投資者回到英國房地產(chǎn)市場

盡管風(fēng)險仍然存在，市場可能經(jīng)歷顛簸，但2009年無疑是一個無與倫比的時機(jī)。

尼克(Nick Leslau)，英國最富有的房地產(chǎn)企業(yè)家之一，在2007年市場下滑之前退出了這個領(lǐng)域。但是現(xiàn)在他和一群小規(guī)模、但人數(shù)越來越多的投資者持一樣的看法，他們認(rèn)為現(xiàn)在是時候開始買進(jìn)了。

上個月尼克設(shè)立的最大值地產(chǎn)集團(tuán)(Max Property Group)，高達(dá)2億英鎊(約3億2千900萬美元)進(jìn)行招股，這是今年英國第一個公開招募。對該股票感興趣的投資者很多，以至于尼克先生僅僅公開了一個星期就卡斷了投資者的渠道，盡管這樣，股票仍然被超額認(rèn)購。

事實上，在過去一個月里，至少有三家英國投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購房計劃，這也預(yù)示著新房產(chǎn)出量開始趨于穩(wěn)定。

根據(jù)戴德梁行(DTZ)的消息，投資者們正返回遭受重創(chuàng)的英國商業(yè)地產(chǎn)市場，以2007年市場最高價75％的價格，搶購辦公樓和購物中心。

英國房價下降低于美國的89％，或亞太地區(qū)的80％。但是在英國，房地產(chǎn)成交量下降速度更快——在市場最高價三個月之后，突然下降了51％，與此相比，美國下降了35％，亞洲下降了19％。

一些分析家認(rèn)為，如此快速的糾正有助于英國市場比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復(fù)過來。

“你永遠(yuǎn)不會知道市場的底部在哪里，直到衰退過去，但我們的感覺是，正在接近?！蹦峥讼壬f，他正在考慮數(shù)億英鎊的房地產(chǎn)投資，“我們有一個強(qiáng)烈的感覺，市場可能會像20世紀(jì)90年代那樣。”

在經(jīng)濟(jì)不景氣的時候，尼克通過低價購買商業(yè)地產(chǎn)并且對其重新開發(fā)獲得大量財產(chǎn)。

今天，英國正面臨第二次世界大戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的一個衰退。銀行仍不愿貸款，各個行業(yè)復(fù)蘇緩慢，失業(yè)率繼續(xù)上升，空置率增高導(dǎo)致租金較低，尤其是在倫敦金融區(qū)，空置率上升到10％。但是過去的一年里，英鎊貶值吸引了一些外國投資者，還有一些人正在尋找對抗通貨膨脹的方法，同時被較低的房地產(chǎn)價格和銀行利率所吸引。

根據(jù)戴德梁行的消息，雖然普通住宅市場仍在繼續(xù)掙扎，英國還是有希望比美國更好地進(jìn)行市場定位，從商業(yè)房地產(chǎn)市場中第一個復(fù)蘇。

“倫敦房價調(diào)整得非?？?，”戴德梁行倫敦全球預(yù)測負(fù)責(zé)人托尼·麥高(Tony McGough)說，“壞消息已退出這個市場，租金下跌很多，即使我們還沒有觸底，也正在接近底部。但紐約還是沒有見底。”

紐約的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)Real Capital Arialytics的研究主管丹·法蘇洛(Dan Fasulo)估計。倫敦的市場周期大概比紐約提前6個月。一些分析家認(rèn)為，原因是英國市場有更大的價格透明，在英國傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資主要是資金規(guī)模較小的投資者。當(dāng)市場下跌時，許多投資者希望房產(chǎn)趕快變現(xiàn)，迫使他們的資產(chǎn)價值幾乎每月變動一次。

英國的市場較少提供商業(yè)性不動產(chǎn)抵押貸款證券，更多是通過商業(yè)銀行貸款。

一些分析師仍然持懷疑態(tài)度。并且預(yù)測市場只會在明年年中有限恢復(fù)。但一些房地產(chǎn)投資者的投資已經(jīng)開始。

不動產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)London Stamford，由雷蒙德·穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克·沃恩(Patrick Vaughan)經(jīng)營，在2007年的時候就準(zhǔn)備拿出2.85億英鎊投資房地產(chǎn)市場，但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬英鎊購買了倫敦金融區(qū)辦公樓One Fleet Place，其價格只有原來最高價格的45％。目前為止，它已經(jīng)收購了4個以上的房產(chǎn)。

沃恩先生說：“從今年年初起，房地產(chǎn)價格下跌充分，能明顯感受到市場在回暖，可以肯定地說，這個市場有更多的機(jī)會?！?/p>

一些海外投資者也有興趣。這個月的早些時候，阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購了位于倫敦金融區(qū)的One Bishops Square大部分股權(quán)，據(jù)安理國際律師事務(wù)所(Allen Overy)對房屋的評估，收購價比去年年底下跌了8％。賣主是英國最大的房地產(chǎn)投資公司之一漢森公司(Hammerson)，它迫切需要償還債務(wù)。

果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司，6月8日同意以2140萬英鎊的價格，購買在同一地區(qū)的辦公樓，包括租戶12年的租契。

另一房地產(chǎn)投資者——偉大的波特蘭置業(yè)(Great Portland Estates)，上個月宣布了一項1.75億英鎊的增股計劃，并承諾明年年底前，資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場所。物業(yè)投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項購買折扣房產(chǎn)招股計劃。

對商業(yè)地產(chǎn)興趣的突然復(fù)蘇，造成了激烈競爭，無疑將導(dǎo)致高端地產(chǎn)的長期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯·巴特拉姆(Chris Bartram)說，他注意到，從今年年初，對高端資產(chǎn)的爭奪開始升溫，因為英國政府的資產(chǎn)保護(hù)計劃，幫助了避免強(qiáng)行拍賣的房產(chǎn)蜂擁而至。

但是巴特拉姆警告說，如果銀行變得更加積極地清理其資產(chǎn)負(fù)債表，它將使資產(chǎn)縮水和扼殺復(fù)蘇。“如果我們現(xiàn)在有一個上升的市場，我們可以看到銀行將以此為借口，出售資產(chǎn)保護(hù)計劃里的所有資產(chǎn)?！彼f。

與此同時，倫敦中心許多新的建設(shè)因信貸枯竭和經(jīng)濟(jì)衰退而停止。這意味著，與房地產(chǎn)低迷的20世紀(jì)90年代不同，市場可能不會遭受到大量的房地產(chǎn)供過于求的打擊。在巴特拉姆先生看來，這意味著，盡管風(fēng)險仍然存在，復(fù)蘇的道路可能仍然艱難曲折，但2009年無疑是一個無與倫比的時機(jī)。

“今天已經(jīng)播下未來復(fù)蘇的種子?！彼f。