對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算問(wèn)題的分析

摘要:本文將在工作實(shí)踐中遇到的幾個(gè)面積測(cè)算問(wèn)題提出來(lái)進(jìn)行探討，尋求一種正確的處理方法，切實(shí)解決實(shí)際工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，讓測(cè)算成果更準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn);面積;測(cè)算

中圖分類號(hào):F293.31

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

文章編號(hào):1008-0422(2009)12-0102-01

1前言

房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，其主要目的和任務(wù)就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。為此建設(shè)部于2000年8月1日發(fā)布實(shí)施了我國(guó)第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986-2000)，其發(fā)布實(shí)施對(duì)加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理、規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為、提高房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)代化水平、促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。但是，由于該規(guī)范是開(kāi)展全國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，原則性較強(qiáng)，可操作性欠妥，再加上由于測(cè)繪者對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的理解程度還不夠，對(duì)某些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和理解存在一定的偏差，因此在實(shí)際測(cè)量操作中總是捉拿不準(zhǔn)，給工作帶來(lái)麻煩。本文通過(guò)在工作實(shí)踐中遇到的幾個(gè)面積測(cè)算問(wèn)題提出來(lái)進(jìn)行探討，進(jìn)而尋求合理的處理方法，讓測(cè)算成果更準(zhǔn)確。

2樓層的認(rèn)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》5.6.6.1規(guī)定，房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與房屋地下層數(shù)之和，假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、頂層突出層面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)地下室及半地下室沒(méi)有明確的定義，我們可以參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)地下室及半地下室的定義，地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的三分之一，但不超過(guò)一半的地下室。由此可以判斷當(dāng)房間地面低于室外地平面的高度不超過(guò)該房?jī)舾叩娜种坏募炔皇堑叵率?，也不是半地下室，?yīng)記入自然層數(shù)。在實(shí)際工作中，我們經(jīng)常遇到許多樓房在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)注為地下室(或地面車庫(kù)等，室內(nèi)地坪±0以下)，而實(shí)際上室內(nèi)地面與室外地平面的高度根本不超過(guò)房間凈高的三分之一，有的甚至在地平面以上(地面車庫(kù))，根據(jù)上述規(guī)定該樓層應(yīng)計(jì)入自然層。

《規(guī)范》8.1.2中規(guī)定房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m(含2.20m)以上的永久性建筑在進(jìn)行房屋面積計(jì)算時(shí)，《規(guī)范》中對(duì)層高概念的解釋是上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。但在對(duì)房屋面積進(jìn)行具體計(jì)算時(shí)，對(duì)層高部位的取舍，怎樣進(jìn)行操作產(chǎn)生困惑。一是某些架空層、車庫(kù)或地下室的層高，根據(jù)規(guī)范解釋進(jìn)行測(cè)量確實(shí)已經(jīng)超過(guò)2.20m，按規(guī)定是要計(jì)算建筑面積，但地平面到大梁或水管彎頭部位的高度則大大低于2.20m，這部分使房屋無(wú)法正常使用。二是由于地面做法或樓板太厚造成架空層、車庫(kù)或地下室凈空太低，影響正常使用，而地面做法或樓板厚度很難進(jìn)行測(cè)量，這樣也給準(zhǔn)確合理計(jì)算面積帶來(lái)不便。三是斜坡屋面房屋計(jì)算面積時(shí)，對(duì)于整個(gè)大的斜坡屋面，我們要取2.20m的點(diǎn)，是從板頂結(jié)構(gòu)表面去實(shí)測(cè)還是從做完保溫隔熱層后的表面去實(shí)測(cè)。

3變形(伸縮)縫

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.1.0中規(guī)定，有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的伸縮縫計(jì)算建筑面積。變形縫是指建筑物在外界因素作用下，結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和應(yīng)力，導(dǎo)致建筑物開(kāi)裂、碰撞甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫，包括伸縮縫、沉降縫和抗震縫。伸縮縫主要是防止建筑物由于溫度變化大產(chǎn)生開(kāi)裂;沉降縫主要是防止建筑物由于沉降不均產(chǎn)生開(kāi)裂;抗震縫主要是防止建筑物由于地震產(chǎn)生開(kāi)裂。由此可見(jiàn)，上述規(guī)定不僅適用于伸縮縫，也適用于沉降縫和抗震縫。在實(shí)際測(cè)量工作中會(huì)出現(xiàn)變形縫全部或部分與室內(nèi)相通的情況，對(duì)于全部相通或其與兩邊房屋任一邊完全相通的情況測(cè)算時(shí)沒(méi)有影響，而對(duì)于局部相通的情況在測(cè)算時(shí)由于理解不同而造成測(cè)算結(jié)果出現(xiàn)差異。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要伸縮縫與房屋相通，伸縮縫都全部計(jì)算建筑面積;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，伸縮縫局部與房屋相通，通行部分計(jì)算建筑面積，不通行部分不計(jì)算建筑面積。個(gè)人認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)比較可行。如圖所示，因?yàn)樵谝?guī)范規(guī)定中僅將是否與室內(nèi)相通作為唯一判斷條件，并未考慮伸縮縫寬度等其他因素，說(shuō)明與室內(nèi)相通是根本，同時(shí)計(jì)算建筑面積要具備房屋的一般條件，因此第二種觀點(diǎn)比較合理。變形縫僅三角部分計(jì)算建筑面積。

4陽(yáng)臺(tái)封閉的問(wèn)題

由于，我國(guó)疆域遼闊，南北方氣溫差距較大，南方天氣較暖，陽(yáng)臺(tái)大部分為不封閉，北方氣候較冷，陽(yáng)臺(tái)大部分為封閉陽(yáng)臺(tái)。而作為中東部地區(qū)的徐州市在樓房建設(shè)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)有的封閉、有的不封閉、有的原為不封閉后來(lái)又由房主自行封閉的，因此在測(cè)算時(shí)對(duì)陽(yáng)臺(tái)封閉與不封閉問(wèn)題很難判斷，但封閉與不封閉對(duì)房屋建筑面積影響較大，陽(yáng)臺(tái)面積在計(jì)算時(shí)相差一半。如果判斷不準(zhǔn)確，容易造成面積糾紛。筆者認(rèn)為在陽(yáng)臺(tái)封閉問(wèn)題判別時(shí)應(yīng)分以下幾種情況:第一，若規(guī)劃設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)為全封閉陽(yáng)臺(tái)，在實(shí)際測(cè)算時(shí)陽(yáng)臺(tái)也是封閉的，則按封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全部建筑面積。第二，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)為封閉的，而實(shí)際上測(cè)算時(shí)為不封閉的，則按不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)為不封閉陽(yáng)臺(tái)，實(shí)際測(cè)算時(shí)無(wú)論封閉與不封閉，計(jì)算一半建筑面積。

5室外樓梯

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.1.g中規(guī)定屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算;在8.2.2.d中規(guī)定無(wú)上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。對(duì)于規(guī)范中這兩條規(guī)定如果從字面意義上進(jìn)行理解，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按照樓梯每層水平投影面積計(jì)算;無(wú)上蓋的室外樓梯按每一層樓梯水平投影面積的一半計(jì)算;在對(duì)室外樓梯進(jìn)行測(cè)算之前，我們必須首先明白什么是室外樓梯，室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。因此我們?cè)趯?duì)室外進(jìn)行測(cè)算時(shí)，首先對(duì)室外樓梯的層次進(jìn)行判斷，作為房屋附屬設(shè)施的室外樓梯其水平投影面積應(yīng)該按照樓梯的水平投影面積進(jìn)行，即五層樓房室外樓梯的水平投影面積應(yīng)該為四層，即n-1層，當(dāng)該室外樓梯屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯時(shí)其面積為(n-1)s，其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積;當(dāng)該室外樓梯為無(wú)上蓋的室外樓梯時(shí)，個(gè)人認(rèn)為其面積為(n-2)s+s/2，其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積。如果僅僅根據(jù)規(guī)范字面意義上的理解，對(duì)于室外樓梯有無(wú)上蓋在面積測(cè)算時(shí)相差一半，差別太大，只有從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，根據(jù)室外樓梯的定義，有無(wú)上蓋的差別體現(xiàn)在頂層，既體現(xiàn)了規(guī)范的嚴(yán)肅性，又靈活運(yùn)用規(guī)范，讓交易雙方滿意。

另外，在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層(一般為非住宅)通往上部功能區(qū)連續(xù)空走的情況，即下面幾層的樓梯不開(kāi)門(mén)直接通往樓上。從使用功能看，空走樓梯只為上部功能區(qū)使用。而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而設(shè)計(jì)的。《規(guī)范》中的共有建筑面積分?jǐn)傓k法中，按功能區(qū)分?jǐn)偀o(wú)疑會(huì)加大上部功能區(qū)的共有面積。因此，筆者建議，多功能區(qū)綜合樓中的空走樓梯應(yīng)作為整棟分?jǐn)偟墓妹娣e來(lái)計(jì)算，或者干脆不要計(jì)算建筑面積，這樣操作也可保護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益。

6虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將大型商場(chǎng)或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進(jìn)行出售，每個(gè)單元沒(méi)有實(shí)體圍護(hù)，而是以界址釘?shù)男问竭M(jìn)行分割和圍合成一個(gè)特定的空間，每個(gè)單元可以獨(dú)立使用并擁有唯一編號(hào)。

有的人認(rèn)為虛擬分割的小型單元沒(méi)有實(shí)體圍護(hù)，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記。筆者認(rèn)為，虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求:權(quán)利人依法對(duì)特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定:房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。那么在實(shí)際測(cè)繪中，可以按照現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的每個(gè)單元的四至界釘進(jìn)行測(cè)量和面積測(cè)算。

地下室的獨(dú)立車位也可參照此辦法進(jìn)行測(cè)繪計(jì)算。

7消防連廊

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發(fā)展，為了滿足消防安全需要，部分高層住宅在十層以上設(shè)計(jì)了一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯。常見(jiàn)的有兩種形式:(1)以挑廊與不同單元消防樓梯直接相連;(2)通過(guò)相鄰兩戶房間外設(shè)計(jì)一條類似陽(yáng)臺(tái)的廊，再經(jīng)過(guò)相鄰兩戶的房間與公用消防樓梯連接。對(duì)于第二種，筆者認(rèn)為還是應(yīng)該按照上層陽(yáng)臺(tái)在本層的投影部分計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積，其余有頂蓋部分并入梯間一起作為公用部分計(jì)算建筑面積。對(duì)于第一種有人認(rèn)為是由于十層以上高層住宅引起的，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偨o十層以上住宅。這種做法有些不妥，消防連廊的布局是由整幢樓整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求決定的，并不是某戶或某層獨(dú)有，若消防連廊下部某個(gè)樓梯發(fā)生火災(zāi)，也可向上經(jīng)過(guò)消防連廊到達(dá)其它樓梯疏散。所以，應(yīng)將消防連廊與相連的公用消防樓梯一起分?jǐn)偨o共同的功能區(qū)。

8架空層的樓梯、電梯處理

隨著住宅建設(shè)發(fā)展，有些小區(qū)為了增加通風(fēng)和綠化，在某幾幢房屋架空用來(lái)種植花草，美化小區(qū)環(huán)境。那么架空層的樓梯和電梯該如何處理呢?各地的處理都不一樣，有的不計(jì)算面積，有的建筑面積單列不分?jǐn)?。筆者認(rèn)為，既然架空作為業(yè)主所共有，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，為公用休閑，梯間及門(mén)廳部分作為整棟共有部分計(jì)算建筑面積，其余架空部分就干脆不要計(jì)算建筑面積為宜。

9結(jié)束語(yǔ)

以上為筆者在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，希望通過(guò)這樣的探討，與同行進(jìn)行交流，找到一種更為合理的測(cè)量計(jì)算方法。

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