北京房價能漲多高

預測房價是件不靠譜的事情，所以老詹從來不干這傻事。我曉得說來說去，無非是其一，波動說。其=，下跌說。其三，上漲說。逃不出這么三類。那天看到一新聞，說是京城某位以直率自詡的房產(chǎn)老板，在座談中預言：北京房價，很快要漲到5萬元一平方米!而另一位號稱“索羅斯的中國門徒”并在某公司擔任“首席經(jīng)濟學家”的金先生，說得更加邪乎，此公在廈門一次演講中公然宣稱：北京房價將漲到每平方米30萬元!

哇噻，此語一出，當場暈倒一大半，另一小半尚未暈倒，已然笑倒。

看到此類消息，老詹不禁冷笑，嘿嘿，竟有如此預測房價的!那玩意兒是你們張開大嘴，說漲多高就能漲到多高的嗎?

老詹同志、您認為大嘴們講得不對，那么您呢?您的觀點，又是如何?

我的觀點嘛，在此暫且不表。還是老規(guī)矩，先講故事，再說道理。

話說今年中秋前夕，應邀回老家西昌一趟，為的是一睹被稱為“中國狂歡節(jié)”的涼山彝族火把節(jié)。火把節(jié)后，又到曾經(jīng)讀書下鄉(xiāng)的會東縣城，看望朋友。好多年沒返鄉(xiāng)了，回去第一印象，是這個縣城已經(jīng)膨脹不知好多倍簡直認不出來了!縣長告訴我，這些年，縣城出現(xiàn)了過去未曾料到的一奇怪現(xiàn)象，人口猛增，學校緊缺。為什么呢?重要原因之一，是當今人們對子女的重視和投資，已經(jīng)大大超乎想象!不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然離縣城較遠，但為了孩子，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部或者當?shù)赜悬c錢的農(nóng)民，不遠千山萬水、也要把孩子送到縣城讀小學、念中學。而且，越是好的學校，越是滿足不了這一需求。隨之而來的是，縣城房市近些年火得不得了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部也好，富起來的農(nóng)民也罷，都在城里置辦物業(yè)，既陪太子攻書，又作日后養(yǎng)老。而縣里背景更大財力更足者，則又紛紛跑到條件更好也更遠的西昌市買房，西昌的呢，往成都跑嘛。

縣長一席話，老詹吃一驚。細細一琢磨，有深意存焉。

深意何在?從小小會東縣城這一滴水中，老詹隱約看到了中國城市化異乎尋常急劇加速的大趨勢，看到了越是大城市越會有巨大房屋缺口這一可怕而無可更改的事實!

具體說吧。當今中國，某一城市的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不單單為這個城市市區(qū)所需求。一個省城的房地產(chǎn)市場，也不單單是為省會城市所需求。而首都北京的房屋，也就不僅僅是為京城百姓需求，而是要滿足全國百姓需求T!其實遠不止此，香港的，澳門的，美國的，歐洲的、歸國僑民、公司白領(lǐng)，不都有在京購房的需求嗎?

需求與價格成正比——這是經(jīng)濟學一鐵律。需求越是強烈，價格越是高企。把以上需求統(tǒng)統(tǒng)算上，其力之猛，難以估量。京城房價，能不嗖嗖嗖嗖直往上躥嗎?

需求如此，供給怎么樣呢?供給與價格，恰成反比。記得前些年，為平抑房價，國家曾出臺政策，嚴把關(guān)口，收緊土地。這一弄把土地卡死了，供給一緊，適得其反，房價反而如火澆油，嘩啦嘩啦，漲得更猛，或許正是前些年全國房價突然一家伙異常上漲的一大功因呢!

老詹認為，房價問題，關(guān)鍵的關(guān)鍵，還在供給和需求。有專家學者以人均收入與房價之比，推論京城房價已經(jīng)太高，并以此進行國際比較，得出結(jié)論，京城房價、必然大跌。這是不足為據(jù)的。比價再不合理，只要有強烈需求，房價就非漲不可。比價雖然合理，房子賣不出去，擱在那里，房價也非落不可。至于計算房價中哪塊合理、哪塊不合理，政府拿了多少，房地產(chǎn)商又得了多少?這與房價高低，更沒多少關(guān)系。你以為老板是些什么人?賺得再多，只要需求旺，房子賣得動，再賺幾倍十幾倍，這些弟兄是一點兒也不臉紅心跳更不會自動收手大發(fā)慈悲的。

怎么辦呢?從理論上說，要讓厲價下降，辦法非常簡單，只要放松口子，在城市或近郊大量拋出土地，不出三月，這房價不嘩嘩嘩垮得一塌糊涂才怪了!然而實事上這不可能，一是國家土地有限，各地必須死守耕地紅線，_二是地方政府也不會糊涂到這個地步，房價驟降，且不說會產(chǎn)生若干連鎖反應，鬧出許多社會問題，就是從地方財政看，政府也斷斷不會出此下策。

九九歸一，從長遠看，京城房地產(chǎn)需求將在相當長一個時期都非常強烈，然而供給一時又不可能放松，所以，老詹的觀點是，北京房價，還得上漲。這個趨勢，是不以某些好心人的意志或購房人的苦衷為轉(zhuǎn)移的。至于漲到；高，2010年或者2015年能否從現(xiàn)在的均價一萬五漲到二萬、三萬，抑或更高?那就要綜合各種因素尤其要根據(jù)需求和供給來作慎重判斷了。而這需求和供給，又因各種原因，誰也難以作出準確的量化統(tǒng)計。

所以，老詹認為，對房地產(chǎn)走勢作分析，越是具體，越是“準確”，越不靠譜，越不準確。

所以，此篇文章，只能就京城房價的大趨勢作出判斷。對或不對，三五年后，定見分曉。