乍暖還寒

被一系列救市信號喚醒的中國房地產(chǎn)市場仍未度過冰川期。

剛剛享受了半年多“上帝”感覺的購房者再次陷入了忐忑不安的境地——春節(jié)過后，售樓處第一個迎來了春天，人流如織的場面經(jīng)由媒體深深刺痛了舉棋不定的人們——校正房地產(chǎn)10年持續(xù)上揚(yáng)的調(diào)整就此結(jié)束了嗎?

各種數(shù)據(jù)似乎給出了有力的注腳：3月份的頭半個月，北京商品房期房成交環(huán)比翻了一倍，接近2月整月的銷售量；2月份，深圳新房和二手房成交規(guī)模分別同比翻番；根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，上海商品房市場同月成交量環(huán)比增加近四成。在全國范圍內(nèi)，2009年頭兩個月全國主要城市的住房成交量同比增長6.1％。而最為敏感的當(dāng)屬股市，今年以來，上證地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)上漲五成，超過上證綜指平均漲幅近1倍。

更令購房者感到緊張的是，從珠三角到上海再到北京，一些樓盤已經(jīng)開始小幅度提價。比如，位于北京西四環(huán)的遠(yuǎn)洋沁山水從去年底至今，單價已經(jīng)上揚(yáng)了近20％。2月份中國房屋銷售價格同比下降1.2％，為自去年12月首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第3個月下跌。如果市場走勢就此翻轉(zhuǎn)，那么此次被寄予厚望的價格調(diào)整只不過維持73個月。

“從長期來看，北京、上海肯定會有所回暖?！敝嘘P(guān)村不動產(chǎn)商會會長楊建平告訴《環(huán)球企業(yè)家》，必須承認(rèn)房地產(chǎn)迎來了一波回暖。不過，易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭提醒《環(huán)球企業(yè)家》，上述幾個城市在去年的成交量出現(xiàn)巨幅下跌，如上海的就下跌了近六成。從技術(shù)層面上，已經(jīng)形成了類似股市的“超跌反彈”臨界點(diǎn)。

至于具體樓盤的提價，楊建平更傾向認(rèn)為這是開發(fā)商大幅度降價后的自然反應(yīng)。仍以遠(yuǎn)洋沁山水為例，其緊鄰地鐵1號線，又處北京傳統(tǒng)居住熱地的西部，但其開盤價每平方米1萬元的價格僅相當(dāng)于2006年該地區(qū)的平均水平，即使在市場極度低迷的2008年，也頻頻出現(xiàn)排隊的火爆局面。

“與其說反彈，不如說去年壓抑的需求的自然釋放?！比诳浦玫貓?zhí)行總裁鄭志剛向《環(huán)球企業(yè)家》分析，在其遍布全國的十幾個樓盤中，以90平米以下的兩居小戶型和130以上的大戶型最為暢銷。究其原因，鄭志剛發(fā)現(xiàn)，去年壓抑了多半年的婚房需求已經(jīng)無法繼續(xù)等待，這些年輕人普遍選擇了小戶型住房；而大戶型的購買者多是中年人的改善性需求。與此相對應(yīng)的是，100平米左右的夾層戶型幾乎滯銷——這通常是投資者而非自住者偏愛的戶型。

“如果投資客不進(jìn)入市場，真正的回暖就不能確認(rèn)?！编嵵緞傊赋觯?0年來房地產(chǎn)的興衰與投資者的多寡成正比。但至今為止，市場上罕見住宅投資者，反彈隨時可能中止。

庫存出清

不過，在一個原本是淡季的時間出現(xiàn)的小陽春，并非剛性需求能夠完全解釋。甚至，這還不是最重要的原因。

“去年一聽開發(fā)商貸款，銀行就說免談。”北京城建投資集團(tuán)顧問吳坤嶺告訴《環(huán)球企業(yè)家》，從年初開始，信貸政策已經(jīng)完全松動，這給一度被逼到懸崖邊上的開發(fā)商以極大的回旋余地。接受本刊采訪時，他剛剛送走卜家銀行的信貸員。

去年底，國務(wù)院首次態(tài)度鮮明地表示，要“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。事實(shí)上，2009年頭兩個月連續(xù)高增長的信貸資金很大程度上流人了房地產(chǎn)。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，各家銀行給該集團(tuán)的授信額度都較去年提高。而一度傳出資金鏈緊張的龍湖、富力、陽光100等開發(fā)商也都獲得不同程度授信額度和原有貸款的展期。

與此同時，各地都在最大限度地給開發(fā)商輸血，試圖重新活躍萎靡不振的土地市場。一位開發(fā)商透露，為了鼓勵一級土地開發(fā)，北京原本以月計的審批被強(qiáng)行縮短至一周，各種聽證和環(huán)評也大大削減；而在3月份，深圳拍賣了第一批“分期付款”的土地，這種做法曾一度被明令禁止，決策層對此采取了默認(rèn)的態(tài)度。

至此，開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)壓在身上的幾座大山都一一去除了。但高興也還為時尚早。在房地產(chǎn)界為未能進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)振興計劃”而倍感失落時，摩根士丹利3月份發(fā)布研究報告稱，“振興計劃”旨在通過政府的引導(dǎo)，實(shí)施有序的產(chǎn)能壓縮。而事實(shí)上，自去年雷曼破產(chǎn)之后的，一系列降息、信貸開閘和土地款緩繳等政策，皆為擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給，這不符合“振興計劃”的主旨，同時也揭示了上述輸血隱藏的風(fēng)險——供給恰恰不是房地產(chǎn)商亟需解決的問題。

據(jù)易居中國房地產(chǎn)研究院的研究，以近半年來35個典型城市的市場平均消化能力計，全國住宅市場的消化周期將達(dá)33.84個月。而在更長的時間軸上，過去10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積，仍有近四成，約12億方米的土地滯壓于開發(fā)商手中。

瑞銀對建設(shè)活動的追蹤顯示，重壓之下，新開工面積則在繼續(xù)下跌。楊紅旭也注意到，2月份全國土地成交量同比繼續(xù)大幅下跌三成。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1到2月份房地產(chǎn)投資實(shí)際同比增速由20％以上下滑為5.1％，達(dá)到歷史低位。

“國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為至少在下半年前，國內(nèi)樓市還很難看到復(fù)蘇；近期房地產(chǎn)交易量的上升也不證明市場已經(jīng)見底，穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場依然遙不可及?！备呤⒆罱l(fā)布的報告稱。

“這是一個過剩的時代，解決問題的方法不是增加供給，而是加快銷售。”SOH0中國董事局主席潘石屹向《環(huán)球企業(yè)家》指出，當(dāng)務(wù)之急是在流通環(huán)節(jié)上，取消層層政策壁壘。直至今年初，決策層才祭出消減二手房交易環(huán)節(jié)稅收、貸款利率七折等促進(jìn)流通政策。而業(yè)內(nèi)一直呼吁的放開第二套房——解放投資和改善需求一的政策依然沒有明確。

不過，開發(fā)商也不必繼續(xù)等待政策的援手——兩會期間建設(shè)部明確表態(tài)稱，近期不再出臺房地產(chǎn)的相關(guān)救市政策，并重申去年12月份國務(wù)院131號文件的主旨：根據(jù)市場變化的需求主動采取措施，通過合理的價格促進(jìn)住房銷售。

潘石屹提醒同行，對于房地產(chǎn)這樣如此資金密集的行業(yè)而言，即使手握百億資金，如果沒有現(xiàn)金流保障，也會在短時間內(nèi)消耗干凈。他警告說，如果獲得輸血的房地產(chǎn)商還是過去的老思維，坐等“兔子撞死在樹上”，將錯失活命的良機(jī)。