封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式及應用淺析

摘 要:本文分析了封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式與商業(yè)項目、服務范圍、經(jīng)營方式等方面要求的關系及應用規(guī)律，強調(diào)其規(guī)劃布局應遵循便利性、相對獨立性、開放性、和諧性原則，開發(fā)建設的規(guī)模必須與小區(qū)住宅規(guī)模、目標客戶的定位及商圈輻射范圍相匹配。

關鍵詞:封閉式小區(qū); 商業(yè); 建筑模式; 開發(fā)規(guī)模

Abstract:This paper analyzes the relations which enclosed commercial architectural model and commercial project， range of service， modes of business operation request， its plan layout should follow the convenience、the concordance、openness、the relative independent principle， the development construction scale must match with the plot housing scale、the goal of customer localization and business circle radiation scope.

Keywords:gated community; commercial; architectural model; development scale

中圖分類號:TU247;TU241.8

文獻標識碼:A

文章編號:1008-0422(2009)07-076-03

封閉式小區(qū)作為住房商品化政策激發(fā)出來的全新社區(qū)形態(tài)，對樓市競爭力的追求使之趨向于構建自成體系并相對獨立于城市公共空間的區(qū)域化生活方式，按其價位高低提出了景觀、配套商業(yè)與公共服務不同等級的市場標準。其商業(yè)建筑以有條件開放傳達了居住空間與城市的對立融合關系，不僅實現(xiàn)本身的生活服務功能，同時作為一種投資工具，滿足資本回報的要求。

本文通過對長沙市封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式及開發(fā)應用實例的考察，分析其作為一種商業(yè)形態(tài)所具有的特殊性，在商業(yè)業(yè)態(tài)、服務范圍、經(jīng)營方式等方面的要求及其對環(huán)境的相互影響，在選址、規(guī)?？刂品矫嬲业娇茖W、合理的解決方案。

1功能、經(jīng)營特點與主要問題

封閉式小區(qū)商業(yè)建筑是以居住小區(qū)內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的屬地型商業(yè)建筑形態(tài)，其功能以滿足居民日常生活必需的就近商品、服務及餐飲需求為主，并根據(jù)社區(qū)規(guī)模、人群特點進行休閑、娛樂等功能的設置。一般具體配置有:購物、餐飲、維修、美容美發(fā)、文化體育、圖書音像、數(shù)碼彩擴、洗衣裁剪、家庭服務和再生資源回收等(圖1、圖2)。

在我國住房體制改革之后，由專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，與封閉式住宅小區(qū)同時規(guī)劃建造配套開發(fā)的商業(yè)建筑，具有統(tǒng)一開發(fā)、集中管理、分散經(jīng)營的特征，體現(xiàn)就近方便、價廉物美、服務多樣的三大經(jīng)營優(yōu)勢。這是一種有別于城市區(qū)域中心商業(yè)、SHOPMALL、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強的地域性，經(jīng)營特點體現(xiàn)在側重特色、商業(yè)服務輔助功能、經(jīng)營集約化、贏利穩(wěn)定性、需求依賴性等方面。

從目前已建成的許多小區(qū)配套商業(yè)建筑來看，面臨的主要問題有:

(1)缺乏比較完善的商業(yè)整體規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互補相容不夠;

(2)商業(yè)規(guī)模偏大，出現(xiàn)銷售難、招商難、經(jīng)營難的“三難”現(xiàn)象;

(3) 商業(yè)布局沒有處理好商業(yè)與住宅的“動”“靜”關系，不能充分滿足商家使用功能，造成了商家經(jīng)營與居民日常生活之間矛盾。

2封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式

以物業(yè)主體集散程度、所處位置及輻射范圍不同，封閉式小區(qū)商業(yè)建筑主要表現(xiàn)為住宅底商、社區(qū)商業(yè)街、購物中心三種模式。這三種布局模式并非完全分離開來，有相當一部分項目是多種形式的組合。

2.1住宅底商模式

住宅底商指利用住宅、公寓等物業(yè)的底層從事零售商業(yè)和服務業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結合的一種商業(yè)模式。

住宅底層商鋪通常設于單元式和板式小高層住宅的底層，臨城市道路和小區(qū)內(nèi)部道路線性布置，或以休閑廣場為中心集中布置，以服務于本地居民的小型零售商業(yè)為主(圖3)。其優(yōu)點在于:各商鋪的面積普遍較小，經(jīng)營成本和風險較低，符合長沙市民的消費習慣，綜合投資回報率較高，因此在長沙的各類商業(yè)地產(chǎn)項目中，最受個體投資者和經(jīng)營者的青睞。其缺點在于:住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，開間和形狀均不規(guī)整，開發(fā)商爭取最大限度的經(jīng)濟利益，一般將其劃分為小開間、大進深的狹長商鋪分別出售，空間形式不利于商業(yè)經(jīng)營;由于商業(yè)經(jīng)營容易對樓上住戶造成多方面的干擾，影響社區(qū)和諧，如網(wǎng)吧、卡拉OK等娛樂業(yè)和餐飲店就不宜設在住宅底層商鋪之中。

住宅底商要求層高最低3.5m，層數(shù)不超過2層，面寬和進深之比以1:2為宜，一般不低于1:3。外立面要求預留商家招牌的設置位置(圖4)。

受用地條件限制，許多90年代后期以來在長沙市老城區(qū)建造的多層及小高層封閉式小區(qū)常采用住宅底商的形式，一般在住宅組團沿街部分設置，與住宅部分內(nèi)外分界明確，最大限度降低對組團內(nèi)部環(huán)境的影響。例如:白沙家園的多層住宅底部設置一層商鋪，層高為3.6m，內(nèi)部柱網(wǎng)尚顯規(guī)整(圖5)。

2.2 社區(qū)商業(yè)街模式

社區(qū)商業(yè)街是指由相當數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務場所。其形式分為帶狀式和環(huán)型組團式商業(yè)街。

對于目前長沙在近郊區(qū)開發(fā)的大中型新建樓盤而言，社區(qū)商業(yè)街是最受歡迎且廣泛采用的布局模式。這些新建樓盤注重環(huán)境品質，采用統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)街的布置，即有利于內(nèi)部環(huán)境的維護，也便于創(chuàng)造舒適熱烈的消費環(huán)境，同時保持商家經(jīng)營的靈活性，降低投資經(jīng)營風險。

芙蓉區(qū)政府新址附近的萬科·西街花園小區(qū)就是一個較好的例子。西街花園是由深圳萬科投資興建的大型高檔社區(qū)，沿高嶺路布置了一條長約400m的商業(yè)街，商業(yè)街由獨立的沿街商鋪和部分住宅底層商鋪組成，面積從50m²-240m²不等，可適應不同類型規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求。在商業(yè)街的中段結合住宅組團出入口設置了一處面積約500m²的休閑廣場，廣場周邊布置環(huán)形組團式的商鋪，購物環(huán)境優(yōu)美，設計富有人情味(圖6)。

在長沙老城區(qū)，由于用地緊張，社區(qū)商業(yè)街的實例較少，鴻銘中心·金街銀苑就是一個較為少見的例子。利用該地段的地理位置特點，設置了一條社區(qū)商業(yè)街將韶山北路和曙光路連接起來。開發(fā)商的目標是打造一處高檔商品專賣和高端餐飲、休閑娛樂業(yè)的匯集中心。從目前的招商情況看，已經(jīng)體現(xiàn)出高檔消費產(chǎn)業(yè)的聚集現(xiàn)象，其服務商圈的輻射范圍較大，目標客戶多為小區(qū)外部的周邊高收入商務人士。商業(yè)街在建筑造型、街道尺度、綠化景觀及休閑設施的規(guī)劃設計方面均做了細致的考慮(圖7、圖8、圖9)。

2.3 購物中心模式

美國《零售辭典》對購物中心的定義為:購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個簡單的分布式經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類:鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。

服務于封閉式小區(qū)的購物中心一般指鄰里型購物中心與社區(qū)型購物中心兩類，以生鮮食品超市為主力，會集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體，能滿足一站式的消費需要，容易凝聚人氣。

例如:位于岳麓區(qū)桐梓坡路與銀杉路交匯處的威勝大廈，在裙房布置了一家約3000m²的超市主力店和二十家小商店，經(jīng)營內(nèi)容有地產(chǎn)中介、西餐廳、精品店、藥房、茶館等，服務對象除威勝大廈內(nèi)的約300戶居民外，大多數(shù)來自1公里范圍內(nèi)的其它住宅小區(qū)的居民。從營業(yè)面積和商圈輻射半徑來看，這屬于鄰里型購物中心的類別(圖10)。

在近郊區(qū)的一些大盤項目，建筑面積超過百萬平米，居住人口數(shù)萬的開發(fā)規(guī)模，已經(jīng)具有了某種新城中心的性質，以大型購物中心為核心或大型購物中心與商業(yè)街相結合的布局模式為主。

3封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式應用原則

封閉式小區(qū)商業(yè)建筑模式的應用與規(guī)劃布局應遵循下列原則:

(1) 便利性原則:商業(yè)從空間上實現(xiàn)就近性，從而形成時間上的便利性;

(2)獨立性原則:實現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對分離和商業(yè)的相對集中與獨立，以保證商業(yè)不擾民;

(3)相對開放性原則:在居住區(qū)內(nèi)實現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的開放性，保證能同時服務于外部客流和通過性客流;在相鄰小區(qū)間，按照區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃進行規(guī)劃設計;

(4) 和諧性原則:充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性，創(chuàng)造住宅的適宜居住環(huán)境。

4封閉式小區(qū)商業(yè)建筑的開發(fā)規(guī)模

商業(yè)建筑開發(fā)規(guī)模的確定，主要與目標客戶的定位及商圈輻射范圍有關。

4.1 目標客戶的定位

封閉式小區(qū)商業(yè)建筑按目標客戶定位的不同分為內(nèi)向服務型、外向服務型、內(nèi)外兼顧型三種類型:

內(nèi)向服務型商業(yè)建筑服務對象僅限于小區(qū)內(nèi)部居民，外來客流較少。要根據(jù)本區(qū)居民的人口規(guī)模、消費能力按合適的比例確定面積，一般占總建筑面積的3%~6%之間，人均0.8~1.2m²。

外向服務型商業(yè)建筑一般臨近城市商業(yè)中心并沿城市道路布置，消費人群多為周邊居民及過往客流。開發(fā)規(guī)模與本區(qū)內(nèi)部居民的人數(shù)沒有直接關系，而要根據(jù)小區(qū)所在地段的商業(yè)開發(fā)價值和開發(fā)條件確定。

內(nèi)外兼顧型商業(yè)建筑服務對象包括小區(qū)內(nèi)部居民及部分過往客流。長沙市大部分處于非城市商業(yè)中心地段的封閉式小區(qū)多屬此類，多采用沿街設置的住宅底商和獨立商鋪的形式。開發(fā)規(guī)模需要綜合考慮本區(qū)居民的日常消費需求、面臨城市道路地段的開發(fā)條件、周邊潛在消費群體及商業(yè)網(wǎng)點的布局情況。

4.2 營業(yè)面積和輻射半徑的關系

對于采用購物中心布局模式的鄰里中心或社區(qū)商業(yè)中心的開發(fā)建設，需要分析營業(yè)面積和服務商圈輻射范圍的對應關系。對長沙市來說，由于絕大多數(shù)住宅都有配套的商業(yè)項目，激烈的競爭會相互削弱商業(yè)項目各自的輻射半徑;另外，越往市區(qū)中心商業(yè)越密集，輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現(xiàn)出非對稱輻射的模式。一般來說，社區(qū)商業(yè)的輻射范圍要遠小于城市商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心的輻射范圍，其輻射區(qū)域一般在半徑1km的范圍以內(nèi)，即步行15分鐘左右的時間距離。其中以步行5~10分鐘為核心商圈，輻射顧客群占到70%左右。

4.3 商業(yè)建筑規(guī)模的估算

封閉式小區(qū)商業(yè)建筑規(guī)模的估算，主要從以下兩個方面考慮:

首先，參考有關的規(guī)范數(shù)據(jù)，《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的“公共服務設施控制指標”規(guī)定，商業(yè)服務設施按700~910m2/千人控制，通常將其作為低限數(shù)據(jù)參考。

其次，對項目所在區(qū)位、資源條件、建筑總量、服務人口及周邊市場環(huán)境進行全面考慮，因個案情況做出獨立的綜合判斷。

封閉式小區(qū)商業(yè)建筑規(guī)模的估算一般采用兩種方式:一是根據(jù)小區(qū)的大小，結合商圈的輻射范圍，按人均0.8~1.2m2來計算;另一種則粗略考慮為整個小區(qū)建筑面積的5%~7%。

5結語

在建設“兩型社會”、創(chuàng)建和諧社區(qū)的方針引導下，封閉式小區(qū)商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以下方面:

(1)集中化程度增加。當前房地產(chǎn)開發(fā)逐漸呈現(xiàn)大盤化、郊區(qū)化的趨勢，出于規(guī)模開發(fā)和對高品質居住環(huán)境的追求，零散的住宅底商開發(fā)模式將受到限制，以集中布置的社區(qū)商業(yè)街和購物中心為主體的社區(qū)商業(yè)中心將逐漸成為主流，朝統(tǒng)一規(guī)劃、科學選址、集中布置的方向發(fā)展。

(2)商業(yè)功能細分及休閑化趨勢。以家庭為載體的休閑、文化、娛樂、服務消費項目所占比例將進一步提高，一般性購物消費則向社區(qū)及區(qū)域級購物中心集中。

(3)開發(fā)模式的變化。從住宅項目的配套建設轉為按商業(yè)地產(chǎn)的操作模式開發(fā)經(jīng)營，實行訂單式設計、建設，有利于后期銷售招商工作，降低經(jīng)營風險。

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