做好效益最大化文章

遼寧裝備制造基地，沈撫新城黃金水岸主題概念推介會在遼寧省撫順市掀起了一個前所未有的投資熱潮。但是在隨后落實具體地塊的洽談中，客商們普遍感到對方在用地的問題上控制很嚴(yán)格。中國商氏集團(tuán)董事長商振清說，我們預(yù)計投資30億元，但只對今年能動工的4億元項目達(dá)成土地使用意向，這里是寸土寸金啊。

寸土寸金理念的形成，首先來自于沈(陽)撫(順)同城的戰(zhàn)略定位，也來自于作為沈撫新城建設(shè)起步區(qū)的撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)識到了土地是保證落實這一戰(zhàn)略構(gòu)想的關(guān)鍵，堅持推進(jìn)土地集約經(jīng)營不動搖，努力做到使寶貴的土地資源效益最大化。

從“有限資源”到“廣闊空間”

今年初，浙江旺力集團(tuán)董事長鄭學(xué)純第一次走進(jìn)沈撫新城時，就被這里廣闊的發(fā)展空間吸引住了。他驚嘆地說：“在南方做夢也想不到會有這樣豐富的土地資源?！爆F(xiàn)在由這家集團(tuán)投資40億元建設(shè)的高端商貿(mào)城正在熱火朝天地施工。

昔日村屯錯落、溝壑交織的鄉(xiāng)村，為何一下子變成了土地集中連片的廣闊空間?2007年初，遼寧省委、省政府提出沈撫同城的戰(zhàn)略構(gòu)想以后，在省、市領(lǐng)導(dǎo)的積極支持下，這里的領(lǐng)導(dǎo)班子很快就千方百計收儲土地這有限資源，在沈撫新城建設(shè)拓展上統(tǒng)一了認(rèn)識。以高度的使命感和科學(xué)運作，打響了一場村屯整體拆遷的硬仗。

這是一場立足挖掘土地資源，減少農(nóng)村人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程的綜合戰(zhàn)役。在撫順市土地管理部門的積極支持和配合下，按照開發(fā)區(qū)總體修編規(guī)劃，先后完成了李石、劉爾、四方臺、泗水分場等6個村屯的整體拆遷和大南、大瓦、小瓦等3個村的部分拆遷。區(qū)土地局局長李鵬舉介紹說，那時80％的干部深入到農(nóng)戶中，日日夜夜和群眾貼心交流。老黨員劉寶成等人說，只有共產(chǎn)黨才能干成這樣得人心的大事。

村屯整體搬遷杠桿的撬動，首先圓了近萬戶農(nóng)民到城里安家落戶的夢想。新城區(qū)整潔美觀、樓房林立，這批農(nóng)民完成生活和命運的根本性轉(zhuǎn)身之際，騰出了一大批農(nóng)村建設(shè)用地，使得溝坎、泥塘、廢棄地等被挖掘填平連片。該區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理局局長李全說，當(dāng)時填平的用料是拆遷的建筑垃圾和開掘兩湖的殘土，是一場真正的移土造地大戰(zhàn)。

這場震撼人心的變遷，完成收儲土地1830公頃。這個數(shù)字是建區(qū)前13年總和的3.6倍，其中通過村屯拆遷而整理面積達(dá)到了300公頃。業(yè)內(nèi)專家評價說，這個數(shù)字在省級開發(fā)區(qū)中名列前茅。

隨著村屯整體動遷的繼續(xù)推進(jìn)，避免土地閑置問題擺上日程，為此全面加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度。3年總投資達(dá)到了25.7億元，是建區(qū)前13年總額的2.3倍，建成了四通八達(dá)的交通、供電、供熱、供水、燃?xì)夤こ叹W(wǎng)絡(luò)，使得收儲土地全部達(dá)到了“七通一平”條件。

沈撫新城積累了寶貴土地資源，形成了不可替代的招商引資優(yōu)勢。全區(qū)連續(xù)兩年域外項目實際到位額分別增長了1～2倍，今年有望完成200億元，增長3倍。

從“不可再生”到“不斷升值”

10月27日，已是深夜。沈撫新城區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)班子會議還在進(jìn)行。其中的一項重要議題是討論清退兩個違約項目的土地問題。這類事在沈撫新城已不足為奇，能把土地集約經(jīng)營工作落到實處，主要原因是領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為，土地是不可再生資源，形成了珍惜每一寸土地，促其不斷升值的理念和工作方針。

如何高效利用土地是公認(rèn)的復(fù)雜問題，為此他們抓住了利用必須接受法律法規(guī)的約束，合法、合規(guī)地推進(jìn)這個核心，實施3個部門聯(lián)審的公開、公平土地使用制度。在提高國土資源管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃的透明性、民主性和科學(xué)性的同時，打造了促進(jìn)土地不斷升值的環(huán)境。

為了把土地升值工作抓實，他們還嚴(yán)把了三個關(guān)口，一是嚴(yán)格控制規(guī)劃；二是把住項目準(zhǔn)入關(guān)；三是在園區(qū)建設(shè)上，實施了按企業(yè)進(jìn)行單體用地動態(tài)對接制度，避免出現(xiàn)馬拉松式圈地現(xiàn)象。

破產(chǎn)停產(chǎn)企業(yè)的用地是浪費土地資源的黑洞，解決方法是查清原因，依法回購，統(tǒng)一規(guī)劃，再出讓給新的投資商。在提高土地利用率的同時，還使新的投資企業(yè)減少了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，縮短了建設(shè)周期。截至目前，已經(jīng)有6家企業(yè)進(jìn)入了這個程序。撫順隆基磁電設(shè)備有限公司人區(qū)時用地僅有4000平方米，由于企業(yè)發(fā)展迅速。區(qū)土地管理部門依照法規(guī)通過協(xié)商，先后兩次將已停產(chǎn)項目整體收回，出讓給該企業(yè)作為新廠用地。目前隆基磁電公司累計投資達(dá)到1.65億元，產(chǎn)品占國內(nèi)同行市場份額的80％以上。

完善的集約用地評價機(jī)制和促進(jìn)土地增值措施的融合，使復(fù)雜的建設(shè)用地利用問題變得比較簡單明了。遼寧(撫順)裝備制造業(yè)基地的入住企業(yè)土地投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)平均比國家規(guī)定上浮10％。截至10月末，落地建設(shè)項目達(dá)到了108個，項目投資達(dá)到了255.8億元。到今年末，全區(qū)供地率將要達(dá)到95％。

從“人有潛能”到“土能生金”

沈撫新城建設(shè)中一項備受關(guān)注的大事是，高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的工業(yè)企業(yè)通過市場行為，陸續(xù)遷出或準(zhǔn)備遷出部分企業(yè)，已經(jīng)有16家企業(yè)遷往了裝備制造基地或外縣區(qū)。這個有史以來按照規(guī)劃進(jìn)行大規(guī)模的企業(yè)搬遷，是該區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子推進(jìn)土地集約經(jīng)營的又一大手筆，集中代表了沈撫新城發(fā)展追求寸土寸金效應(yīng)的特色。

為了能讓土地生金，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子的思維和做法不斷創(chuàng)新，被有關(guān)部門譽(yù)為“金點子”。首先是通過實行項目建設(shè)區(qū)域化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)。以高標(biāo)準(zhǔn)編制區(qū)域規(guī)劃、明晰產(chǎn)業(yè)布局來總領(lǐng)全局。形成了工業(yè)項目向裝備基地集聚，商住項目沿水系和渾河水岸集聚，旅游休閑項目向高灣生態(tài)區(qū)集聚的發(fā)展趨勢。建設(shè)中的裝備制造基地、核心商務(wù)區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)這三大區(qū)域和渾河景觀帶，總計開工項目達(dá)到160個。據(jù)初步測算，平均項目土地投資強(qiáng)度達(dá)到3200萬元／公頃。

全力推進(jìn)煤礦裝備、電力裝備、石化重型裝備、基礎(chǔ)部件四大產(chǎn)業(yè)集群集中使用能源、科技之源、環(huán)保設(shè)施以及品牌效應(yīng)等，來達(dá)到最少的土地投人，最高收益的目的。

該區(qū)注重發(fā)揮資源合理配置效應(yīng)。新城區(qū)今年招商引資有個重要的項目是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，預(yù)計明年建設(shè)可達(dá)到100萬平方米。這種為項目用地量體裁衣的做法，還體現(xiàn)在對園區(qū)內(nèi)廠區(qū)建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、道路占地及公共服務(wù)設(shè)施用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理配置上統(tǒng)一協(xié)調(diào)。在保證生產(chǎn)經(jīng)營需要的前提下，能共用的不單建，能少建的不多建。遼寧恒鋒機(jī)械有限公司去年進(jìn)區(qū)時占地僅1萬平方米，先蓋廠房進(jìn)行試生產(chǎn)，今年6月正式投產(chǎn)后才蓋辦公樓，投產(chǎn)3個月實現(xiàn)合同額1000萬元，訂單已經(jīng)延至到2011年上半年。

無土擴(kuò)建效應(yīng)則是通過打出特有的服務(wù)品牌，幫助企業(yè)在不增加土地面積的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加效益。今年親親食品公司總部決定將原來一層生產(chǎn)車間和廠房，重新規(guī)劃為三層現(xiàn)代廠房，預(yù)期將擴(kuò)能2倍。獨鳳軒食品公司抓住由核心區(qū)遷入裝備制造基地的機(jī)遇，統(tǒng)一建設(shè)多層生產(chǎn)廠房，雖然土地面積沒有增加，但是明年將實現(xiàn)產(chǎn)能翻番，眼下公司已經(jīng)著手進(jìn)行上市的準(zhǔn)備。

集約用地在追加投資方面也有明顯效應(yīng)，撫順高科電瓷電氣制造有限公司董事長司貴成說：“和新建企業(yè)相比，追加投資可以有效地整合各種資源，以最小的投入取得最大的效益，為此我們走出了一條節(jié)地發(fā)展之路?！边@家被遼寧省國土資源廳評選為“遼寧省節(jié)地先進(jìn)工業(yè)企業(yè)”的公司，已經(jīng)開始了第五期工程的施工，土地單位面積產(chǎn)出率達(dá)到1791萬元／公頃，三項主要控制指標(biāo)均超過國家規(guī)定的省級開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，近三年稅收成倍增長，地均稅收為166萬元／公頃。三年來，沈撫新城已有煤研沈陽分院、恒安紙業(yè)公司、中石化催化劑撫順公司等26家企業(yè)追加投資，累計達(dá)到16.3億元。