基于WEBGIS/VR技術(shù)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式的研究

摘要:縱觀中國目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的營銷手段，各開發(fā)商、代理商、策劃商都在不斷地推陳出新，力求創(chuàng)新。從最初“等人上門”的柜臺式被動銷售模式;到以突出產(chǎn)品與眾不同之處為主要出發(fā)點的新概念模式;到現(xiàn)在的推出各類體驗活動吸引購房者關(guān)注的模式?？梢钥闯?銷售模式的漸進都是圍繞消費者這個中心發(fā)展的。在消費者需求的日趨個性化、房產(chǎn)市場競爭的日趨激烈化的今天。房產(chǎn)開發(fā)，不能再簡單停留在規(guī)模、規(guī)劃、概念、質(zhì)量、服務(wù)等方面，而應(yīng)將開發(fā)理念上升到體驗高度，給購房者提供一種讓人意猶未盡的體驗。本文通過對傳統(tǒng)房產(chǎn)營銷模式進行分析，結(jié)合目前現(xiàn)狀，探討一種基于WEBGIS和虛擬現(xiàn)實技術(shù)的新型房產(chǎn)營銷模式。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);虛擬現(xiàn)實;WEBGIS

中圖分類號:F293.33

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2009)12-0099-03

1引言

目前國內(nèi)各城市向公眾提供的住宅與商業(yè)樓盤信息不系統(tǒng)、不全面，手段也比較落后。例如公眾不能從網(wǎng)上查到本市各樓盤在何區(qū)位;各樓盤有什么類型的住宅和商業(yè)空間出售;對某套住宅，它的平面布局、面積、售價等具體信息也無法確知。各開發(fā)公司一般通過電視廣告和印發(fā)廣告提供信息，或者在自己的售房廳掛一張效果圖或擺一個模型供人瀏覽。室內(nèi)裝修效果也是通過圖紙或裝飾樣板房來展示。購房者也不知道還有哪些樓層和戶型可供選擇。對開發(fā)商而言，其管理也較混亂。在一些發(fā)達城市，房產(chǎn)商開始利用網(wǎng)站發(fā)布購房信息，購房者可以通過上網(wǎng)，搜索適合面積和價格的住房，甚至可以看到房子的平面圖。但這樣的房產(chǎn)系統(tǒng)并不能給購房者良好的感觀，購房者甚至不知道自己將來的房子周邊環(huán)境到底怎么樣。

2基于WEBGIS的購房系統(tǒng)

WEBGIS是Internet技術(shù)應(yīng)用于GIS開發(fā)的產(chǎn)物。GIS通過WWW功能得以擴展，真正成為一種大眾使用工具。從WWW的任意一個節(jié)點，Internet用戶可以瀏覽WEBGIS站點中的空間數(shù)據(jù)、制作專題圖，以及進行各種空間檢索和空間分析，從而使GIS進入千家萬戶。

近兩年，我國WEBGIS發(fā)展很快，在數(shù)字城建，規(guī)劃、國土、市政、交通、環(huán)保與環(huán)衛(wèi)、旅游、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與管理等行業(yè)內(nèi)部充當著重要的決策支持工具。隨著WEBGIS應(yīng)用潛力的不斷挖掘，在房產(chǎn)銷售中WEBGIS也成了一種重要的手段。各大城市都上演著房產(chǎn)WEBGIS系統(tǒng)。如:搜房地圖頻道、北京樓盤地圖、廣州樓盤地圖、長沙市樓盤系統(tǒng)等等?；赪EBGIS售房系統(tǒng)的與傳統(tǒng)的網(wǎng)上售房系統(tǒng)比較，其特點有:

2.1吸引大量消費者，提高市場知名度。WEBGIS售房系統(tǒng)為消費者提供友好的動態(tài)互操作平臺，房產(chǎn)的銷售轉(zhuǎn)變成一切以消費者為中心，消費者從被動的接受房產(chǎn)信息轉(zhuǎn)換到消費者主動對信息獲取，從而吸引大量消費者訪問。在提高市場知名度上發(fā)揮了重要的廣告效應(yīng)。

2.2促進市場雙方的交流互動、增強市場雙方信息的透明。傳統(tǒng)的網(wǎng)上售房系統(tǒng)雖然有強大的信息交流平臺，但基本是形同虛有。通過WEBGIS售房系統(tǒng)，消費者可以獲得到比房子更重要的周邊環(huán)境信息，其次帶來一種操作上互動的親身體驗。這樣，市場雙方信息逐漸透明，也牽動者消費者主動與房產(chǎn)商表達其購買欲望和需求，房產(chǎn)商從而得到寶貴的信息反饋。

目前，WEBGIS售房系統(tǒng)給消費者帶來了某種程度上的互動體驗。但比起現(xiàn)實中的樓盤，WEBGIS售房系統(tǒng)還是無法將真實的效果呈現(xiàn)在消費者面前。

3虛擬現(xiàn)實技術(shù)

虛擬現(xiàn)實(Virtual Reality)簡稱VR技術(shù)，也稱靈境技術(shù)。作為一項尖端科技，虛擬現(xiàn)實集成了計算機圖形圖像技術(shù)、計算機仿真技術(shù)、人工智能傳感技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)并行處理等技術(shù)的最新發(fā)展成果，最終由計算機生成的高仿真模擬系統(tǒng)。自從虛擬現(xiàn)實技術(shù)誕生以來，它已經(jīng)在軍事模擬、先進制造、城市規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)、醫(yī)學(xué)生物等領(lǐng)域中顯示出巨大的經(jīng)濟、軍事和社會效益，與網(wǎng)絡(luò)、多媒體并稱為21世紀最具應(yīng)用前景的三大技術(shù)。

所以，將虛擬現(xiàn)實技術(shù)與WEBGIS結(jié)合是一種比較理想的實現(xiàn)手段。下面將詳細介紹WEBGIS與虛擬現(xiàn)實技術(shù)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售的技術(shù)方法。

4J2EE體系下的WEBGIS和VR技術(shù)擴展

J2EE是一種利用Java 2平臺來簡化企業(yè)解決方案的開發(fā)、部署和管理相關(guān)的復(fù)雜問題的體系結(jié)構(gòu)。J2EE技術(shù)的基礎(chǔ)就是核心Java平臺或Java 2平臺的標準版，J2EE不僅鞏固了標準版中的許多優(yōu)點，例如“編寫一次、隨處運行”的特性、方便存取數(shù)據(jù)庫的JDBC API、CORBA技術(shù)以及能夠在Internet應(yīng)用中保護數(shù)據(jù)的安全模式等等，同時還提供了對 EJB(Enterprise JavaBeans)、Java Servlets API、JSP(Java Server Pages)以及XML技術(shù)的全面支持。其最終目的就是成為一個能夠使企業(yè)開發(fā)者大幅縮短投放市場時間的體系結(jié)構(gòu)。

基于J2EE的WEBGIS模式實現(xiàn)了業(yè)務(wù)邏輯和業(yè)務(wù)應(yīng)用的分離，從而降低了處理和顯示數(shù)據(jù)的對象間的耦合性，使得系統(tǒng)開發(fā)變得非常靈活，同時又提高了系統(tǒng)的可重用性。基于J2EE的許多特點，且J2EE技術(shù)平臺是當前最成熟，應(yīng)用最廣泛的企業(yè)級技術(shù)平臺，所以當前大多數(shù)WEBGIS系統(tǒng)都是基于J2EE架構(gòu)業(yè)務(wù)平臺的拓展。

Java Applet和Java3D一起可以實現(xiàn)嵌在WEB頁面上的動態(tài)的、時實的、交互性的三維虛擬場景。Java3D API是Sun定義的用于實現(xiàn)3D顯示的接口。3D技術(shù)是底層的顯示技術(shù)，Java3D提供了基于Java的上層接口。Java3D把OpenGL和DirectX這些底層技術(shù)包裝在Java接口中。由于這種全新的設(shè)計使3D技術(shù)變得不再繁瑣并且可以加入到J2SE、J2EE的整套架構(gòu)，這些特性保證了Java3D技術(shù)強大的擴展性。

5關(guān)鍵技術(shù)

5.1PostGIS空間數(shù)據(jù)引擎

目前，國內(nèi)外較為流行的空間數(shù)據(jù)引擎主要集中在“關(guān)系型數(shù)據(jù)庫+空間數(shù)據(jù)引擎”、“擴展對象關(guān)系型數(shù)據(jù)庫”兩方面。 PostGIS是一種關(guān)系型數(shù)據(jù)庫+空間數(shù)據(jù)引擎的中間件解決方案，是對象關(guān)系型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)PostgreSQL的一個擴展，PostGIS提供如下空間信息服務(wù)功能:空間對象、空間索引、空間操作函數(shù)和空間操作符。同時，PostGIS遵循OpenGIS的規(guī)范。

PostgreSQL對數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)的導(dǎo)入和導(dǎo)出等操作都是要靠命令行來完成。在程序中打開“command Prompt”。前提是在成功安裝PostgreSQL。

5.2GIS地圖服務(wù)

在傳統(tǒng)的WEBGIS開發(fā)技術(shù)中，地圖服務(wù)大都是采用實時渲染技術(shù)(如:ArcIMS、MapXtreme for java)，即:地圖視野一經(jīng)改變，客戶端向服務(wù)器請求地圖，服務(wù)器根據(jù)參數(shù)重新渲染當前視窗地圖，然后再傳輸?shù)娇蛻舳??？蛻舳嗣看尾僮鞫既绱耍@樣服務(wù)器端需要相當多的時間來渲染圖片，且耗時隨地圖元素增加而增長，另外，如果在并發(fā)量很大的時候服務(wù)器還面臨著負載的壓力。所以傳統(tǒng)的WEBGIS在渲染速度和服務(wù)器性能要求上都存在著難以優(yōu)化的缺點。

實際上，實時渲染是不必要的。如:地圖比例在1:1000與1:999(圖層顯示層一樣)時，在這2個比例下，在地圖元素表現(xiàn)上基本不會有很大的差別，也就是只需要其一效果就可以滿足實際的需要?；谶@個思想，可以將地圖數(shù)據(jù)分基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)和專題數(shù)據(jù)來處理。

基礎(chǔ)數(shù)據(jù):特點是更新周期比較長，基本不需要對數(shù)據(jù)進行經(jīng)常性維護。按照不同項目需求，可以將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)按不同比例配置好，先將它生成地圖圖片。地圖視野改變時，只需要對圖片進行索引，然后根據(jù)索引調(diào)圖，返回到客戶端。

專題數(shù)據(jù):專題數(shù)據(jù)需要經(jīng)常性維護，當然要動態(tài)的表現(xiàn)在地圖上。通過Ajax異步無刷新傳輸技術(shù)對數(shù)據(jù)更新追蹤，對于更新的數(shù)據(jù)利用VML畫圖技術(shù)動態(tài)的表現(xiàn)在地圖上，并在對象上添加屬性和事件方法。

5.3Lucene全文索引

模糊查詢一直是GIS的基本功能，而數(shù)據(jù)庫索引不是為全文索引設(shè)計的，因此，使用like“%keyword%”時，數(shù)據(jù)庫索引是不起作用的，在使用like查詢時，搜索過程又變成類似于一頁頁翻書的遍歷過程了，所以對于含有模糊查詢的數(shù)據(jù)庫服務(wù)來說，LIKE對性能的危害是極大的。Lucene不是一個完整的全文索引應(yīng)用，而是一個用Java寫的全文索引引擎工具包，它可以方便的嵌入到各種應(yīng)用中實現(xiàn)針對應(yīng)用的全文索引/檢索功能。Lucene最核心的特征是通過特殊的索引結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫不擅長的全文索引機制，并提供了擴展接口，以方便針對不同應(yīng)用的定制。在GIS數(shù)據(jù)中建立Lucene索引只需要建立一個索引庫，查詢時調(diào)用Lucene的接口即可，其結(jié)構(gòu)圖如圖1。

5.4VR與GIS數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

WEBGIS調(diào)用VR場景，在VR場景中調(diào)用地圖。是WEBGIS與VR交互操作的聯(lián)系點，建立關(guān)聯(lián)需要如下步驟:

樓盤二維空間數(shù)據(jù):將樓盤空間數(shù)據(jù)導(dǎo)入進postgis數(shù)據(jù)庫。

樓盤三維模型創(chuàng)作:利用3DMAX創(chuàng)建樓盤模型文件。

建立對應(yīng)關(guān)系:根據(jù)情形選擇以下兩種不同的方法。

1)在創(chuàng)建3dmax模型的時候，對每個模型進行命名，然后對地理數(shù)據(jù)庫標示字段進行手動關(guān)聯(lián)，建立關(guān)系。

2)在系統(tǒng)中開放關(guān)聯(lián)功能。即在模型與地理數(shù)據(jù)可視化條件下手動建立關(guān)系。

可以看出方案1操作繁雜，在手動對應(yīng)時很容易出錯。而方案2只需要將3dmax文件導(dǎo)入場景，系統(tǒng)讀取文件的對象結(jié)點名稱并將其列表出來，通過系統(tǒng)的定位很容易準確的建立對應(yīng)關(guān)系。

5.5JAVA3D場景創(chuàng)建(圖2)

這是一個簡單的場景圖的結(jié)構(gòu)，其中包括VisualUniverse Locale GroupNode Leaf 等元素，每個場景圖都有單一的VirtualUniverse，后者包含一串Locale對象。一個程序可以包含多個VirtualUniverse對象，但是沒有一種簡單的方法實現(xiàn)它們相互之間的通信。

6基于WEBGIS/VR 應(yīng)用軟件設(shè)計與實現(xiàn)

6.1軟件設(shè)計

系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框架

系統(tǒng)采用基于J2ee的WEB三層體系結(jié)構(gòu)。表現(xiàn)層引入基于MVC模式的框架技術(shù)——Struts，數(shù)據(jù)訪問層使用對象-關(guān)系映射技術(shù)，邏輯層提供有關(guān)空間操作的JAVA /Java3D APIs(Java Application Programming Interface)。結(jié)構(gòu)圖如圖3。

系統(tǒng)應(yīng)用框架如圖4。

6.2軟件實現(xiàn)

本研究主要對WEBGIS與VR相關(guān)功能詳細的介紹。

1)基本功能模塊

a)WEBGIS基本功能

i.基本操作:提供基本的二維電子地圖服務(wù)，如 地圖的放大、縮小、漫游、鼠標滾輪，全圖、鷹眼、測量距離、測量面積等功能。

ii.接口:提供樓盤及其他地物對象的VR模型檢測(是否具有VR場景);對有場景的對象提供VR場景漫游接口。

b)VR基本功能

根據(jù)用戶不同操作感受，漫游功能應(yīng)該提供第一人稱或者第三人稱角色形式。目前本系統(tǒng)只提供第一人稱。以下未經(jīng)申明均為第一人稱用戶進行介紹，且操作是在場景加載后。

i.多角度場景俯視:系統(tǒng)通過對用戶操作提供鼠標及鍵盤的事件監(jiān)聽，根據(jù)操作指令改變當前場景的視角。從而達到用戶多視角場景觀看效果。

ii.場景漫游:讀取系統(tǒng)準漫游場景配置參數(shù)(如:場景默認進入點)，用戶通過設(shè)置適合自身的視點高度(可選擇)進入場景。通過鼠標或者鍵盤(上下左右)操作改變視點位置從而達到漫游的效果。

iii.導(dǎo)航窗口:在場景游覽時，系統(tǒng)提供場景的二維地圖導(dǎo)航，用戶能清楚的了解當前所處位置，及行進的方向。

iv.信息查詢:場景中，當鼠標移動在樓盤或者其他對象上時，鼠標改變?yōu)榭涉溄訝顟B(tài)，當觸發(fā)單擊事件，系統(tǒng)將提供對象信息的窗口展示。

v.室內(nèi)漫游:用戶選擇樓盤某套間進入室內(nèi)。以入門為初始視點，通過設(shè)置視點高度而以不同角度觀看室內(nèi)效果。

vi.結(jié)構(gòu)圖展示:提供對模型的二維結(jié)構(gòu)圖展示，以及標尺、面積的測量等等。

vii.接口:VR對象信息查詢功能中提供該模型二維周遍查詢、統(tǒng)計、分析接口及樓盤VR效果展示及分析接口。

2、查詢搜索模塊

a)WEBGIS關(guān)鍵字索引

提供對用戶搜索的中英文輸入索引地圖對象，如:用戶輸入湖南城市/HNCS(首字母) 引擎將返回湖南城市學(xué)院、湖南城市學(xué)院建筑設(shè)計院等以供用戶選擇(數(shù)據(jù)庫存在數(shù)據(jù)情況下)。運用此技術(shù)將海量搜索轉(zhuǎn)化為單一的屬性查詢，使系統(tǒng)性能以及用戶操作感受大幅度提升。

b)VR、WEBGIS關(guān)聯(lián)查詢

提供VR樓盤的按行政區(qū)劃劃分的快速查詢列表，結(jié)合WEBGIS定位功能，迅速將準查詢對象顯示在屏幕中央。

3、統(tǒng)計分析模塊

提供對樓盤周邊環(huán)境的查詢、統(tǒng)計、分析，方便用戶對周邊環(huán)境的分析。從而為用戶做決策提供良好的基礎(chǔ)。

a)自定義區(qū)域查詢、統(tǒng)計

用戶在地圖上做相應(yīng)的繪圖操作。在該區(qū)域范圍內(nèi)對用戶選擇的分析項目進行查詢，并提供列表形式的顯示結(jié)果。統(tǒng)計在查詢結(jié)果的基礎(chǔ)上進行。

b)樓盤三維環(huán)境分析

有些指標是購房者比較關(guān)注的指標，如:某位置的視野、陽臺的日照效果，這些都是需要購房者親自到樓盤才能看到的。那么本系統(tǒng)將提供自定義視角分析、樓盤日照分析。

系統(tǒng)展示:(如圖5)

7總結(jié)

本文從行業(yè)應(yīng)用和軟件設(shè)計的角度對WEBGIS/VR技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)并開發(fā)了實用系統(tǒng)進行了簡單闡述。系統(tǒng)提供的強大的交互操作能給用戶帶來現(xiàn)實中的親身體驗的感受，在房地產(chǎn)商和消費者之間建立一個良好的交流平臺，消費者通過系統(tǒng)的分析、統(tǒng)計等功能獲取到一些樓盤的關(guān)鍵信息，作為購房的決策依據(jù);房產(chǎn)商通過交流平臺的信息對消費者動向進行詳細的分析，準確的做出決策，從而降低房產(chǎn)開發(fā)過程中的風險。

參考文獻:

[1] 精通Struts基于MVC的Java WEB 設(shè)計與開發(fā).作者: 孫衛(wèi)琴.

[2] JSP 2.0 技術(shù)參考手冊.作者: 林上杰 林康司.

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