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    縮水富豪之朱孟依 陷入迷局

    2009-12-29 00:00:00
    中國新時代 2009年5期

    朱孟依熱衷于做大型或者超大型項(xiàng)目,這讓他的資金捉襟見肘,再加上涉嫌卷入黃光裕案的傳聞,更加快了其財富縮水的速度

    -58%財富縮水

    朱孟依是中國地產(chǎn)界一位沉默的大佬,雖然在地產(chǎn)界呼風(fēng)喚雨,他卻因?yàn)樘煨灾?jǐn)慎,很少在公開場合露面,對于在媒體上高談闊論更是毫無興趣。中國地產(chǎn)界的另一位大佬王石,從來不掩飾自己對朱孟依及朱孟依旗下合生創(chuàng)展等公司的尊敬,王石曾經(jīng)說過,“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦?!?/p>

    朱孟依最早從做包工頭起家,上世紀(jì)90年代初期來到香港,順利獲得香港的永久居住證,然后和別人一起創(chuàng)辦合生創(chuàng)展,1998年5月,合生創(chuàng)展(0754)在香港上市。合生創(chuàng)展雖然是一家港資公司,但其經(jīng)營活動卻集中在內(nèi)地。

    在朱孟依旗下,除了有合生創(chuàng)展,還有另外一家非常重要的公司,即廣東珠江投資有限公司。珠江投資成立于1993年2月,朱孟依開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,基本上由合生創(chuàng)展和珠江投資兩家公司合作完成。

    兩家公司以組合投資方式做項(xiàng)目,由珠江投資負(fù)責(zé)拿地,拿到地之后,再由兩家按某種比例關(guān)系組成合資的項(xiàng)目公司,進(jìn)行開發(fā)。合資公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在北京打珠江品牌,在廣州則大多打合生創(chuàng)展品牌。

    朱孟依做事的一個特點(diǎn)是喜歡大開大闔,他熱衷于做大型或者超大型項(xiàng)目。合生創(chuàng)展在廣州開發(fā)完成的項(xiàng)目中,一些項(xiàng)目的面積超過了200萬平方米,其在天津開發(fā)的“寶邸溫泉度假村”項(xiàng)目,據(jù)說面積達(dá)12平方公里。

    朱孟依還擅于抓住一切機(jī)會賺錢,2000年前后,朱孟依利用九運(yùn)會在廣州召開,為九運(yùn)會鋪設(shè)數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)工程的機(jī)會,“順帶”為自己鋪設(shè)了幾條管道,然后,通過將這些管道出售給那些急于鋪設(shè)光纜的電信運(yùn)營商,在不到兩年的時間內(nèi),就凈賺了10億多元。

    朱孟依的另一個特點(diǎn)是他的神秘和低調(diào)簡直令人窒息,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)多年,他沒有接受過媒體采訪,大眾媒體僅捕捉到了一張他個人的照片,而且他還嚴(yán)禁下屬向外界透露有關(guān)他的消息。

    自2008年以來,不愿拋頭露面的朱孟依一直是媒體追逐的熱點(diǎn)。尤其是今年2月20日,有國外媒體報道,朱孟依涉嫌卷入黃光裕案,已經(jīng)被廣東公安機(jī)關(guān)限制離境并協(xié)助調(diào)查。消息傳出后,合生創(chuàng)展的股價當(dāng)日就暴跌了50%。

    朱孟依是全國政協(xié)的特邀委員,傳出其涉嫌卷入黃光裕案的消息之后,大家都盯著他是否會在今年的“兩會”上公開露面。但是今年“兩會”期間,他向全國政協(xié)遞交了病假條,便再也沒有公開露面。又有消息稱,朱孟依涉及的僅是黃光裕案的邊緣事件,朱孟依只是協(xié)助警方調(diào)查,人身自由沒有受到限制。然而以上傳聞,并沒有得到朱孟依本人或他旗下相關(guān)公司工作人員的證實(shí)。

    2008年上半年合生創(chuàng)展(00754,HK)的股價在每股14港元左右徘徊,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)及朱孟依涉及黃光裕案傳聞等因素的影響,今年3月下旬其股價已經(jīng)縮水至每股5港元左右。

    甲方 融資平臺尚需努力

    受中國政府對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控等因素影響,再加上很多儲備地塊的積壓,近一兩年來朱孟依旗下的公司也陷入資金緊張的狀況。有房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)做過計算,2008年珠江投資旗下很多子公司的資產(chǎn)負(fù)債率已超過了90%。所以近年來,將合生創(chuàng)展作為境外融資平臺,再整合珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)A股上市,最大限度打造兩個融資平臺,一直是朱孟依的理想。

    珠江投資2008年初曾經(jīng)向中國證監(jiān)會遞交了上市資料,計劃在當(dāng)年的六、七月份在A股上市,上市資產(chǎn)包括括住宅、酒店及部分商業(yè)地產(chǎn),預(yù)備融資60到70億元。但由于趕上行業(yè)調(diào)整期,加上資本市場持續(xù)低迷,去年珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有能夠如期在A股上市,朱孟依打造A股加H股資本架構(gòu)的夢想被迫擱置,資金問題更加嚴(yán)峻,讓其陷入了地產(chǎn)業(yè)務(wù)困局當(dāng)中。

    今年年初,珠江投資開始大規(guī)模裁員,裁員比例約為30%到50%,留守的員工全體降薪30%,珠江地產(chǎn)和合生創(chuàng)展的很多新項(xiàng)目也已停工。為了盡快回籠資金,農(nóng)歷牛年新年過后,合生創(chuàng)展在北京及上海的一些項(xiàng)目大幅降價,個別項(xiàng)目的降價幅度高達(dá)40%。

    乙方 應(yīng)該延緩擴(kuò)張

    2008年3月,在合生創(chuàng)展上市十周年慶典上,朱孟依宣布將在華北區(qū)推出20個新盤,其中包括建筑面積達(dá)188萬平方米的10個高級商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但外界認(rèn)為,朱孟依應(yīng)該暫緩其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略,否則會拖垮他的公司,因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金量過大。

    朱孟依熱衷于開發(fā)大型或者超大型項(xiàng)目,喜歡大舉拿地,大舉擴(kuò)張。目前珠江投資運(yùn)作的項(xiàng)目分布在北京、上海、廣州等地,在建項(xiàng)目超過50個。

    朱孟依原來計劃在珠江投資A股上市后,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其建設(shè)項(xiàng)目的多元化,珠江投資目前已經(jīng)開工或原計劃投入建設(shè)的項(xiàng)目還包括100億元投資規(guī)模的陽江、惠東等4個電廠;山西大同、內(nèi)蒙等地的4個煤礦;廣東省境內(nèi)的廣惠高速,以及正在建設(shè)的廣深沿江高速;運(yùn)煤的鐵路專線項(xiàng)目;在天津地區(qū)的大學(xué)城建設(shè)5所民辦大學(xué)等等。

    在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期,大舉擴(kuò)張,同時建設(shè)多個項(xiàng)目有利于現(xiàn)成規(guī)模效應(yīng),同時確立珠江投資的行業(yè)地位。但在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整時期,這樣大規(guī)模的擴(kuò)張,特別是在土地儲備上的擴(kuò)張,難免會遇到資金捉襟見肘的情況,朱孟依現(xiàn)在要做的是讓珠江投資擴(kuò)張的速度慢下來。

    朱孟依應(yīng)該重拾創(chuàng)業(yè)階段的發(fā)展模式。上世紀(jì)90年代,合生創(chuàng)展起家憑借的的方式是在郊區(qū)建設(shè)廉價的“大盤”,快速銷售回籠資金。物美價廉的郊區(qū)樓盤依然是目前自住市場的主流,這種項(xiàng)目拿地的成本比較低,回籠資金更快。值得幸運(yùn)的是,2008年合生創(chuàng)展在廣州囤積的土地,基本都是城郊的“衛(wèi)星城”。

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