淺析土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

馬騁

【摘 要】本文從房地產(chǎn)企業(yè)的視角出發(fā)，探索土地管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的影響，在分析土地管理工作變遷所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，提出推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效策略。

【關(guān)鍵詞】土地管理；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)；內(nèi)在聯(lián)系

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，不僅關(guān)乎民生福祉、而且影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展；既能夠拉動(dòng)投資，又可以帶動(dòng)消費(fèi)，同時(shí)，還可以有效改善人居環(huán)境，提升城鎮(zhèn)的文明程度。近年來(lái)，伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度不斷加強(qiáng)，國(guó)土資源管理相關(guān)法律制度的建立健全，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的發(fā)展新階段。一方面，國(guó)土資源的保護(hù)力度顯著增加，通過(guò)全面實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度以及節(jié)約用地的管理制度，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)提升貫徹綠色發(fā)展理念的自覺性和主動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展運(yùn)營(yíng)理念，嚴(yán)格在土地制度規(guī)制的范圍內(nèi)開展工作，保障自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展依法合規(guī)。另一方面，國(guó)土資源的深度開發(fā)和綜合利用水平不斷得到提升，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的服務(wù)意識(shí)和效率顯著提升，積極助推房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升發(fā)展的可持續(xù)性。此外，政府對(duì)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)以及土地資源整理等項(xiàng)目的政策傾斜、資金支持的力度顯著提高，為房地產(chǎn)企業(yè)的新一輪發(fā)展提供了良好的契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極把握機(jī)遇，強(qiáng)化政策的解讀，積極爭(zhēng)取項(xiàng)目、爭(zhēng)取資金，為自身的發(fā)展注入新的動(dòng)力。在此背景下，探究土地管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，剖析土地管理工作變遷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，不僅可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善進(jìn)一步的土地資源管理政策和法律，而且可以為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供有益的借鑒，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、土地管理工作的變遷

守土有責(zé)、守土盡責(zé)，土地資源的嚴(yán)格保護(hù)工作顯著增強(qiáng)。伴隨著生態(tài)文明建設(shè)的深入推進(jìn)，耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地管理制度的建立健全，國(guó)土資源的保護(hù)水平逐步提高。首先，過(guò)去單方面注重經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核方式被涵蓋生態(tài)績(jī)效的綜合考評(píng)方式取代，嚴(yán)格保護(hù)耕地等土地資源保護(hù)績(jī)效逐步被納入到行政部門的業(yè)績(jī)考核范疇，對(duì)于破壞耕地、非法占地情況嚴(yán)重的地區(qū)和部門采用“一票否決”制；其次，耕地的“一占一補(bǔ)”制度得到嚴(yán)格執(zhí)行，耕地的數(shù)量和質(zhì)量得到明顯的改善，生態(tài)保護(hù)取得了顯著的績(jī)效。再者，針對(duì)于管理部門的督導(dǎo)監(jiān)管不斷強(qiáng)化，特別對(duì)于有法不依、徇私舞弊、有案不查以及玩忽職守的“黑后臺(tái)”和“保護(hù)傘”予以嚴(yán)厲懲處。

節(jié)約就是最好的保護(hù)，土地資源的集約管理工作不斷完善。一方面，各地管理部門紛紛加快包括用地制度、用地分配方式在內(nèi)的管控制度創(chuàng)新，以有效提升資源的配置效率，無(wú)論是土地資源的申請(qǐng)還是實(shí)際的開發(fā)利用，均按照“靠項(xiàng)目說(shuō)話”的原則，徹底改變過(guò)去層層分配指標(biāo)、層層爭(zhēng)搶指標(biāo)的現(xiàn)象，從根本上破解“有項(xiàng)目無(wú)指標(biāo)、有指標(biāo)無(wú)項(xiàng)目、小指標(biāo)大項(xiàng)目、大指標(biāo)小項(xiàng)目”的困境。另一方面，雙向約束機(jī)制得到建立健全，在推動(dòng)管控部門提升依法供地效率的同時(shí)，強(qiáng)化供地后土地資源利用的監(jiān)管，通過(guò)重新審視方式來(lái)深入挖掘土地資源的利用效益，采用一地一策、一企一策的監(jiān)管方式，有效的盤活房產(chǎn)企業(yè)的存量建設(shè)用地。

充分發(fā)揮土地資源的效益為社會(huì)發(fā)展提供最有力的支撐，土地資源的合理開發(fā)與利用工作不斷深化。一方面，土地整理、深度開發(fā)工作不斷向縱深推進(jìn)，通過(guò)積極爭(zhēng)取國(guó)家的政策扶持，抓好新農(nóng)村建設(shè)與保障性住房建設(shè)，以有效推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化向前發(fā)展。這不僅是行政部門創(chuàng)造新業(yè)績(jī)的契機(jī)，同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)謀求大發(fā)展大繁榮的有利機(jī)遇。另一方面，土地管理部門職能不斷完善，土地儲(chǔ)備制度得到建立健全，土地市場(chǎng)運(yùn)作的公開透明度得以有效提升。通過(guò)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)“規(guī)劃、征收、供應(yīng)”三者相統(tǒng)一，堅(jiān)決打擊違規(guī)開發(fā)、違規(guī)建設(shè)以及違法圈地、囤地的惡性行為，打造土地資源合理利用的有序局面。

三、土地管理工作變遷對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的影響

增強(qiáng)守法意識(shí)，保持良好的公信力。隨著國(guó)土資源管理制度體系的建立健全以及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范有序化，土地資源管理領(lǐng)域逐步形成了“有法可依、有法必依、違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)”的高壓態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)知法懂法，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)。一方面，需要從主觀上杜絕尋找現(xiàn)有制度漏洞以謀取自身利益的僥幸心理，保障開發(fā)項(xiàng)目的合法化；另一方面，需要強(qiáng)化政策的解讀，爭(zhēng)取政策的支持、資金的幫扶，以有效提升自身的實(shí)力，保持并增強(qiáng)企業(yè)的公信力。

開展多元合作，增添發(fā)展新動(dòng)力。隨著國(guó)土資源集約化管理工作的深入開展，各地政府以及土地資源管理部門的服務(wù)意識(shí)和管理水平顯著提升。在大力開展保障性住房以及新農(nóng)村建設(shè)以及土地整理等項(xiàng)目的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極尋求與政府部門的合作，獲取政策和資金上的扶持，由此，不僅能夠克服房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、審批流程繁瑣等問(wèn)題，而且便于房產(chǎn)企業(yè)與各個(gè)管理部門達(dá)成共識(shí)，展開高質(zhì)量的溝通與協(xié)商，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展增添新動(dòng)力。

轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，倒逼自身轉(zhuǎn)型升級(jí)。在轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)包括土地資源分配政策、稅收政策在內(nèi)的多方面政策的研讀和理解，以政策為導(dǎo)向，推動(dòng)自身轉(zhuǎn)型升級(jí)，以持續(xù)提升企業(yè)的發(fā)展效益。與此同時(shí)，在項(xiàng)目的具體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，不僅需要?jiǎng)?chuàng)新營(yíng)銷渠道，完善營(yíng)銷策劃，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，而且應(yīng)當(dāng)深入貫徹“上規(guī)模、有檔次、見效益”的發(fā)展理念，以社會(huì)需求、市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，做精品、保質(zhì)量，以有效提升人民的幸福感和獲得感。

【參考文獻(xiàn)】

【1】張先鋒，尹紅坡，劉晴.土地政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理分析[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2016，20（3）：52-55.

【2】左利.農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問(wèn)題及解決策略[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017（36）：5-6.