房企圈錢探秘

郁 風(fēng)

房企融資的真實(shí)意圖是決定樓市供給的重要因素。如果融資投入開發(fā),那么將改善供求平抑房?jī)r(jià);如果用于囤地,那無疑將推高資產(chǎn)泡沫。

據(jù)香港市場(chǎng)消息,龍湖地產(chǎn)10月22日原則性通過港交所聆訊,上市進(jìn)程又向前邁進(jìn)了一步。按照規(guī)程,接下來將進(jìn)入預(yù)路演階段,預(yù)計(jì)一個(gè)多月后即可掛牌上市。

此前有消息稱,龍湖地產(chǎn)此次融資額度大約在8億-10億美元之間,保薦人一共3家,分別是摩根士丹利、花旗銀行、瑞銀。

就在同一天,恒大地產(chǎn)正式招股,如以招股價(jià)上限定價(jià),其此次上市融資將最多為64.6億港元,比此前市場(chǎng)傳出的78億-117億港元的融資規(guī)模有較大幅度的收縮。

內(nèi)地房企扎堆上市

自7月29日北京金隅在香港IPO以來,從9月底到10月14日短短半個(gè)月內(nèi),已有深圳華南城、上海恒盛地產(chǎn)以及廈門寶龍地產(chǎn)先后完成赴港上市。而總部位于廣州的恒大地產(chǎn),兩家福建地產(chǎn)商禹洲地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán),以及深圳卓越置業(yè)、花樣年,加上龍湖地產(chǎn),都已通過了港交所聆訊。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,有上市計(jì)劃的房地產(chǎn)公司中,不乏中信地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)這樣的全國(guó)性大型房企。據(jù)了解,目前已經(jīng)啟動(dòng)或有上市計(jì)劃的地產(chǎn)商近20家。除上述的大型房企外,中駿置業(yè)、佳兆業(yè)等區(qū)域性的房產(chǎn)公司也有各自的上市計(jì)劃。

除了在H股進(jìn)行IPO,復(fù)地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、城建地產(chǎn)等已經(jīng)在香港上市的公司,也希望通過回歸A股進(jìn)行再融資。

瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平透露,2009年第四季度將迎來內(nèi)地房企赴港上市高峰,下半年融資額度或超過2007年全年,達(dá)到80億至100億美元規(guī)模。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭在接受本刊采訪時(shí)表示,今年資本市場(chǎng)和樓市狀況向好,是房企掀起上市潮的客觀環(huán)境。通過上市這種直接融資方式,成本低于銀行信貸的間接融資,能夠上市肯定是優(yōu)先選擇。至于更多房企選擇在港上市,是因?yàn)閮?nèi)地上市名額有限,A股上市房地產(chǎn)公司也不是很受歡迎。

業(yè)內(nèi)人士并指,去年A股IPO暫停以來,積壓了很多企業(yè),如今重啟勢(shì)必會(huì)造成扎堆現(xiàn)象。且由于今年進(jìn)入7月后,信貸寬松的政策微調(diào),房企的資金狀況由靜態(tài)平衡趨向微緊狀態(tài),因此,上市融資將成為其解決資金問題的重要途徑。而更深層次原因,則是上市后的財(cái)富效應(yīng)和“地王”頻出時(shí)代的資金需求。

今年以來“地王”頻出。據(jù)統(tǒng)計(jì),僅9月份全國(guó)各地接連出現(xiàn)了50個(gè)地王,平均每天都有近1.7個(gè)新“地王”誕生。9月30日,綠地集團(tuán)以72.45億元成功競(jìng)得上海市中心城區(qū)徐匯區(qū)一幅大型綜合性地塊,刷新了20天前中海地產(chǎn)在長(zhǎng)風(fēng)地塊剛剛寫下的“地王”紀(jì)錄。這對(duì)房企的資金鏈形成了巨大的考驗(yàn),上市也是出于充實(shí)自身資金的需求。目前能在土地市場(chǎng)叱詫風(fēng)云的,多是央企和上市企業(yè),這對(duì)其他未上市企業(yè)是很大的刺激和誘惑。

在最新公布的胡潤(rùn)百富榜上,前10位富豪中7位來自地產(chǎn)界,其中許榮茂、楊惠妍、朱孟依等代表的企業(yè)無一不是在香港股市中赫赫有名的房產(chǎn)巨鱷。而剛上市的恒盛地產(chǎn)張志熔將極有可能憑借恒盛的資本布局成為上海新首富。恒大地產(chǎn)上市后,恒大掌門人許家印也將因此躋身百億級(jí)富豪行列。

此外,與機(jī)構(gòu)投資者簽訂對(duì)賭協(xié)議的一些內(nèi)地房企,在重重債務(wù)施壓之下,只能選擇盡快上市以擺脫困境。如果不能及時(shí)募資還款,企業(yè)創(chuàng)始人有失去控制權(quán)之虞。比如有報(bào)道稱,此前上市幾經(jīng)周折的恒大地產(chǎn),其與私募的對(duì)賭協(xié)議在今年10月份到期,如果不能償還,私募就要求增加一倍股權(quán),前后兩次相加大概能占到恒大股權(quán)的2/3。

不過,楊紅旭也表示,今年市場(chǎng)熱度與2007年相比還是有差距,進(jìn)入9月份以后股市和樓市都有所降溫。最近一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)滯量跌。市場(chǎng)最熱的時(shí)候應(yīng)當(dāng)是在六七月份,很多房企上市可能已經(jīng)錯(cuò)過了市場(chǎng)的最高潮。

這從部分房企上市遇冷、融資縮水和上市后股價(jià)下跌,似乎有所反映。華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日即遭遇“破發(fā)”,9月30日掛牌的華南城全日?qǐng)?bào)收1.62港元,較其招股價(jià)2.1港元跌22.9%;10月2日掛牌的恒盛地產(chǎn)報(bào)收3.76港元,較其招股價(jià)4.4港元跌14.5%。隨著華南城和恒盛地產(chǎn)開盤遇冷,此后上市的寶龍地產(chǎn)將招股價(jià)由每股3.30-4.90港元降至2.75港元,IPO籌資規(guī)模也從6.28億美元降低至3.53億美元,縮水近一半。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,眾多內(nèi)地房企扎堆赴港上市,投資者選擇機(jī)會(huì)的增多是其遇冷的主要原因之一。還有香港投行人士認(rèn)為,內(nèi)地房企資產(chǎn)估值“水分”較高。

房企融資通道

除IPO之外,房企的股權(quán)融資方式還有增發(fā)配股,其他圈錢通道還包括銀行信貸、企業(yè)債和信托等債權(quán)融資方式。此外,還有房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等,該基金在國(guó)際上一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源,今年3月中國(guó)已啟動(dòng)試點(diǎn)。

8月27日,萬科A112億元的增發(fā)公告引得滿城風(fēng)雨。這是繼2007年8月公開增發(fā)100億元之后,萬科的第二次公開增發(fā)融資超百億元資金。在萬科之前,保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)已經(jīng)完成了非公開發(fā)行,募集資金總額分別達(dá)到80億元和42億元。另外還有招商地產(chǎn)非公開發(fā)行預(yù)案中計(jì)劃募集的50億元,不過這只是今年增發(fā)案的冰山一角。

愛建證券的一份數(shù)據(jù)顯示,截至8月底,2009年共有33家上市公司公布增發(fā)預(yù)案,其中已有9家完成增發(fā),共募資達(dá)332億元。除此以外,榮盛發(fā)展已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球領(lǐng)銜的12家房企也獲得股東大會(huì)通過,與此同時(shí)萬科A、浙江廣廈等10家房企正接受董事會(huì)預(yù)案。

上海易居的楊紅旭告訴本刊,公司債和企業(yè)債也是今年房企融資的熱點(diǎn)之一。

有研究者表示,雖然公司債的融資規(guī)模無法與增發(fā)等股權(quán)融資方式相比。但是,發(fā)債的方式更加靈活,其發(fā)行程序簡(jiǎn)單。相較銀行貸款,公司債具有周期長(zhǎng)、利率鎖定的特點(diǎn),在通脹情況下其成本更低且靈活。

早在2008年,金地集團(tuán)首先拉開房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的序幕:發(fā)行8年期債券,融資12億元,票面利率為5.50%。隨后,萬科、保利地產(chǎn)等公司也接連順利完成公司債發(fā)行。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則是2007年以來首家發(fā)行人民幣債券的內(nèi)地在港上市房企。2009年6月23日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行總額為26億元企業(yè)債,債券期限6年,前三年票面年利率4.4%-5%。今年獲批發(fā)行公司債的還包括龍湖地產(chǎn)(14億元)、復(fù)地集團(tuán)(19億元)、泛海建設(shè)(32億元)。

除了資本市場(chǎng)的融資支持,今年以來,房企從銀行方面頻獲大額授信,此前據(jù)統(tǒng)計(jì),中行、工行、農(nóng)行、建行等國(guó)內(nèi)多家銀行近期向房企發(fā)放的銀行授信總額逾1500億元。其中,品牌房企如金地集團(tuán)、SOHO中國(guó)、世茂房地產(chǎn)等均獲得較多的銀行支持,而萬科8月剛獲得建行500億元授信,更是今年房企拿到的最大一筆銀行授信。據(jù)央行二季度公布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款有超過一半流向了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。此外,綠地集團(tuán)9月1日宣布,與國(guó)家開發(fā)銀行簽署一項(xiàng)總額高達(dá)300億元的授信協(xié)議。最近的則是剛剛通過上市聆訊的龍湖地產(chǎn)10月26日獲得農(nóng)行180億元授信。

信托、私募等創(chuàng)新融資方式也是選項(xiàng)。8月6日,金地集團(tuán)與平安信托開展股權(quán)類信托合作,這是繼2008年初與瑞銀開展房地產(chǎn)基金合作后再度的創(chuàng)新融資。相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示,2009年前7月,房地產(chǎn)信托計(jì)劃資金規(guī)模近167億多元,共發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品101款,并且1-7月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品分呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)。有觀點(diǎn)稱,下半年隨著銀行信貸投放的收緊,資金來源有限的中小房地產(chǎn)公司將更加倚重信托渠道融資,而隨著信托行業(yè)影響力的增加,越來越多的大型房企開始青睞信托融資。

相形之下,隨著二季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成交的持續(xù)活躍,開發(fā)商自身的資金壓力得到進(jìn)一步緩解,通過私募股權(quán)基金融資的交易觸及歷史冰點(diǎn)。10月21日,清科研究中心發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱,二季度以來,僅有1起針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的私募股權(quán)投資案例發(fā)生,涉及投資金額為2928.26萬美元。

清科研究中心分析認(rèn)為,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道依然較窄,以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。其中,銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個(gè)人通過銀行抵押貸款來支付的)、個(gè)人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的約60%-70%,銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響金融安全。

拿地還是新開工

種種跡象表明,隨著房企IPO等融資渠道的開通,今年以來,地產(chǎn)行業(yè)集中度正逐步提高?？硕?中國(guó))的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2008年全年僅有20家左右房企銷售金額超過60億元。而在今年前三季度20強(qiáng)房企銷售排行榜中,入榜房企的最低銷售金額就已達(dá)90億元。其中,萬科更以超過460億元的銷售金額位居首位,有望繼2007年后再次突破500億元的年銷售額大關(guān)。

而對(duì)于房企通過IPO等途徑融資后的主要投向,上海易居中國(guó)研究院楊紅旭表示,拿地和新開工都應(yīng)包括其中,上市融資以后首先是增加開工量,很多企業(yè)上市前都會(huì)大量?jī)?chǔ)備土地,上市以后主要是進(jìn)行開發(fā),當(dāng)然一邊開發(fā)一邊需要增加新的土地儲(chǔ)備?；臼沁@樣一個(gè)模式,而拿地最多的時(shí)候一般是上市之前。

但地產(chǎn)獨(dú)立撰稿人顧海波在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為,圈錢主要是用于囤地?，F(xiàn)在大量土地囤積在一級(jí)市場(chǎng),時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年、10年甚至更長(zhǎng),同《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地閑置兩年以上無償收回”的法律相違背,由于“有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不糾”,造成囤地愈演愈烈,“地王”現(xiàn)象層出不窮。

這一擔(dān)憂似乎亦有跡象可佐證。恒大地產(chǎn)募資的逾六成將用于地款。10月21日,恒大地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官謝惠華在記者會(huì)上指出,本次上市集資所得款項(xiàng)中63%,用以支付未付土地出讓金及撥付現(xiàn)行項(xiàng)目所需資金,約31%用以償還部分結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款,其余6%則撥作一般營(yíng)運(yùn)資金。據(jù)恒大招股書披露,該集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備高達(dá)5120萬平方米,超過中國(guó)海外、碧桂園等位列第一,并且將來也會(huì)延續(xù)如此規(guī)模的儲(chǔ)備,力爭(zhēng)在土地市場(chǎng)上一直占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

龍湖地產(chǎn)9月29日剛剛以21.03億元拿下成都五塊石地塊。而此前的26日,其通過旗下子公司嘉遜地產(chǎn)以22.8億元(溢價(jià)159%)拿下重慶江北大石壩地塊,短短3天龍湖在西南拿地資金就超過43億元。因此,一旦進(jìn)入資本市場(chǎng),充足的資金供給無疑將使房企在土地市場(chǎng)更加放開手腳。10月14日剛登陸港交所恒盛地產(chǎn),近日就宣布了以8.5億元購(gòu)入天津兩幅地塊。

房企融資的真實(shí)意圖是決定樓市供給的重要因素。如果融資投入開發(fā),那么將改善供求平抑房?jī)r(jià);如果用于囤地,那無疑將推高資產(chǎn)泡沫。

在資本市場(chǎng)瘋狂的2007年,“買地——圈錢——再買地”,這樣的資本運(yùn)作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺,也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。正因此,今年3月證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開場(chǎng)合表示,對(duì)募集資金用于囤積土地、房源,或用于購(gòu)買開發(fā)用地等的IPO,不予核準(zhǔn)。

當(dāng)前顯現(xiàn)的一個(gè)積極信號(hào)則是,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),今年9月,房地產(chǎn)新開工面積同比大增56%,1-9月累計(jì)新開工面積同比下降0.4%,降幅比1-6月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn),顯示企業(yè)投資意愿增強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新開工面積增速的急速回升是當(dāng)前開發(fā)商積極回補(bǔ)庫存的真實(shí)寫照,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始穩(wěn)步從“去庫存”向“再擴(kuò)張”階段邁進(jìn)。同時(shí),新開工面積已基本止跌回升,預(yù)計(jì)1-10月累計(jì)新開工將恢復(fù)正增長(zhǎng)。相應(yīng)住房供應(yīng)也將顯著增加,而前期市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況將在未來幾個(gè)月得到緩解。

顧海波最后表示,房企目前盡管“不差錢”,但根本還在于來自消費(fèi)者的認(rèn)可(預(yù)收款),在于提高住房的質(zhì)量和科技含量,在于合理計(jì)劃、統(tǒng)籌資金、生產(chǎn)和銷售,而非盲目的囤房囤地。