２００９房地產暴利時代終結

一　口

[房市將在2009年中期見底,春節(jié)前后還有一輪降價潮,預計將成交放量,資金來源增速將在2009年二季度見底回升,投資增速在2009年中期見底回升,2009年底存量與增量消化回復到比較合理的水平,2010年后供應增長將放緩。]

近幾年房價的“高燒不退”,終于在2008年好好地降了降溫。整個房地產市場首次出現(xiàn)了自1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況。開發(fā)商促銷花樣翻新,銀行下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續(xù)低迷,觀望氣氛日益濃重。這一年產生了無數(shù)的“關鍵詞”,樓市上也少不了許多娛樂元素,如“拐點”、“百日劇變”、“俯臥撐”、“豬堅強”、“盼解放軍”……。

國家統(tǒng)計局發(fā)布經濟述評稱,目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面,都不支持房價持續(xù)高漲,“房地產的暴利時代已經終結,在長達10年的房價上漲之后,中國房地產市場開始向理性回歸?！?/p>

不過,經濟學家們普遍認為,目前的房價水平依舊偏高。其中,52%的經濟學家認為房價“較高”,31%認為“過高”。在全部參與調查的經濟學家中,只有1%認為房價“較低”。

2009年的房價走勢開始備受關注。

未來可能出臺的具體政策將圍繞降低交易成本、加大金融支持力度和穩(wěn)定居民購房信心三個層面而展開。日前召開的國務院常務會議再次明確改善性“二套房”概念,重申對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

北京大學房地產研究所所長陳國強認為,此舉旨在進一步鼓勵居民購買改善型住房,并由此向樓市釋放重大利好信息,“救市”意味深重。

房地產業(yè)不但會通過自身投資規(guī)模來影響國民經濟,還會通過對關聯(lián)產業(yè)的影響進一步對經濟增長產生負面結果,如果2009年房地產開發(fā)投資零增長,GDP至少被拖累增長1個百分點,因此在保經濟增長基調下房地產業(yè)面臨回暖的政策環(huán)境。

經濟下滑過程中,利率是投資者對房地產業(yè)最應關注的變量之一。未來的經濟表現(xiàn)可能是增速的逐季回落,不同于1995年香港房價調整時的經濟增速逐季回升,但會好于美國1990年、香港1984和2003年出現(xiàn)的負增長,美國和香港在當時下滑經濟環(huán)境中,利率下調幅度達到40%后,房價開始恢復上漲。所以我國利率下調幅度如能達到40%,可能就會改變房價下跌趨勢。

從房價來看,考慮降息因素,修整后的房價收入比大概是17%。如果考慮降息,整個房地產下跌只有10%左右,從這個來看,房價下跌可能性已經不是很大。事實上,利率水平和房地產景氣度之間也存在緊密關系,這是中國的情況,美國從1997年到2007年,美聯(lián)儲大幅降息都對房地產產生了很大影響。

在土地供應方面,土地供應已經大幅度減少,經過2008、2009年調整,到2009年下半年行業(yè)供求關系有望重新走向一個平穩(wěn)。

供給角度來看,2009年將進一步縮減。房價雖然有一定下行壓力,但是降價空間已經不是很大。加上2009年宏觀經濟可能出現(xiàn)先漲后穩(wěn)的格局,為房價大幅下跌的可能性不大,如果房價下降5%-10%,整個行業(yè)大概是零增長。