價格不是什么

秋　風(fēng)

無論是利潤、成本還是供需,都無法完全決定房價。理解價格的變動,不能只看客觀的數(shù)據(jù),還必須深入人的心理世界。

高房價再次成為眾矢之的,是誰制造了高房價之禍?各方展開了一場數(shù)據(jù)大戰(zhàn),紛紛用數(shù)據(jù)推卸自己的責(zé)任,讓別人承擔(dān)責(zé)任:

國土資源部公布了全國620個房地產(chǎn)項目的調(diào)查數(shù)據(jù),其中北京的21個項目中地價占房價的最高比例為51.36%,最低為14.33%,平均為25%。全國地價占房價的平均比例為23.2%。言外之意,高房價是房地產(chǎn)開發(fā)商制造的,是其瘋狂追逐利潤的產(chǎn)物。

開發(fā)商不同意這種說法。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會調(diào)查顯示,地價房價比高達58.2%,認為是地價推高了房價。鄭州一位開發(fā)商則公開了一份房地產(chǎn)成本清單:樓面地價占到售價的40%,建筑成本占30%。該開發(fā)商還特別強調(diào),各級行政部門征收的稅費占房價的20%。結(jié)論是:房價之所以高,主要是因為政府太貪錢,地價太高,推高了房價。

對于高房價問題,學(xué)術(shù)界或者說投資銀行分析師們還有一種解釋思路:中國是個人口大國,又正處于城市化過程中,社會對城市房屋的需求極大,而中國的土地又十分稀缺,房屋價格就必然維持在一個較高水平上。

上面各方的說法都有一定道理,但至少,都未能準(zhǔn)確地理解經(jīng)濟行為的內(nèi)在邏輯和價格的形成機制。

政府揭露開發(fā)商的利潤率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè):利潤可以決定房價,開發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤。經(jīng)濟學(xué)的基本原理不支持這個預(yù)設(shè)。因為,市場活動的各方主體都具有正常的理性。具體地說,購房者不是傻子,與開發(fā)商一樣能夠進行理性計算,怎么可能無緣無故地讓開發(fā)商賺取高利潤率?

開發(fā)商大談地價數(shù)據(jù)則隱含了這樣一個預(yù)設(shè):房價是由生產(chǎn)它的成本——其中很重要的一部分是土地成本——決定的。成本決定價格似乎最合乎常識。這種常識深入人心,以至于政府對壟斷部門的產(chǎn)品和服務(wù)進行定價,比如水、油、基本藥物,都采用成本加價的辦法。

這樣的預(yù)設(shè)果真成立嗎?諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主詹姆斯·布坎南就曾指出,成本究竟是什么,本身就是一種主觀事實,而非客觀事實。而且一個市場中的最低成本,是由競爭決定的。哈耶克說,競爭是一種“發(fā)現(xiàn)程序”,如果沒有競爭,市場參與主體及身在市場之外的觀察者就不知道最低成本是什么。比如沃爾瑪,之所以取得成功,就是因為他們可以不斷降低成本,發(fā)現(xiàn)最低成本。

因此,單獨一個企業(yè)在定價的時候,一定會參考自己的成本,以確保自己不賠錢甚至賺取高利潤。但置身于競爭性市場之中,它卻無法如此從容。市場競爭很可能迫使它降價,以至于降到成本之下,賠錢出售。從這個角度看,其實不是成本決定價格。在一個競爭性市場上,更正確的說法應(yīng)該是:價格決定成本。市場中形成的價格推動企業(yè)不斷降低成本,有辦法能降低成本的企業(yè)才可以生存下來。

關(guān)于價格,教科書的經(jīng)典定義是:供需決定價格。這個定義同樣存在問題,因為市場中沒有任何人能夠準(zhǔn)確地知道市場中特定產(chǎn)品的供和需是多少,按照這種定義,其實無從準(zhǔn)確地定價。所謂供需決定價格走向的法則,最多只是經(jīng)濟分析師站在市場之外進行觀察、分析的一種粗陋工具而已。

事實上,在房地產(chǎn)市場上經(jīng)常出現(xiàn)這種現(xiàn)象:房屋供給大幅度增加,但價格以更大的幅度上漲。價格上漲反而刺激了需求,吸引更多人入市,這就是所謂“越漲越買”現(xiàn)象。相反,到了市場蕭條的時候,價格不斷下跌,需求始終不見增加。

“越漲越買”初看起來有點奇怪,卻是人之常情。理解價格的變動,不能只看客觀的數(shù)據(jù),還必須深入人的心理世界。畢竟,價格是處于交易過程中的人們主觀地做出的決策,并非由什么客觀的東西決定的。