè)也才能不斷進(jìn)步、不斷發(fā)展、壯大。

8 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做的

8.1 加強(qiáng)培養(yǎng)、學(xué)習(xí)，提高企業(yè)素質(zhì)

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常管理過(guò)程中，要加強(qiáng)質(zhì)量管理人員對(duì)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)工作方式和方法，逐步提高管理人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，滿(mǎn)足要求日益嚴(yán)格的工程建設(shè)的需要，只有讓員工感到有個(gè)不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)步的過(guò)程，員工工作起來(lái)才更有積極性、進(jìn)取性、開(kāi)拓性，企業(yè)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)階段，才會(huì)有長(zhǎng)足的進(jìn)步。

8.2 提高要求，各方積極配合

不斷召開(kāi)由參建各方參加的質(zhì)量管理會(huì)議，使參建各方明確控制工程建設(shè)質(zhì)量是工程建設(shè)的根本目的，提高參建各方的質(zhì)量意識(shí)，調(diào)動(dòng)各方積極性、齊抓共管。參建各方積極配合、相互監(jiān)督、相互促進(jìn)是搞好工程建設(shè)質(zhì)量的前提和保證。

8.3 樹(shù)立全過(guò)程的質(zhì)量意識(shí)

工程建設(shè)過(guò)程中，積極配合質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)搞好工程質(zhì)量檢查，建立健全質(zhì)量體系，采取有效措施保證參建各方質(zhì)量體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。將質(zhì)量意識(shí)貫穿于工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，對(duì)保證工程建設(shè)質(zhì)量具有重要作用。加強(qiáng)對(duì)工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

[1]朱德林，夏云.淺析房地產(chǎn)工程質(zhì)量與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系[J].蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006-09-25.